Мнение эксперта

Сколько стоит "нехорошая" квартира

Торг уместен – такой пункт содержит практически каждое объявление о продаже квартиры. В каких случаях у покупателя есть реальный шанс добиться от продавца скидки, если она еще не заложена в стоимость квартиры, «Газета.Ru» выяснила у участников рынка

Месторасположение

На стоимость квартиры в первую очередь влияет общая площадь, месторасположение, категория дома и инфраструктура. «Первый этаж сразу снижает стоимость примерно на 10% (за исключением квартир на первой линии домов в проходных местах, из которых можно сделать нежилое помещение для коммерческого использования).

Окна на шумную улицу – минус 5-10%, столько же может «стоить» и открывающийся из окна вид на промзону или железную дорогу.

Последний этаж в пяти и девятиэтажных домах – сократит стоимость на 2-5%, примерно настолько же, по нашему опыту, может снизить стоимость неприглядный подъезд», - считает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов.

Неблагоприятное соседство

К этой категории жилья можно отнести квартиры в домах, расположенных рядом с заводами, ТЭЦ, больницами, старыми гаражами, веткой железной дороги, СИЗО и крупными рынками. В этом случае дисконт, по различным оценкам, составит 10-15%. «Если покупатель выбирает жилье в определенном районе, где расположен один из перечисленных объектов, то разница в цене аналогичных предложений в зависимости от вида из окна будет не слишком значительной - от 2 до 3%. Дело в том, что неприятное соседство вне зависимости от вида из окна понижает стоимость квартир во всем районе одновременно. Зато разница с соседними округами в цене на похожие квартиры может достигать 10%», - поясняет руководитель офиса «Марьино» компании «Инком-Недвижимость» Петр Пономаренко.

Например, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в районе Капотни (1,2, 3, 4, 5 кварталы, расположенные в непосредственной близости от НПЗ) оценивается в 116 тыс. рублей. В Марьино цена «квадрата» оценивается уже в 141 тыс. рублей.

Если в районе много трудовых мигрантов из других стран, он также становится менее востребован среди покупателей. А это, в свою очередь, отражается на стоимости объекта. Читатель «Газеты.Ru» Владимир Федорович описал ситуацию в доме 4А на Костромской улице (метро «Бибирево»): «Раньше на первом этаже первого подъезда находилась дезинфекционная станция, было тихо, чисто, сотрудников в белых халатах практически было не видно. Несколько лет назад этой станции не стало и туда (весь первый этаж - 4 квартиры) поселили мигрантов в неопределенном количестве, примерно человек по 8-10 на квартиру. Посчитать невозможно, они все грязные и часто перемещаются. В первый же год они чуть не спалили дом и теперь в нашем подъезде царствуют антисанитария, грязь и вонь. Смесь ароматов пота, тухлой рыбы и сыра в сочетании с запахом жареного лука не могут выдержать даже местные панки».

Некий дискомфорт, который не заметен на первый взгляд, могут испытывать и жители традиционно благоприятных районов. Например, в районе Верхних Михайловских переулков (метро «Ленинский проспект») есть, казалось бы, вся необходимая инфраструктура, парк, Донской монастырь. Читательница Ольга К. присматривалась к покупке квартиры в этом районе, но сначала решила ее арендовать. Вот что она сообщила «Газете.Ru»: «По ночам там невозможно спать. По дворам гоняют фуры до своей базы-стоянки, причем, развернуться и проехать полноценно они не могут. Приходится следить за своей машиной».

Проблемы с документами

Бывают ситуации, когда невозможно исключить претензии к покупателю квартиры со стороны не учтенных при разделе квартиры наследников, супругов и детей, права которых могли быть нарушены.

Чем более рискованная сделка предстоит, тем большую скидку можно получить.

Например, если продавец, который владеет недвижимостью менее 3 лет, просит указать в договоре меньшую сумму сделки, пытаясь уйти от уплаты налога, это можно воспринять как сигнал тревоги. Такие обстоятельства для многих клиентов являются причиной отказа от покупки. Но если подобные нюансы не смущают, скидка «за риск» может составлять не менее 10%.

«Наш клиент приобретал 3-комнатную квартиру на 1 этаже в районе метро Бабушкинская. Один из собственников отбывает срок в местах лишения свободы в Мордовии. Для совершения сделки покупателю пришлось съездить в колонию, где он встретился с этим собственником и получил заверенные начальником колонии необходимые для совершения сделки доверенности. Никто другой не решался на такие «подвиги». В результате, сделка состоялась, а стоимость квартиры в процессе торга была снижена на 800 000 руб.», - рассказал «Газете.Ru» управляющий директор компании CENTURY 21 Запад Евгений Скоморовский.

Скидка за срочность

Ещё одной причиной для скидки может быть ситуация, когда продавцу нужно срочно продавать квартиру к конкретному сроку, и он готов идти на торг с покупателем. В этих случаях скидка может составить до 5% от стоимости квартиры. Например, собственник хотел получить 16 млн рублей за пятикомнатную квартиру (125 кв.м., две соединенных квартиры в панельном доме) в Митино, которая была в залоге у банка. Риэлторы компании CENTURY 21 оценили, что при такой цене срок экспозиции квартиры составит около года. В итоге квартира была продана за 14,8 млн рублей за полтора месяца.

Без ремонта

Покупать квартиры с ремонтом или без него – дело вкуса каждого покупателя. Но если квартира находится совсем в «убитом» состоянии – следы протечек на потолке, вздутое напольное покрытие, осыпавшаяся штукатурка – можно попросить о скидке. Обычно величина скидки зависит от цены, за которую выставлена данная квартира, и разницы этой цены с ценой аналогичной квартиры, но с более качественным ремонтом.

За отсутствие ремонта можно выторговать 100 - 200 тыс. рублей.

Как сообщил «Газете.Ru» генеральный директор CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость Петр Машаров, квартиру (48 кв.м.) на 7-й Парковой улице без ремонта продали за 6,85 млн рублей при первоначальной цене 7 млн руб. Аналогичные квартиры в этом районе продавались по цене от 6,5 до 7 млн рублей.

Если квартира покупается в доме, в котором давно не было капремонта, – это тоже повод заговорить о снижении цены. Например, по данным компании «Инком-недвижимость», однокомнатная квартира площадью 34 кв. м в панельной девятиэтажке на ул. Стройковская (Таганский район) в доме после капитального ремонта была продана за 6,3 млн рублей. Однотипные «однушки» в домах без ремонта по соседству оцениваются не выше 5,5 млн рублей.

Альтернативные сделки

Некоторую скидку, но, как правило, не более 5%, можно получить при сложных альтернативных сделках. Например, при расселении, когда одновременно нескольким жильцам нужно подобрать квартиры. Петр Пономаренко приводит такой пример: «Свободная однокомнатная квартира площадью 39 квадратных метров в 10 минутах ходьбы от станции метро «Братиславская» в 17-этажном панельном доме стоит 5,5 млн рублей. В случае, если покупателю этой квартиры приходится «ждать» приобретаемый объект, так как он является одним из звеньев альтернативной цепочки, то он может рассчитывать на дисконт в среднем до 300 тыс. рублей».

Источник: Газета.ru

12 мая 2012

Как перевести деньги за рубеж для покупки недвижимости

Пожалуй, все покупатели зарубежной недвижимости задаются вопросом : "Как выгоднее перевести деньги за границу?" Большинство выбирают банковский перевод. Это самая распространенная и надежная схема расчета.

Банковский перевод - всему голова

За рубеж из России разрешено вывозить не более 10 тыс. долл. на человека. Поэтому наличными оплачивают лишь задаток, остальную сумму чаще всего перечисляют банковским переводом. Деньги поступают непосредственно на счет продавца или на заграничный счет покупателя. Заявление на перевод средств подают после заключения договора купли-продажи. Для этого нужно предоставить банку оригинал договора или его нотариально заверенную копию. Для открытия счета в зарубежном банке обычно требуются анкета клиента, заявление на открытие текущего счета, заверенные копии российского и заграничного паспортов, рекомендация от любого российского банка. После проверки документов кредитная организация высылает подтверждение об открытии счета и реквизиты. Об этом в течение месяца покупатель должен уведомить российскую налоговую инспекцию во избежание штрафа за незаконный перевод денег за рубеж.

Минимальная сумма на счете зависит от требований банка и может варьироваться от 30 до 500 тыс. долл.

Ограничений на размер перевода не установлено. Деньги проверяют в отделе валютного контроля банка, который пропускает платеж. Процесс займет два-три дня при условии, что все документы в порядке.

При пополнении как российского, так и зарубежного счета требуется оплатить банковскую комиссию за перевод средств - около 1 %, но не более 150-200 долл. Уместнее воспользоваться услугами банка, имеющего представительство в России: в таком случае комиссия будет значительно ниже - до нескольких сотых процента.

Можно прибегнуть к услугам российского банка, не открывая счет. В этом случае кредитные организации в нашей стране обычно не требуют уведомления из налоговой инспекции о существовании счета за рубежом. Однако таким способом разрешается переводить на зарубежные счета не более 5 тыс. долл./день.

Дорожные чеки и пластиковые карты

Альтернативные варианты - дорожные чеки и пластиковые карты, которые в необходимой валюте можно получить в банке. Первые больше подходят для оплаты крупных покупок, вторые - для мелких расходов. Как правило, комиссия иностранных банков за обналичивание пластиковых карт и дорожных чеков существенно превышает затраты на банковские переводы. Дополнительные расходы на пользование пластиковой картой составляют 0,5-4 %, дорожным чеком - 1-3 % в зависимости от банка. Кроме того существуют ограничения на размер обналичиваемой суммы - до 2 тыс. долл./день.

Как повысить надежность

Хранение средств на счете эскроу - одна з наиболее безопасных схем расчета. В этом случае продавец и покупатель заключают с банком договор при участии третьего лица, на счете которого хранятся деньги. Держателем счета эскроу (эскроу-агентом) должно быть незаинтересованное лицо - юрист или нотариус. Продавец не может получить средства до тех пр, пока не будет зарегистрирован договор купли-продажи. Снять деньги могут либо продавец либо покупатель обязательно в присутствии держателя счета эскроу либо всех троих. При этом риск мошенничества минимален. Если сделка не состоялась, эскроу-агент незамедлительно вернет все средства покупателю, а в случае успешного завершения операции продавец получит причитающуюся ему сумму точно в срок. Кроме того, деньги на счете эскроу не подлежат арестам. Другой вариант - банковский аккредитив. Суть в том, что покупатель не платит деньги сразу продавцу, а кладет их на счет в банке, который резервирует сумму до тех пор, пока продавец не подпишет договор и не зарегистрирует его в кадастровом управлении. А после выполнения всех обязательств средства перечисляют на заранее открытый счет продавца. При использовании банковского аккредитива необходимо указывать в договоре полную стоимость сделки. Кредитная организация, в свою очередь, уведомляет налоговую инспекцию обо всех открытых счетах. Такой способ неудобен для покупателей с серыми доходами.

Источник: Tranio.ru

03 апреля 2012

Какой доход приносит квартира?

Недавно SBEREX.RU уже касался темы арендного бизнеса в сфере жилой недвижимости (подробнее о перипетиях и перспективах этого бизнеса - в статье «Продавать жилье хорошо, а сдавать в аренду – лучше?»). Однако, потенциальных инвесторов помимо того, «как это делается» и «чего можно ожидать в будущем», естественно, живо интересует и вопрос доходности. Сколько можно заработать в нашей стране, сдавая жилье в аренду? Мнений по этому поводу немало, и разумнее всего, конечно, обратиться к эксперту. На вопросы SBEREX.RU о степени доходности арендного бизнеса ответил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

По Вашим оценкам, какой доход (за вычетом коммунальных платежей и налогов) может приносить сдача квартиры в аренду в Москве (в процентах от рыночной стоимости квартиры) в год? Наблюдается ли рост арендной платы на уровне или выше темпов инфляции?

В Москве сдача квартиры в наем дает около 4-6% годовых. С более конкретными цифрами вы можете поэкспериментировать сами, используя калькуляторы irn.ru «Оценка стоимости квартиры» и «Оценка аренды квартир». В обоих калькуляторах можно оценить одну и ту же квартиру с одинаковыми параметрами, затем из арендной ставки вычесть ежемесячные коммунальные платежи и подоходный налог и умножить на 12, а затем посчитать, сколько процентов это будет составлять от стоимости квартиры.

Например, если мы берем хорошую 40-метровую «единичку» с ремонтом в шаговой доступности от станции метро «Ясенево», ее стоимость составит около 6,9 млн рублей. Арендная ставка при этом будет на уровне 35 тыс. рублей в месяц (если ремонт свежий). Плата за услуги ЖКХ и подоходный налог «отнимет» у нас около 7 тыс. рублей, т.е. на руках останется примерно 28 тыс. рублей в месяц или 336 тыс. рублей за год. Эта сумма составляет примерно 5% от стоимости квартиры.

Конечно, такие показатели доходности не покрывают инфляцию и ниже многих банковских депозитов, но не стоит забывать, что сами арендные ставки имеют одно приятное свойство – они ежегодно растут вместе с инфляцией. Плюс к этому повышается и сама стоимость квартиры (в ближайшие годы серьезного роста я не жду, но в долгосрочной перспективе недвижимость должна отыграть инфляцию). Поэтому нельзя ожидать какой-то безумной прибыли от сдачи квартиры в аренду, но это позволит сохранить деньги, защитить их от инфляции и обеспечить стабильный, пусть и не очень большой, доход.

А какова, по Вашим оценкам, доходность от аренды жилья за пределами столицы, в крупных российских городах, например в Екатеринбурге,Краснодаре, Казани, Новосибирске? По некоторым данным, доходность от аренды квартир, например, в Екатеринбурге раза в 2 выше, чем в Москве. Как вы можете объяснить такую разницу?

Доходность от аренды очень отличается в разных регионах – от 3-4% до 10% в зависимости от локальной конъюнктуры рынка. Поэтому в некоторых регионах аренда дает большую доходность, чем в Москве, однако емкость спроса при этом может оказаться меньше. То есть в Москве пересдать квартиру можно за 1-2 дня. А во многих регионах, если выгодный арендатор съехал, поиск нового может занять месяц, а то и больше. Об этом факторе также не следует забывать.

В целом, более высокая доходность в некоторых регионах объясняется тем, что цены купли-продажи там в два, три, а то и пять раз ниже московских, а цена аренды меньше только на 30-50%. Дело в том, что в Москве за счет инвестиционных денег сильнее «надуты» цены купли-продажи, покупка обходится неадекватно дорого, из-за чего сдача жилья в аренду дает меньший доход в процентах. В регионах такой проблемы нет, либо она имеет гораздо меньшие масштабы. Отсюда и разница в показателях доходности от аренды жилья. апреля

Источник: IRN.RU

03 апреля 2012

Читать полностью:http://www.irn.ru/articles/31718.html

Крупные землевладельцы Подмосковья могут лишиться своих сельхозактивов

Загородный рынок замер из-за выборов и ожидания резких перемен. Богатые покупатели в последние месяцы перед выборами напрочь отказались покупать дорогие коттеджи в Подмосковье, сделав однозначный выбор в пользу заграницы. Средний класс в меньшей степени отреагировал на политику и пытается освоить новую зону строительства в 40–50 километрах от Москвы. Крупные землевладельцы, опасаясь изъятия земель, в срочном порядке пытаются перевести сельхозземли в границы поселений или распродают их в розницу. При этом на рынке участков без подряда назревает полномасштабный кризис «обманутых дачников»: покупатели земли так и не получили за несколько лет обещанных коммуникаций от нерадивых застройщиков.

В ожидании изъятия

Подмосковные лендлорды в напряжении. В последние три года крупные землевладельцы стали привыкать к ситуации, что земля перестала быть сверхдоходным, постоянно растущим в цене объектом. Более того, она стала малоликвидной. Если в середине 2000-х за хорошие участки шла настоящая война между покупателями, то сегодня покупателей на землю очень мало. Многим очевидно: земли в Подмосковье намного больше, чем можно застроить даже за век. Те, кто хотел войти на земельный рынок, уже сделали это и имеют свои активы. А новых игроков не видно: строительство коттеджей сегодня не выглядит привлекательным бизнесом.

Но сейчас землевладельцев беспокоит уже не низкая ликвидность земель, а возможная частичная национализация сельхозземель. В Подмосковье в 2000-е годы сложилась парадоксальная ситуация: фактически земли очень много, но лендлорды искусственно создали дефицит, чтобы раскрутить маховик повышения цен. В результате стоимость стала запредельной, да и по прямому назначению, для сельхозпроизводства, земли не использовались.

В 2010 году на проблему ценового пузыря и неэффективности использования земли власть все-таки обратила внимание. «Спрос за не осуществление строительства или за нецелевое использование должен быть жестче — вплоть до изъятия. То же самое в отношении аграрного сектора: если три-пять лет не используешь землю, то ее изымают», — «отлил в гранит» президент Дмитрий Медведев. И вот через два года президентское слово дошло до исполнителей.

Сегодня местные власти в Подмосковье перестали довольствоваться получаемым с лендлордов земельным налогом и потихоньку переходят в наступление. Они подают в суды первые иски к землевладельцам по поводу изъятия неиспользуемых земель. Пока землевладельцы, привлекая все доступные им средства, успешно отбиваются. Но нет сомнения, что после первого прецедента, когда местная власть сможет выиграть суд и изъять землю, число исков начнет расти в геометрической прогрессии.

Нюанс ситуации в том, что в законодательстве нет четкого определения, в каких случаях земля считается неосвоенной. В соответствии с Федеральным законом № 101 критерии неиспользования земель сельхозназначения устанавливаются правительством Российской Федерации. Но на настоящий момент подзаконных актов на этот счет правительством не выпущено. «В отсутствие указанного акта региональная власть имеет право самостоятельно определить неурегулированные правовые вопросы собственными правовыми актами», — обращает внимание Наталия Родькина, директор по экономике и финансам DTI Property Management.

Итак, сегодня региональные власти могут трактовать термин «освоение земельного участка» по собственному усмотрению, что позволяет при желании начать массовое изъятие земель. «Для многих крупных землевладельцев сейчас есть только один выход: в кратчайшие сроки добиваться изменение категории и вида целевого использования земель через включение своих участков в разрабатываемые документы территориального планирования — генеральные планы и правила землепользования и застройки», — говорит один из консультантов. Лендлорды, которые не успеют это сделать за год, могут сильно проиграть. Официальная процедура изменения категории и вида целевого использования может затянуться на 1–3 года.

Самые серьезные землевладельцы, владеющие в Подмосковье большими массивами, пришли к подобным выводам раньше и стали активнее развивать свои активы. Одной из главных тенденций прошлого года стал выход на розницу. До этого «крупняк» либо «держал активы», либо больше ориентировался на оптовую продажу участков другим девелоперам. Сейчас компании «Масштаб», «Абсолют», ОПИН, RDI стали сами заниматься строительством. Они подводят коммуникации, занимаются малоэтажной городской застройкой, создают коттеджные поселки, продавая часть участков без подряда.

Заминированное Подмосковье

Три-пять лет назад хитом загородного рынка были дальние дачи. Земли в поселках за сотым километром активно раскупались. Для многих дешевые дальние дачи были единственным вариантом купить хоть что-то за городом. Дешевизна и живописность ландшафтов перевешивала удаленность от Москвы. Низкие цены на землю на самом деле объяснялась и отсутствием коммуникаций, которыми начинающие девелоперы обещали обеспечить чуть позже. Новые дачники, прикупив землю в 2009–2010 годах, не сомневались в успехе: «Уже через годик будут и электричество, и дороги. Можно будет начать строительство домика. А через пару лет и газ подведут, и на такой даче можно будет жить даже зимой».

Но к лету 2011 года покупатели осознали известную истину: обещать — не значит жениться. На наделах подрастали молодые березки и сосны. Дороги, по которым к участкам можно было подвести стройматериалы, по-прежнему отсутствовали. Напоминанием об обещанном электричестве стали одиноко стоящие в поле столбы. Значительная часть компаний, привыкших заниматься только продажей земель, не смогла выполнить взятых на себя обязательств. Оказалось, что, прежде чем насыпать дороги, нужно получить массу бумажных согласований, и каждый участвующий в процессе чиновник требовал «особого подхода». С электричеством все было еще сложнее.

Заметим, что большинство дальних дач расположены на землях сельхозназначения. В отличие от земель поселений, которые газифицируют и электрифицируют по федеральным программам, к таким поселкам подводить коммуникации администрации районов не обязаны. Получается, что даже если владелец участка построит дом, то как такой дом будет топиться и освещаться, большой вопрос.

Количество индивидуальных участков, возникающих вокруг каждой деревни, в разы превосходит количество домов в самой деревне. Там просто нет генерирующих мощностей, нет ЛЭП, чтобы эти мощности транспортировать, нет необходимых подстанций. «В ближайшем будущем это обязательно приведет к кризису “обманутых дачников”. Я думаю, что скоро мы столкнемся с первой волной, после чего должны произойти какие-то изменения в существующем законодательстве», — предупреждает Дмитрий Цветков, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty.

От дальних дач — к средним

Ажиотаж по поводу дальних дач сегодня стихает и по другой причине. Часть покупателей, ставших после кризиса 2008 года владельцами больших по площади участков в дальнем Подмосковье, пришли к выводу, что «далеко и много — не значит хорошо». «Мне нравится и месторасположение, и сам участок, — рассказывает дачница Виктория Добролюбова, которая приобрела землю на северо-восточной окраине Подмосковья, в 95 км от МКАД, — но сейчас, через два года после покупки, я понимаю, что постоянно ездить сюда не смогу. Я переоценила свои силы и возможности. Я не готова тратить по два-четыре часа на пятничные и воскресные пробки».

Владельцы участков на сотом километре все чаще задумываются о переезде ближе к столице. Они всерьез рассматривают более дорогие предложения в 40–50-километровой зоне от МКАД. И при этом готовы пожертвовать живописностью места и площадью участка в пользу экономии времени на дорогу. Есть и еще один момент, склоняющий «дальних дачников» к переезду. Поселки на окраинах Подмосковья в большинстве случаев создавали неопытные девелоперы, которые, как показала практика, не смогли справиться со взятыми на себя обязательствами по строительству дорог и коммуникаций. Плюс к тому часто возникают проблемы с оформлением юридического статуса земель. Так что в итоге дешевые дальние дачи для многих стали просто нерентабельными.

Москвичи, рассматривающие покупку участка в Подмосковье как альтернативу столичной квартире, тоже обращают внимание на зону в 40–50 километрах от МКАД. «Покупать участок ближе к Москве — значит жить под страхом того, что через несколько лет у тебя за окном вырастет микрорайон многоэтажек расширяющейся столицы, — объясняет Оксана Целиковская, которая сейчас выбирает участок для строительства коттеджа. — Однако уезжать дальше 50 километров тоже не выход, так как мы все работаем в Москве».

Еще несколько лет назад земли в районе пятидесятого километра были своего рода мертвой зоной. Для дачи слишком дорого, для постоянного проживания — слишком далеко. Однако сегодня эти территории начинают осваиваться. За последний год выросли здесь и цены на качественные проекты. Спросом пользуются как уже готовые коттеджи, таунхаусы, так и участки без подряда, особенно продающиеся в границах уже обустроенных поселков.

Богатые ждут, средний класс покупает

Предвыборные волнения отразились и на загородном рынке. В сегменте класса люкс наблюдалось явное снижение спроса. Богатые люди ждали окончания политической «неопределенности» в стране. «Покупатели дорогого жилья, а к ним в Москве относятся крупные чиновники и завязанные на них бизнесмены, до президентских выборов заняли выжидательную позицию. Они не понимают, сохранят ли после выборов свои посты и контракты, которые обеспечивают им постоянные финансовые потоки», — полагает Дмитрий Цветков.

Он также считает, что в последние полгода чиновники заморозили свою инвестиционную активность на рынке недвижимости в том числе из-за опасений стать жертвой показной борьбы с коррупцией. Таким образом, прошедшие президентские выборы станут дополнительным толчком для тех, кто решил повременить с покупкой дома до выборов. Основной бюджет сегодняшних сделок с коттеджами составляет 1–1,5 млн долларов. По прогнозам Penny Lane Realty, более крупные сделки начнут заключаться после президентских выборов. Однако если страну охватят акции народных протестов, это, безусловно, негативно скажется на всем рынке недвижимости.

Тем временем средний класс пытался успеть обернуться до выборов. Именно об этом говорит рост сделок в сегменте 7–15 млн рублей — суммы, которую можно выручить за продажу квартиры в столице. Популярностью пользуются дома, коттеджи и участки без подряда в уже обустроенных загородных поселках, у доказавших свою дееспособность девелоперов. Число желающих приобрести участки без подряда в новых поселках неизвестных девелоперов весьма невелико. Успешные девелоперы, в свою очередь, позволили себе в последний год отказаться от политики скидок и даже немного (до 10%) подняли цены на готовые объекты. Средний класс в последние месяцы волновали не столько выборы, сколько возможное ухудшение экономической ситуации в поствыборной перспективе. Они боятся нового кризиса, резкого роста инфляции и нестабильности и потому вкладывают в недвижимость, чтобы не обесценились деньги.

Источник: IRN.RU

28 марта 2012

Читать полностью:http://www.irn.ru/articles/31680.html

Китайцы грозят завалить Россию дешевым жильем. Себестоимость дома с отделкой может упасть до 250 долларов за метр

Строительство в России пребывает в хроническом кризисе: строят мало и чрезвычайно дорого. На каждого жителя России ежегодно вводится меньше половины квадратного метра в год – это в разы меньше, чем в развитых и развивающихся странах. Но кардинально изменить рынок жилья может китайская экспансия, барьеры для которой будут сняты после вступления России в ВТО. Ассоциация строителей России – которой руководит экс-глава Госстроя Николай Кошман – призывает уже сегодня открыть границы для китайских технологий, стройматериалов и строителей. Себестоимость современных коттеджей, которые китайцы готовы строить в РФ, составляет всего 250 долл. за 1 кв. м.

В январе и феврале в России было введено около 6 млн. кв. м жилья. Это примерно соответствует вводу жилья на уровне 60–65 млн. кв. м в год. В то же время ближайшие соседи России демонстрируют небывалые показатели. Китай в 2011 году построил почти 4 млрд. кв. м жилья. В развитых районах Поднебесной возводится в 10 раз больше жилья на душу населения, чем во всей России. Такие данные обнародовала Ассоциация строителей России (АСР).

Российские строители ищут выход из этой ситуации. АСР хочет привлечь внимание населения и властей к китайскому опыту жилищного строительства. Как рассказал вице-президент АСР Игорь Дерунов, китайцы могут строить дома, себестоимость которых составляет 250 долл. за 1 кв. м – уже с отделкой. Это почти в четыре раза ниже той стоимости квадратного метра, которая официально установлена в качестве ориентировочной Минрегионом.

Малоэтажная китайская застройка – это дома коттеджного типа, возводимые из сборных комплектов. Площадь дома до 300 кв. м. Весь процесс возведения с отделкой занимает три-четыре недели. Дерунов уверен: китайский опыт воспроизводим на российской почве. В то же время ситуация на строительном рынке РФ сложилась, судя по всему, таким образом, что простого усвоения и воспроизведения чужого опыта уже недостаточно. В АСР не исключают, что сейчас необходимы более смелые решения. Среди них – открытие рынка эффективным иностранным компаниям. На фоне присоединения России к ВТО иного выхода все равно нет, считают в АСР. Рано или поздно национальные различия между строительными компаниями будут стерты. На рынке останутся лишь конкурентоспособные игроки. Сейчас наиболее эффективны и конкурентоспособны именно иностранные, в частности китайские, компании. Взаимодействие с ними может стать мощным импульсом для развития всей строительной отрасли, считают в АСР.

В Поднебесной на правительственном уровне поддерживается экспансия китайских компаний на внешние рынки. И в АСР очень рассчитывают на этот фактор. Российским строителям остается лишь найти новое место в международном разделении труда – как в самом строительстве, так и в производстве стройматериалов.

Но не все участники рынка разделяют прокитайский оптимизм АСР. «В случае свободного входа китайских производителей на российский рынок мы быстро получим жестких конкурентов российским производителям», – говорит гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Экспансия китайских компаний может обернуться даже социальными потрясениями: банкротствами российских компаний, безработицей, миграцией китайцев и как итог – падением популярности российской власти у населения в регионах.

То, что получается в Китае, может не получиться у нас, замечают эксперты. «Процесс возведения жилья в РФ состоит не только из строительства. Львиную долю времени и средств занимают административные согласования, получение разрешительной документации, прохождение лицензирования и экспертиз еще на стадии проекта. Китайские дома нужно еще привезти на территорию РФ, нужно приобрести или взять в аренду землю под долгосрочное строительство и пройти административные процедуры», – комментирует советник гендиректора компании «Дружба-Монолит» Василий Диалектов. С учетом дополнительных расходов китайские технологии строительства помогут снизить себестоимость единицы жилья не более чем на 10–15% – считает руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александр Пыпин.

Важный вопрос – приспособленность китайских домов к российским климатическим и бытовым условиям. «На адаптацию проектов под российские условия, обучение специалистов, проведение сертификации и лицензирование может уйти несколько лет. На поиски земельных участков, подведение коммуникаций, дорог – еще больше. Появление на рынке нового типа строительства – из китайских сборных комплектов, конечно, изменит ситуацию к лучшему. Но вряд ли будет существенно вытеснено строительство иного типа – блочное, панельное, кирпичное, каркасное», – говорит Пыпин.

В то же время эксперты не отрицают, что вступление России в ВТО изменит строительный рынок. «Многие компании не выживут. Нам надо уже сейчас адаптировать свой подход к западным стандартам работы при строительстве», – говорит член правления компании Rodex Group Игорь Заугольников. Правда, эксперт замечает, что с учетом нашего чиновничьего капитализма совершить экспансию на российский рынок будет под силу только крупным компаниям с мировым именем, имеющим возможность влиять на местные администрации.

Источник: Независимая газета
23 марта 2012

Читать полностью:http://www.irn.ru/articles/31665.html

Рублевка против Москвы

Грядущее присоединение к Москве анклава площадью около 2,2 тыс. га по Рублево-Успенскому шоссе посеяло раздор на элитной Рублевке. Часть населения в лице коренных жителей пытается не допустить застройки. Другая часть — в лице чиновничьего аппарата — предпочитает отмалчиваться, поскольку является как раз и инициатором, и выгодоприобретателем этой идеи.

Отъехав от Москвы по Рублево-Успенскому шоссе 25 км, примерно до села Успенского, протиснувшись между заборами и выйдя наконец к реке, можно все-таки понять, за что полюбили эти места отечественные элиты и почему они десятилетиями здесь теснятся. После километров глухого забора здесь как-то приходишь в себя: вот они — просторы, заливные луга, а чуть дальше по реке — незастроенные остатки знаменитого террасного парка. В общем, с удивлением понимаешь, что в этом чиновничьем гетто зарыта все-таки красота и не только ради упоительного соседства друг с другом живут тут все эти люди.

Впрочем, теперь здесь должны произойти перемены. Потому что, отъехав от Москвы по Рублево-Успенскому шоссе 25 км, оказываетесь вы, между прочим, опять в Москве. Как известно, перед самым Новым годом Совет федерации принял постановление, по которому к лету законодательно должны быть окончательно закреплены границы Большой Москвы. Новые территории на картах обозначают розовым. Так вот, помимо большого розового языка, пририсованного на карте к Москве на юге, Большая Москва включит в себя три анклава: один, что называется, инновационный (Сколково), два других — чиновничьих и, как эти люди любят, на западе — Рублево-Архангельское и вот эти самые земли — Верхняя Рублевка между поселениями Ершовское и Успенское. Этот последний анклав — самый причудливый, если не сказать хуже. На карте он будет розовым в крапинку: земли попавших под раздачу населенных пунктов остаются в Московской области, а окружающие их прочие земли (которые, собственно, и есть красота) станут Москвой.

Два "чиновничьих" анклава имеют схожие истории. Эти территории стали Москвой, поскольку незадолго до кризиса большая их часть была заложена владельцами земель в госбанках — Сбербанке и ВТБ. Территории эти естественным образом предназначены для строительства элитного жилья, а с недавних пор понятие "элитное жилье" как будто даже стало плавно перетекать в понятие "недвижимость для чиновников" — вне зависимости от того, работать они там собираются или отдыхать. Так, летом прошлого года губернатор Московской области Борис Громов заявил, что на территории Рублево-Архангельского будет построен Международный финансовый центр. Это было на руку заявленным задачам по "спасению" Москвы, и территорию включили в новые границы столицы.

Насчет Рублевки никто ничего не заявлял и заявлять вроде бы не собирается. Да и трудно тут в самом деле что-то заявить. Как связанные с Москвой узеньким и вечно забитым шоссе заливные луга в пойме Москва-реки помогут чиновникам в решении хоть каких-то задач государственного масштаба? Да никак, в общем-то, хотя более мелкие задачи с помощью этих земель решить, конечно, можно.

Народный протест
Всю зиму на Рублевке шли митинги. Приезжали телевизионщики, хотели снять Пугачеву и Михалкова, скандирующих антимосковские лозунги, но уезжали недовольные: петиции Пугачева с Михалковым подписывали, а на митинги не ходили. Михалков объяснил, что не может, поскольку он — доверенное лицо президента, Пугачева ничего не объяснила. На митинги ходил и ходит народ попроще.

Валерий Пьянов — пенсионер, всю жизнь прожил в селе Уборы-Дубцы, напротив "дачи Молотова" (или "9-й дачи", в настоящее время проживает в ней Дмитрий Медведев). "А когда я был маленький, слышь, там Хрущев жил.— Пенсионер тянет меня за рукав.— Мы с пацанами речку переплывем и морковку у него воруем. Поймала нас охрана однажды, а Хрущев увидел — говорит: "Отпусти-ко". Дескать, речка общая, а если за морковкой недоглядел,— твоя вина. А сейчас вот на карту новую посмотрите. ВТБ границу застройки новой по самой кромке воды провел! К речке-то один выход остался на много километров вокруг, а теперь и его не будет!"

Не только к ностальгии и жалости взывают участники демонстраций, но и к здравому смыслу. "Ладно, про воздух думать не хотят в Москве,— объясняет другой мужчина, тоже в возрасте.— Хотя глупо это: роза ветров такая, что легкие Москвы не в Химках знаменитых, а здесь. Но про воду-то надо ж думать, про Москва-реку. Тут же заливные луга! Вы посмотрите, каждое наше село — на пригорке. В низинах вода близко, в пяти метрах. Там строить-то нельзя, инфраструктура такая, что канализацию прорвет, и что Москва пить будет?"

Преподаватель МГИМО Ольга Лихолетова с Николиной Горы все-таки настаивает на том, что про воздух нужно думать не меньше, чем про воду. "Это же преступление, что здесь происходит,— говорит она.— Три года назад вырубили несколько сотен гектаров настоящей сосны, продали. Мы в суд обращались, предъявляли фотографии — на них вековые сосны наши знаменитые. А судья спокойно так нам отвечает: да, вижу, это кустарник!"

"Нет, нас с Химкинским лесом равнять не надо,— вмешивается журналист Сергей Фонтон.— Мы люди разумные, про коммерческое использование земель понимаем. Но пусть будет конный парк! Пусть будет земля федеральная, но на ней — парк, любой, какой захотят! Только бы не застройка, хватит уже с Рублевки, нужно же хоть клочок земли без забора оставить. Ведь они сами здесь живут, эти авторы проекта, зачем свою же территорию убивать?"

Бесценный актив ВТБ
Выявить истинных авторов проекта "Москва Рублевская", конечно, практически невозможно. Существует версия, согласно которой в этом был заинтересованбанк ВТБ. Сейчас он владеет половиной этого московского анклава, другая половина остается в собственности Московского конного завода (изначально все земли были, собственно, его же). До банка ВТБ земли проделали большой путь: их скупала "Алроса", потом "Акрон" Вячеслава Кантора, затем на какое-то время собственником стала Объединенная промышленная корпорация Сергея Пугачева. Цена, по которой ВТБ получил земли, баснословна. По словам местных жителей, на последнем витке скупки паев им предлагали по $80 тыс. за пай (это примерно 1,74 га), то есть земли приобретались по $46 тыс. за гектар. Очевидно, Пугачев купил их несколько дороже: скупка у пайщиков к моменту его появления уже закончилась. Но затем получилось так, что банку земли достались по $2,2 млн за гектар. Почему так получилось, сейчас вспоминать не принято, но ВТБ действительно выдал под залог 20 участков земли (1,1 тыс. га)кредит размером $2,4 млрд.

В 2010 году ВТБ заключил контракт с компанией Vesco Consulting для разработки концепции освоения этих земель. "Мы проанализировали рынок и предложили ВТБ просто перепродать участки, без ведения девелоперской деятельности",— рассказывает заместитель генерального директора компании Vesco ConsultingТатьяна Алексеева. По ее словам, это было сделано потому, что к тому времени стало понятно, что рынок по Рублевскому направлению переполнен качественными предложениями. "Падение спроса, к которому присоединялись огромные проблемы с транспортной инфраструктурой, делало все возможные проекты нерентабельными,— поясняет Алексеева.— Вложенные в элитное строительство деньги просто не оправдались бы".

ВТБ от предложения отказался, создав весной 2011 года управляющую компанию "ВТБ Недвижимость" для управления и повышения капитализации этих земель. Можно было бы предположить, что повышение капитализации земель как раз и осуществляется с помощью перевода их в московский статус, но на самом деле это не так. Дело в том, что к тому моменту владельцам удалось изменить статус этих земель с "земель сельскохозяйственного назначения" на статус "под индивидуальное жилищное строительство". Принадлежность к Москве тоже, скорее всего, стоимости земель не повысит. "Рыночная цена одной сотки земельного участка на рассматриваемых территориях достигает $20 тыс.,— объясняет генеральный директор компании Vesco Group Алексей Аверьянов.— Фактором дальнейшего увеличения стоимости может стать только улучшение транспортной доступности расположенной здесь жилой недвижимости за счет строительства скоростного дублера, но никак не московская прописка для покупателей".

Банк уже начал застраивать земли. На 30 га реализуется проект Николо-Успенское. Старший вице-президент ВТБ Павел Косов заявлял, что объекты в этом поселке будут продаваться в два раза ниже рыночной стоимости — всего по $2 млн за дом площадью 350 м на участке 17 соток, но только таким образом банку удастся вернуть хоть какие-то средства. Другие намечавшиеся проекты, числящиеся за оставшимися 19 участками, пока буксуют. Возможно, что буксуют они именно в связи с переходом в московское подчинение — в ожидании новых указаний. Источник, близкий к банку ВТБ, сообщил, что судьба этих земель действительно неизвестна: "Скажут застроить — застроят, скажут все отдать — отдадут".

Что и кто скажет, а главное, когда может сказать про концепцию Большой Москвы — такая же загадка, как и вопрос, зачем вообще эту Большую Москву придумали. В конце февраля сразу десять архитектурных бюро выиграли проводившийся московским правительством конкурс на разработку концепции Большой Москвы, каждое бюро получило на разработку по €250 тыс., и меньше всего они думают теперь о Рублевке. "Что касается куска земли на Рублево-Успенском шоссе, логику его присоединения я не могу вам объяснить. Наверное, на это были какие-то государственные мотивы. Мы в любом случае сначала возьмемся за основную присоединяемую территорию на юге",— сообщил нам директор архитектурного бюро "Остоженка" (одной из компаний—победительниц конкурса) Александр Скокан.

Ходят кони
Еще меньше в переводе земель в московское подчинение был заинтересован собственник второй половины анклава — Московский конезавод N1. "К Москве сейчас отходит приблизительно 90% нашей территории,— говорит первый заместитель генерального директора МКЗ N1 Керим Вагабов.— Это решение согласовано местными депутатами, утверждено Советом федерации. Нам, по сути, все равно, за кем числиться — за Москвой или за Московской областью. Главное, чтобы нам дали возможность продолжать заниматься своей деятельностью". Одно время владелец конного завода "Акрон" тоже рассматривал планы кое-какого строительства на части оставшейся территории, но, судя по всему, с переводом этих земель в другой статус использования возникли проблемы. "Это были исключительно наши мысли по поводу того, как повысить рентабельность завода, поскольку коневодство в нашей стране — отрасль убыточная. Но все земли МКЗ N1 имеют статус сельскохозяйственных, и мы будем заниматься только тем, что подпадает под понятие сельскохозяйственной деятельности",— объяснил Вагабов. Он солидарен с жителями Рублевки по поводу создания национального конного парка: "Мы бы действительно хотели создать там такую базу отдыха, куда люди могли бы приезжать, дышать свежим воздухом, кататься на лошадях. В конечном итоге сохранить статус племенного животноводческого хозяйства, поспособствовать созданию благоприятного экологического климата и улучшению социальной инфраструктуры".

Впрочем, то, какие планы вынашивают коневоды и местные жители, скорее всего, никакой роли не сыграет. По большому счету это они понимают и сами.

"Да понятно, что им неохота в Москву ездить на работу, а лучше тут еще десяточек зданий построить,— говорит пенсионер Валерий Пьянов.— Которые пониже домики — лохам продать, чтобы мокли там, а что получше — себе забрать. Вон туда, к Москве ближе,— бывшая дача Микояна, там сейчас Кожин живет из администрации президента. Там территория огромная, несколько домов стоит. Зачем вот Кожину ездить далеко куда-то, когда проще сюда народ завезти?"

Кстати, в конце января появилась информация о том, что предполагается выделить $136 млн на покупку 72 таунхаусов в поселке "Полянка делюкс" для нужд управления делами президента РФ. Это, конечно же, тоже на Рублево-Успенском шоссе.

Источник: Коммерсантъ

12 марта 2012

Читать полностью:http://www.irn.ru/articles/31545.htmlЧитать полностью:http://www.irn.ru/articles/31545.html

Ставки на аренду жилья в Москве растут, но еще можно сэкономить

Рынок аренды жилья эконом-класса в Москве к концу 2011 года полностью оправился от последствий финансового кризиса, и арендные ставки вышли на прежний уровень, в 2012 году эксперты, прогнозируют умеренный рост цен на уровне инфляции, а падение ставок станет возможно только при новой волне мирового кризиса.

Непоколебимый эконом-метр

Специалисты полагают, что ожидать снижения арендной ставки на жилье в столице не стоит - объективные предпосылки для снижения спроса на аренду жилья эконом-класса в Москве отсутствуют, а значит, и стоимость найма этих квартир в обозримом будущем снижаться не будет. Этот тренд, по мнению экспертов, сможет переломить лишь вторая волна мирового финансового кризиса, да и то с оговорками.

Средние ставки на аренду жилья эконом-класса за последние четыре месяца кризисного 2008 года в целом стабилизировались, а в начале 2009 года началось снижение, которое достигло примерно 30% к лету 2009 года, затем цены встали, прокомментировала события последних лет первый замдиректора компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова.

Эксперт уточнила, что рост цен на арендное жилье в Москве последовал только с начала 2011 года, а к концу 2011 года арендные ставки достигли докризисных показателей.

"Полагаю, что снижение арендных ставок, прежде всего, было связано с резким падением платежеспособности арендаторов во время острой фазы финансового кризиса, а объемы предложения превышали объемы спроса уже в течение полутора лет, что заставило арендные ставки начать снижаться", - указала Жукова.

Она считает, что в случае второй волны финансового кризиса события на арендном рынке жилья будут развиваться по аналогичному сценарию. Впрочем, на рынке присутствуют и более оптимистичные взгляды на будущее.

"Даже в случае финансового кризиса Москва по-прежнему останется наиболее привлекательным городом с точки зрения экономических возможностей. В период кризиса арендные ставки могут и просесть, но спрос на квартиры эконом-класса все равно останется высоким", - поясняет генеральный директор компании Century 21 Star Realty M Марк Нелюбин.

Изменение курса национальной валюты, по мнению экспертов, весьма незначительно отражается на стоимости аренды жилья эконом-класса в Москве.

"Цены на аренду дорогого жилья классов premium и de luxe привязаны к курсу валют, а вот ставки в сегменте эконом-класса обычно назначаются и фиксируются в рублях. Поэтому даже серьезные колебания курсов валют не окажут существенное влияние на этот сегмент рынка аренды", - считает руководитель управления аренды квартир компании "Инком-Недвижимость" Галина Киселева.

Она уверена, что для арендаторов квартир эконом-класса гораздо страшнее резкое повышение стоимости тарифов ЖКХ, которое может повлечь ощутимый рост арендной ставки. "Если это случится, то цены на дешевое жилье точно будут пересмотрены, и отнюдь не в меньшую сторону", - предостерегает эксперт.

Киселева отметила, что в 2012 году сегмент аренды квартир эконом-класса в Москве будет развиваться согласно традиционным канонам, главным из которых является фактор сезонности.

"Как правило, в первую половину года арендные ставки находятся в состоянии сезонного равновесия, за исключением некоторого снижения в период майских праздников, а потом в Москву возвращаются арендаторы и ставки возобновляют рост до начала октября. В период с декабря по середину января следующего года опять следует спад в пределах 3-5%", - считает Киселева.

В поисках доступного метра

Сложно не заметить, что стоимость аренды жилья эконом-класса в Москве уже сегодня является труднодоступной для широких масс населения России. По данным компании "Миэль-Аренда", на начало января 2012 года средняя стоимость найма однокомнатных квартир эконом-класса составила 30,7 тысячи рублей, двухкомнатных - 37,9 тысячи рублей, а трехкомнатных - 46,4 тысячи рублей.

Например, за 30,5 тысячи рублей предлагается однокомнатная квартира с косметическим ремонтом, мебелью и стиральной машиной площадью 32 квадратных метра в семи минутах ходьбы от станции метро <Свиблово>, пояснила Жукова.

В целом риэлторы отмечают, что недорогие арендные ставки характерны для новых микрорайонов города, спальных кварталов и районов за границей МКАД.

"Районы с самой дешевой арендой - это или молодые районы, которые, как правило, имеют плохое транспортное сообщение, сильно удалены от станций метрополитена, либо старые промышленные зоны с плохой экологией", - считает гендиректор компании DOKI International Сергей Шевченко.

В спальных районах столицы - Чертаново, Марьино, Кузьминки, Братеево, Орехово-Борисово, Капотня, Бирюлево, Бескудниково, Дегунино, Метрогородок и ряде других - можно найти арендные квартиры в отдаленных от метро панельных домах по средним ставкам 25-27 тысяч рублей в месяц, уверена начальник отдела аренды компании "Пересвет-Недвижимость" Галина Фабрицкая.

Для более презентабельных районов столицы, расположенных на западе, юго-западе и севере Москвы характерны более высокие ставки, - добавила эксперт.

"Есть и универсальные принципы, например, блочные и панельные стоят дешевле кирпичных, монолитно-кирпичных и тем более ведомственных домов", - подчеркнул Нелюбин.

Жилье, находящееся в пяти минутах ходьбы от метро, стоит на 5-6% дороже, чем жилье в том же районе, путь до которого занимает до 10 минут, а если идти от метро до дома придется 11-15 минут - стоимость найма может уже и снизиться на 6-8%, указала Киселева.

"Если до метро надо добираться на общественном транспорте, то стоимость аренды однокомнатной квартиры может составить 26 тысяч рублей в месяц, а двухкомнатной 33-35 тысяч рублей", - уточнила Фабрицкая.

Открытие трех новых станций метро - "Шипиловская", "Зябликово" и "Борисово" - пришлось на начало декабря, который является периодом затишья на рынке аренды и поэтому пока не повлияло на цены арендных квартир в окрестных районах, но уже скоро ситуация может измениться, отметила Киселева.

В итоге расстояние от дома до ближайшей станции метро может увеличить или понизить стоимость аренды квартиры на 5-10 тысяч рублей, уверены эксперты.

Прелести дешевой аренды

В тоже время квартиры, где арендная ставка опускается ниже определенного порога, не пользуются особым доверием у сотрудников риелторских компаний.

"Хорошая однокомнатная квартира в Москве с арендной ставкой ниже 25 тысяч рублей в месяц - это единичное и уникальное предложение. Нужно быть готовым, что в большинстве квартир, сдающихся по такой цене, клопы будут разгуливать по обоям 1960-х годов. Естественно, что находиться эти квартиры будут в неблагополучных спальных районах столицы", - предупреждает потенциальных арендаторов Нелюбин.

В настоящее время самая низкая стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет, по данным специалистов компании "Миэль-Аренда", 18 тысяч рублей в месяц.

По данным агентства, это квартира общей площадью 19 квадратных метров в панельном многоэтажном доме на Самаркандском бульваре примерно в 2,5 километра от метро "Выхино".

"Случаются прецеденты, когда на рынке аренды появляется арендная квартира по рекордно низкой стоимости, например, за 5-8 тысяч рублей в месяц, но в таких случаях всегда существует подвох, в частности, одна из таких одна квартир находилась в <свежей> новостройке и естественно не имела внутренней отделки. Это были голые стены, жить в таких квартирах невозможно", - поделилась опытом руководитель департамента городской недвижимости "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина.

Впрочем, опасности подстерегают не только любителей дешевой аренды - ценителей центральных районов Москвы ждут свои сюрпризы. "Сегодня за 35-40 тысяч рублей в месяц можно найти <убитую> однокомнатную квартиру в центре города, но с такими предложениями арендатору нужно быть предельно острожными. Как правило, хозяева сдают эти квартиры в расчете на то, что арендатор сделает ремонт, после чего арендная плата будет повышена", - предупреждает Нелюбин.

Плавный подъем

Аналитики отмечают, что ситуация на рынке аренды в Москве развивается предсказуемо - арендные ставки в сегменте эконом-класса к концу 2011 года вышли на докризисный уровень, и если экономическая ситуация останется стабильной, то в 2012 году рынок ждет рост ставок на уровне инфляции.

"До лета 2012 года уровень арендных ставок с незначительными колебаниями в 2% сохранится на значениях, достигнутых к концу 2011 года, но ожидать снижения арендных ставок не стоит", - считает Жукова.

Небольшое повышение ставок аренды на квартиры эконом-класса в 2012 году произойдет в сезон традиционного роста цен - осенью, прогнозирует Фабрицкая.

Теоретически ставки аренды жилья могут подрасти и в преддверии выборов - некоторые арендодатели наверняка предпримут попытку повысить доход от сдачи квартир, сославшись на незнание ситуации, которая может сложиться после выборов, полагает Бирина.

Она отметила, что по итогам года логично ожидать рост арендных ставок в сегменте эконом-класса не выше уровня инфляции.

Таким образом, потенциальному арендатору жилья эконом-класса лучше подыскать себе квартиру до начала осени, а в идеале заключить договор в период майских праздников, когда собственники квартир готовы идти на некоторые преференции. С другой стороны, вторая волна мирового финансового кризиса переломит ситуацию на арендном рынке, существенно понизив ставки, но одновременно с этим сократятся рабочие места, последуют массовые увольнения и снижение зарплат с бонусами. Поэтому арендатору жилья эконом-класса не стоит уповать на столь радикальный способ снижения ставок.

Источник: РИА-Новости

03 февраля 2012

Эксперты говорят, что история дома может повысить его цену на 10-20%

Квартиры в столичных домах с богатым и интересным историческим прошлым могут цениться на 10-20% дороже жилья своего уровня, но спрос на такие объекты весьма противоречив - эксперты.

Историческая ценность квартиры

По словам управляющего партнера IntermarkSavills Дмитрия Халина, в легендарном "Доме на набережной" апартаменты в среднем на 10% дороже по сравнению с ближайшими соседями - средняя цена на жилье в районе составляет поколо 15,4 тысячи долларов за квадратный метр.
В сталинской высотке на Котельнической набережной квартиры предлагаются в среднем на 25% дороже, чем на рынке вторичного элитного жилья Таганского района - приблизительно по 15,5 тысячи долларов за квадратный метр.
При этом по высочайшей цене квадратного метра оба эти объекта в ряду домов с биографией находятся на втором и третьем месте соответственно с показателями 27 тысяч долларов и 25,5 тысячи долларов.
На первом месте в рейтинге самых дорогих предложений в домах с историей, составленный IntermarkSavills, находится так называемый, "Дом под рюмкой" - бывший доходный дом Филатова 1909 года постройки, который находится на Остоженке."Цена квадрата предлагаемых здесь квартир начинается с 15,8 тысячи долларов, а максимальная цена установлена на уровне 27,8 тысячи долларов, то есть фактически соответствует среднему уровню цен на вторичном рынке жилья премиум-класса Остоженки", - говорят эксперты.
По словам Халина, "история дома" не всегда обязательно повышает его цену.
Стоимость, по которой в доме № 26 на Кутузовском проспекте предлагается на продажу 54-метровая "двушка" Леонида Брежнева, приобретенная генсеком для своей дочери, вообще говоря чуть ниже рыночных цен для данного района.

"Среднерыночная цена для всего Кутузовского проспекта составляет 11,4 тысячи долларов за квадратный метр, а в доме номер 26 - порядка 11,2 тысячи долларов за квадратный метр", - говорит Халин.
Тогда как сообщили в агентстве недвижимости "Century 21 Запад", "двушка" Брежнева продается сейчас за 18 миллионов рублей, то есть по цене около 10,98 тысячи долларов за квадратный метр.

Однако, по мнению управляющего партнера "Century 21 Запад" Евгения Скоморовского, громкое имя владельца или интересная история квартиры не гарантирует существенной надбавки к цене, но возедействует на срок экспозиции квартиры, увеличивает ее ликвидность, благодаря тому, что предлагаемый объект недвижимости получает дополнительный пиар за счет освещения в СМИ и интернете.

Директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood Оксана Дивеева допускает, что стоимость апартаментов может вырасти, если клиент покупает ее без посредников у участника той или иной истории, например, композитора, который написал известную песню в ее стенах.
"Между тем истории важны, прежде всего, для антикварных вещей - часы Черчилля, или скрипка Страдивари. Такие вещи могут приобретаться для коллекции, в качестве инвестиции или дорогого подарка. Квартира "для коллекции" - такого в практике не встречается", - поясняет Дивеева.

Необычные покупатели

В основном апартаменты в отреставрированных исторических домах покупаются под представительские цели либо для постоянного проживания, сообщает Халин из IntermarkSavills.
По его мнению, подобные квартиры чаще всего покупают иногородние клиенты, для которых обладение такой недвижимостью и проживание в ней является отличительным знаком престижа.
Помимо того, данные объекты обычно отличает выгодное местоположение, что в свою очередь привлекает покупателей, добавляет эксперт.

Исторические дома по качеству в большой мере проигрывают современным новостройкам, поэтому интерес к ним все же предъявляют менее обеспеченные клиенты, утверждает со своей стороны директор по продажам и развитию бизнеса департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Ольга Тараканова.
Покупателей элитного жилья на данный момент интересует скорее стоимость и качество квартир, чем их прошлое, поэтому спрос на апартаменты в домах с "историей" неоднозначен, соглашается с коллегой Халин.
Например, в сталинской высотке на Котельнической набережной, по данным IntermarkSavills, размер свободных предложений со временем практически не меняется и составляет от 10% до 15% от общего числа апартаментов.
Вместе с тем дома, относящиеся к началу XX века, по мнению эксперта, воспринимаются клиентами иначе - они пользуются спросом среди покупателей из-за своего убранства и атмосферы того времени. Например, в "Доме под рюмкой" на данный момент в продаже находится всего около 10 квартир.

Росреестр отобьет у подпольного рынка сбор документов на оформление дачи или квартиры

Росреестр начал необычный эксперимент - в Курске открылся специальный центр, куда можно просто позвонить и получить информацию и документы для регистрации недвижимости. Ничего подобного раньше в стране не было.

Собрать документы и узаконить дом, дачу, квартиру - в сознании наших граждан поступок, равносильный героическому подвигу. Слова о том, что семье необходим сбор справок для похода в БТИ, способны напугать даже самого стойкого человека. Что скрывать, годами у нас строилась система, при которой пересечь невидимую границу заповедной зоны, где оформляют права на недвижимость, можно было только близким для чиновников людям и за большие деньги. Такими "сталкерами" становились лишь понятные чиновничьему сердцу коммерсанты, которые могли войти в неприметные двери и вынести оттуда заветную бумажку. Всем остальным вход туда был заказан. Точнее, войти граждане, конечно, могли, но справку получить было практически нереально. В результате сложилась устойчивая ситуация, при которой гражданам не оставили выбора и они вынуждены платить сумасшедшие деньги за заветную справку или выписку из кадастра.

Государство понимает, что дальше этот жуткий механизм существовать не должен. Поэтому Росреестр, ведомство, отвечающее за узаконивание недвижимости, пытается построить другую схему работы.

Задача отбить у подпольного рынка государственные услуги, к которым, собственно, и относится сбор гражданами документов на дачу или квартиру. Проще говоря, Росреестр начал выстраивать систему, при которой человек мог бы позвонить куда надо, заказать, что необходимо, и потом прийти или даже не выходя из дома получить заветные бумаги.

Так появилась концепция создания ведомственного центра телефонного обслуживания - ВЦТО Росреестра. Не очень благозвучная, но нужная организация, рассчитана на прием и обработку заявок со всей страны.

Первый такой центр уже начал работать в Курске. В Росреестре говорят, что это эксперимент. Если все сложится, то будет создано несколько аналогичных центров, которые позволят принимать и обрабатывать заявки, поступающие со всей территории России. Работа центра будет вестись в круглосуточном режиме. Услуги, предоставляемые центром, не ограничиваются только предоставлением справок. Граждане смогут записаться на прием в удобное для них время. Предусмотрена возможность получать информацию о статусе поданного заявления и ходе его рассмотрения в режиме реального времени. Обслуживание поступающих обращений будут обеспечивать специально подготовленные операторы центра.

Темными делами можно заниматься, если не видно, у кого ваша бумажка, что он с ней делает и так далее. Для прозрачности процедур госрегистрации прав и государственного кадастрового учета для иностранных граждан все услуги центра предоставляются не только на русском, но и на английском, французском и немецком языках.

Первая площадка ВЦТО Росреестра в Курске оборудована сложным современным программно-аппаратным комплексом. Он гарантирует прием и регистрацию всех звонков и мультимедийных обращений, быстрый поиск необходимой информации, контроль качества обслуживания обращений заявителей. При создании этого комплекса были использованы современные мировые и отечественные технологии, в том числе обеспечивающие интеграцию его систем с внутренними информационными системами Росреестра, что позволяет предоставлять заявителям наиболее точную и актуальную информацию.

Обращение в Call-центр максимально упрощено для заявителей. Для звонка используется единый многоканальный телефонный номер, гарантирующий стопроцентную возможность дозвониться и своевременно получить интересующую информацию. "Горячая" линяя по телефону 8-800-100-34-34 работает круглосуточно.

Дословно

Сергей Васильев, руководитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии:

- Ведомственный центр телефонного обслуживания Росреестра первый проект такого масштаба среди органов государственной власти в России. А для нас это еще один из наиболее эффективных и наряду с интернет-сайтом Росреестра высокотехнологичных способов предоставления государственных услуг гражданам. Центр в Курске должен обеспечить обслуживание граждан, обращающихся за услугами Росреестра на территории Центрального и Северо-Западного федеральных округов.

Досье "РГ"

Закон о дачной амнистии - упрощенном порядке регистрации участков и строений на них - начал действовать в нашей стране с 1 сентября 2006 года.

Росреестр только за последние годы в ходе "дачной амнистии" уже зарегистрировал 5 миллионов земельных участков россиян. Поток заявок на регистрацию недвижимости - дач, участков, квартир - возрастает с каждым годом. Как утверждают в ведомстве, в ближайшее время им предстоит зарегистрировать еще порядка 5 миллионов только дачных участков.

Источник: Российская газета

31 января 2012

Шоу "Битва титанов" закончилось невеселыми выводами

Penny Lane Realty и НДВ подытожили результаты 2011 года

В 2012 году стоимость недвижимости будет повышаться, хотя уровень роста будет невысок. В данном утверждении сошлись два крупных участника рынка – Penny Lane Realty и НДВ. Вместо рядовых пресс-конференций, посвященных результатам 2011 года, они организовали общее эпатажное представление «Битва титанов», поставив лицом к лицу двух лидеров: генеральных директоров организаций Георгия Дзагурова и Александра Хрусталева. Как бы то ни было, проиворечий было мало, рассказывают в аналитическом центре «ИРН», кроме перспектив и плюсов рынков элитного и экономкласса, которыми участники «битвы» занимаются в повседневной жизни.

Шоу при входе анонсировали фотографии участников – Дзагуров с бейсбольной битой против Хрусталева с бензопилой; они же, соответственно, в кимоно и боксерском халате.

В чем же соревновались соперники, понять было сложно. В осведомленности ситуации на рынке? Команды участников предоставили тезисные обзоры своих секторов рынка, но из-за различных сфер деятельности дискутировать особо было не о чем. В обжорстве? Команды приготовили по громадному бутерброду (загвоздка в том, что участники использовали разные ингредиенты: так, соус бешамель и красная икра с бужениной у Penny Lane Realty; докторская колбаса, селедка, лук, майонез у НДВ). Далее команды обменялись произведениями кулинарии, и состязание пошло уже на скорость поедания. Расправились с сэндвичем быстрее хрусталевцы (наверное, элитные продукты все же вкуснее), но сам бутерброд быстрее и красивее изготовили дзагуровцы.

Единственный раунд, где наблюдалась бесспорная победа, – «пьяные» шашки-поддавки. Однако, для лидеров было сделана поблажка: опорожнять рюмки, имитирующие пораженные шашки противника, должны были не игроки, а 4-5 секундантов, стоящие позади них. В этом больше повезло помощникам Хрусталева из НДВ: он играл белыми – рюмками с водкой, а его секунданты пили армянский коньяк Kremlin из «съеденных» шашек Дзагурова (капитан Penny Lane Realty играл черными).

Победителем партии стал Георгий Дзагуров (у него спортивные разряды по самбо и шахматам). Хотя, всего с преимуществом лишь в одну шашку-рюмку, а в первой половине партии впереди был Александр Хрусталев (кандидат в мастера спорта по рукопашному бою).

На фоне этих игр под прицелом телекамер изречения «титанов» могли бы остаться без внимания, тем более что их взгляды на обстановку на рынке и возможности его развития в целом сонаправлены. Они выразили негатив по отношению к проекту «Новой Москвы» в действующем сейчас варианте, сочтя его «утопией». Отдали должное действиям Юрия Лужкова по строительством МКАД и ТТК и одобрили Сергея Собянина в его жесткости в прекращении ненужных городу строительных проектов и концентрации на преодолении транспортных проблем.

Основные расхождения возникли в вопросе развития ипотеки и инвестиций в недвижимость. Хрусталевцы выступали за инвестирование в недвижимость экономкласса за счет ипотечного кредитования и сдачи его в аренду. Дзагуровцы, напротив, утверждают, что элитной недвижимости есть куда расти по стоимости, тогда как сегмент экономкласса переоценен. Тем более брать ипотеку – самоубийство, так как стоимость аренды жилья гораздо ниже выплат по ипотеке. Они подкрепили данный тезис в конкурсе частушек:

«Ипотека бьет рекорды,
Нам несет богатство.
Ну а люди попадают
В банковское рабство.

Менеджер устал копить –
Ипотечный взял кредит.
Триста лет ему платить,
Зато будет долго жить».

Но несмотря на рекомендации НДВ применять ипотеку как инвестиционный инструмент, в частушках ее авторов прозвучала подобная мысль, пусть и сформулированная не совсем литературно:

«В ипотеку дом купил,
Семьею заселился.
Пристав мебель выносил –
Тихо застрелился».

В итоге по мнению судей победила дружба со счетом 25:25. Единственное темное пятно на светлом и веселом впечатлении от организованного двумя компаниями предновогоднего праздника – инсцинировка в финале траурного шествия с венками и прощанием с организациями, покинувшими рынок недвижимости. Эпатаж эпатажем, но это уж слишком, считают в «ИРН». Кроме того, в ряд «усопших» компаний вошли не только реально покинувшие рынок, но и просто сменившие собственников.

Как бы не пришло возмездие «помянутых». Хотя Дзагуров в конце сказал так: «У меня такое ощущение, что общая ситуация на рынке недвижимости становятся все хуже, однако у некоторых компаний дела идут все лучше. Это означает, что сильные фирмы забирают большие доли рынка за счет менее успешных. Мне это не нравится: в числе уходящих с рынка наши друзья и добрые коллеги».

19 декабря 2011
Источник:IRN.RU

Новостройки Москвы: как купить квартиру - хорошую, но дешевую. 3 правила покупки, которые стоит выучить. Стоимость «входного билета»: 4,5 миллиона рублей

Цены на московское жилье высоки, и даже с помощью ипотеки далеко не каждый может купить квартиру своей мечты. Реалии таковы, что зачастую покупатели выбирают то, на что хватает денег, то есть самые дешевые предложения. Сколько стоят такие объекты, в каких проектах их можно найти, почему они дешевле остальных и не чревата ли их покупка серьезным риском и разочарованием?

Почему дешево?
Известная истина: если стоимость квартиры ниже среднерыночной (в данном сегменте) или соответствует ее нижней границе, то это говорит о меньшей привлекательности объекта и различных недостатках. Вообще местоположение проекта – один из основных факторов формирования цены, поэтому низкая стоимость – это почти всегда недостаток расположения и окружения жилого комплекса. «Сюда можно отнести и неудовлетворительную транспортную доступность, и соседство с промзонами и автомагистралями, а также слабую инфраструктуру района», - говорит Юлия Гераськина, руководитель департамента новостроек компании Est-a-Tet. «Дешевле стоят квартиры в домах, возведенных в спальных районах, за пределами МКАД, более чем в 10-15 минутах езды от метро», - добавляет Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

Еще один фактор, понижающий цену новостройки – стадия готовности: чем ниже стадия, тем дешевле будет квартира, а когда объект находится на уровне котлована, цены самые низкие. Также, как отмечает Юлия Гераськина (Est-a-Tet), стоимость первичного жилья зависит от масштабности проекта: естественно, любой девелопер стремится реализовать как можно больше квартир в наименьшие сроки, поэтому когда имеется большой объем предложения, он может пойти на уступки в виде снижения цены. Как правило, выгоднее покупать жилье в комплексных проектах, причем самые демократичные по стоимости квартиры предлагаются в корпусах на начальном этапе строительства.

Если же сравнивать между собой квартиры в одном доме (корпусе), то дешевле стоят объекты небольшой площади: «Размер самых дешевых однокомнатных квартир варьируется от 35 до 45 м кв., площадь кухни при этом – 7-13 м кв., балкона – 1,5-2,5 м кв., а лоджии – 4-4,8 м кв.», - рассказывает Роман Семчишин, коммерческий директор компании TEKTA GROUP. Площадь самых дешевых двушек, по сведениям Юлии Гераськиной (Est-a-Tet), обычно не превышает 60 кв.м. Столь скромные габариты делают более чем доступными даже квартиры в монолитных и панельных домах самых современных серий: «Например, по стоимости квадратного метра «однушки» в панелях серий П-44Т, Копэ-М-Парус, П-3М, ГМС-1, И-155, ИП-46С и др., как правило, самые дорогие, но за счет маленькой площади общий бюджет покупки не превышает 3,5-4 млн. руб.», - уверяет Роман Семчишин.

Однако и квартиры одинаковой площади могут различаться в цене. Самые дешевые – это, как правило, варианты с неудобными планировками, на первом или на последнем этаже либо находящиеся над коммерческими помещениями, а также объекты с неудачными видовыми характеристиками и расположением по сторонам света (например, когда все окна выходят на северную сторону, да еще и на стену противоположного корпуса, расположенную в 10-20 м). Также снижает стоимость квартиры отсутствие балкона или лоджии. «А что касается вторичного рынка, то цена зависит и от таких факторов, как качество ремонта, техническое оснащение и состояние объекта», - говорит Артем Ржавский (Азбука Жилья).

Стоимость самых бюджетных вариантов может быть гораздо ниже рынка: «Цены на однокомнатные квартиры иногда опускаются на 30%, а цена на двухкомнатные и трехкомнатные - на 55% и 53% соответственно», - утверждает Артем Ржавский.

Обман или нет?
Покупатели, тысячи раз напуганные различными «страшилками», в таком существенном дисконте часто видят обман. «Но с низкой ценой далеко не всегда связан какой-то подвох» - уверяет Евгений Штраух, генеральный директор Galaxy Group. Невысокая цена можеь отражать политику компании, например, желающей повысить продажи именно на данном этапе строительства. «Либо предложение ниже рынка может быть маркетинговым ходом для привлечения внимания к объекту», - говорит Евгений Штраух. В таком случае по весьма демократичным ценам продаются даже квартиры с весьма достойными характеристиками, но обычно не очень долго.

Однако гораздо чаще низкие цены свидетельствуют о недостатках и рисках. На начальной стадии строительства действительно можно купить недорогое и вполне привлекательное жилье, но возникает риск затягивания сроков строительства, а то и «заморозки» стройки. Кроме того, продавать жилье могут по «серым» схемам – через предварительные договоры купли-продажи, предварительные договоры долевого участия и т.п. В таких случаях возникает и риск долгостроя, и риск «двойной продажи» жилья, и риск удорожания уже приобретенной квартиры к моменту сдачи дома ГК. Кроме того, если жилье окажется ненадлежащего качества, застройщик, не связанный законом 214-м законом об участии в долевом строительстве, не понесет ответственности за дефекты.

Таким образом, ориентируясь при покупке недвижимости на низкую цену, нужно четко осознавать риски и решить для себя, на какие из них можно пойти, а на какие нет.

Самые дешевые
Ну а тем, кто готов рисковать, свыкнуться с некоторыми неудобствами местоположения и ждать новоселья 1-2 года, рынок предлагает свои варианты: «В целом по Москве стоимость самой недорогой однокомнатной квартиры составляет в среднем 5,3 млн. руб. (средняя площадь 38 кв. м, стоимость квадратного метра - 135 тыс. руб.); двухкомнатной – 6,765 млн. руб. (площадь 51,7 кв. м., стоимость квадратного метра – 129,6 тыс. руб.); трехкомнатной - 9 093 800 руб. (площадь 79,2 кв. м, стоимость «квадрата» – 114 тыс. руб.)», - сообщает Артем Ржавский (Азбука Жилья).

Сегодня среди самых дешевых новостроек Москвы эксперты называют масштабный проект «Царицыно», микрорайон «Солнцево», 1-й микрорайон в Митино, 1-й микрорайон в Нагатино-Садовниках, микрорайон «Загорье» и т.д. И все эти объекты относятся к комплексной застройке.

Пожалуй, самый известный из них – «Царицыно», расположенный недалеко от Царицынского парка и отличающийся собственной инфраструктурой, подземными паркингами, зоной отдыха и удачными планировками квартир. Низкие цены здесь предлагаются в строящихся корпусах, которые обещают сдать к концу 2012 г. – на начальной стадии строительства либо на этапе монтажа средних этажей, например, в монолитно-кирпичном корпусе 5.3, где идет монтаж 6-го этажа. Однокомнатную квартиру площадью 36,82 м кв. на 18 этаже этого здания можно купить за 4613 546 руб. (125 300 руб./м кв.), а ее стоимость вместе с оформлением обойдется в 4 673 546 руб. Цены на двухкомнатные квартиры начинаются от 6,4 млн. руб., а на трехкомнатные – от 8,7 млн. руб. Эксперты считают, что такие демократичные для столицы цены объясняются стадией готовности и местоположением объекта: не совсем уж он рядом со станцией метро.

Местоположение – одна из основных причин низкой стоимости квартир и в 1-м и 2-м микрорайонах района Солнцево , расположенного в Западном административном округе, недалеко от МКАД (за пределами кольцевой дороги). Станция метро с одноименным названием здесь только в проекте, а пока до ближайшей «Юго-Западной» приходится ездить 10-15 минут (без учета пробок), поэтому несмотря даже на хорошо развитую инфраструктуру района, цены здесь весьма демократичны. «Например, однокомнатная квартира площадью 37,4 м кв. в микрорайоне 2 в доме по адресу ул. Главмосстроя, к. 40 реализуется за 5,15 млн. руб. (137,7 тыс. руб./м кв.). При этом корпус 40 – это уже заселяемая панельная семисекционная новостройка переменной этажности (11-25 этажей) современной и комфортабельной серии П-44Т/ТМ-25, внешние панели которой облицованы плиткой «под кирпич», а в квартирах предусмотрено остекление балконов и лоджий», - рассказывает Артем Ржавский (Азбука Жилья). Такие же цены предлагаются и в микрорайоне 1, где возводятся корпуса 20-24 - панельная новостройка серии П-44Т/ТМ, состоящая из 11 секций переменной этажности - от 14 до 23. Например, трехкомнатную квартиру площадью 79,2 м кв. можно купить за 9,36 млн. руб. (118,2 тыс. руб./м кв.).

В Митино (СЗАО) метро уже есть, но все-таки район тоже очень удален от центра столицы и находится за МКАД, да к тому же и Таганско-Краснопресненская линия, ведущая сюда, - одной из самых загруженных, поэтому квартиры здесь тоже не дороги. Например, по данным «Азбуки жилья» в монолитно-кирпичной новостройке по адресу Пятницкое шоссе, дом 15/1, возведенной по индивидуальному проекту и расположенной рядом с живописным парком, где проектом предусмотрены квартиры с большими кухнями и высокими потолками, а также с гардеробными, просторную «двушку» площадью 74,8 м кв. можно купить за 7,59 млн. руб. (101,5 тыс. руб./м кв.).

Но самые дешевые двух- и трехкомнатные квартиры, по данным Ольги Гусевой, директора по маркетингу ГК «Домостроитель», предлагаются в новостройке в районе Нагатино-Садовники, расположенной по адресу микрорайон 1, вл.30А. Согласно плану в 2013 г. это будет панельное здание серии И-155н переменной этажности (12-20 этажей), но пока проект находится на этапе фундаментных работ и двухкомнатную квартиру площадью 72,39 м кв. здесь можно купить за 5,79 млн. руб. (80 тыс. руб./м кв.), а трехкомнатную площадью 94,04 м кв. – за 7,05 млн. руб. (75 тыс. руб./м кв.). Это типичный пример, когда низкая цена обусловлена начальной стадией готовности проекта и политикой застройщика, хотя местоположение объекта весьма удобное.

А вот из проектов на высокой стадии готовности, отличающихся низкими ценами, можно выделить микрорайон «Загорье» (Восточное Бирюлево). Здесь демократичная стоимость жилья объясняется удаленностью от центра и от метро, а также небольшими площадями квартир. Как сообщает Юлия Гераськина (Est-a-Tet), цены на однокомнатные квартиры в этом проекте начинаются от 4,6 млн. руб., на двухкомнатные – от 6,8 млн. руб., и это в уже построенных домах первой очереди, которые планируется сдавать ГК в конце года, да еще при том, что ряд квартир предлагается с отделкой.

Купить - не купить
«Чтобы купить дешевую, но хорошую новостройку, нужно соблюсти три условия: покупать квартиру на ранней стадии строительства, у известного застройщика и по закону №214-ФЗ. Для удачной покупки нужно следить за новостями рынка недвижимости и помнить, что известные застройщики крайне бережно относятся к своей репутации и жестко контролируют качество предлагаемой недвижимости. Ну а единичные дефекты, если таковые появятся, застройщик будет обязан устранить в соответствии ФЗ 214-ФЗ», - советует Роман Семчишин (TEKTA GROUP).

Найти же надежного застройщика помогут рейтинги, специализированная пресса и форумы покупателей недвижимости. «Но если у застройщика нет рекламной кампании, и о нем нет никаких упоминаний в интернете, кроме как на сайте самой организации, то от покупки лучше воздержаться – большой риск попасть на фирму-однодневку», - предупреждает Юлия Гераськина (Est-a-Tet).

Интернет поможет и в выборе проекта: чтобы найти надежный жилой комплекс, Ольга Гусева (Домостроитель) предлагает посетить его неофициальные форумы, где общаются люди, уже купившие квартиру в данном доме, а также проследить динамику строительства.

И еще один совет экспертов по недвижимости – если есть твердое решение купить дешевое жилье, не стоит мешкать: квартиры продаются довольно быстро, особенно однокомнатные и двухкомнатные. «Дешевые квартиры раскупаются в первую очередь – это самый ликвидный товар. В столичных новостройках эконом-класса, где самые дешевые однокомнатные квартиры составляют порядка 25% от общего объема жилья, практически все «однушки» оказываются раскупленными спустя 4-6 месяцев после начала продаж, остаются только самые неказистые варианты – с неудачной планировкой, плохими видовыми характеристиками и т.д.», - рассказывает Роман Семчишин (TEKTA GROUP).

Резюме
Квартиру в Москве можно купить даже с бюджетом 4,5-5 млн. руб., но это будет самое дешевое жилье. Оно обычно предлагается в панельных новостройках на начальных этапах строительства дома, причем часто расположенного в удалении от метро, в «замкадных» районах Москвы либо рядом с промзоной. А сами дешевые квартиры отличаются небольшим метражом, не очень удобными планировками и неинтересными видами из окон. Если такие характеристики, а также риски, связанные с началом строительства, не пугают, то можно существенно сэкономить. Но экономия, конечно, должна быть разумной, поэтому выбирать дешевую квартиру надо особенно тщательно, на вторичном рынке проверяя «чистоту» сделки, а на первичном - репутацию застройщика и проекта, так как в некоторых случаях низкие цены, конечно, могут обернуться и мошенничеством.

Источник: Metroinfo

24 ноября 2011

Инвесторов сегодня интересуют недооцененные участки

Вопрос о том, как сохранить денежные средства в период экономической нестабильности, сегодня актуален для многих.

Те, кому не подходит по каким-то причинам покупка городской недвижимости, обращают внимание на загородный рынок – особенно привлекательно здесь приобретение земельных участков с расчетом на среднесрочную и долгосрочную перспективу.

Почему привлекательно инвестирование в землю? Прежде всего, можно найти участки невысокой рыночной стоимости, которые будут дешевле, чем любое предложение на рынке городского жилья. И хотя земля намного менее ликвидна, чем квартиры, можно подобрать объект для инвестирования так, чтобы в будущем перепродать его не потребовало больших усилий.

Итак, какие земли сегодня пользуются наибольшим спросом? Если говорить о крупных инвесторах, то для них наиболее интересна земля под ИЖС – это может быть как небольшой участок, так и свыше 50 Га. Особенно актуально западное и юго-западное направление, желательно у воды или рядом с лесным массивом. Такие участки покупатели могут приобрести как для строительства коттеджного поселка, так и для того, чтобы размежевать на части и продать потом в 2-3 раза дороже стоимости покупки.

Что касается частного инвестора со средним уровнем достатка, крупные объекты для вложения средств ему не подходят, зато есть спрос на участки без подряда. Наиболее интересны предложения на Новорижском, Калужском, Киевском, Симферопольском и Дмитровском шоссе, расположенные до 20 км от Москвы. Стоит помнить, что наличие леса и воды повышает ликвидность объекта, но вместе с тем и его стоимость. В то же время, надо следить, чтобы возле вашего участка не оказалось отрицательно сказывающихся на его стоимости объектов, например, свалки или ЛЭП. Здесь также важно изучить планы развития территории. За год стоимость ликвидного участка может возрасти до 15-20%, тем не менее – земля подходит, в первую очередь, для среднесрочных и долгосрочных вложений.

В целом, по нашим данным, сегодня на рынке земли Подмосковья предложение превышает спрос, существует дефицит денег. Покупатели есть, но они очень разборчивы, а вот хороший объект найти не просто – самые ликвидные участки уже разобрали. Тем не менее, часто бывает, что продавец согласен на существенную скидку, которая может достигать 20%, и спрос на такие участки, которые продаются ниже рыночной стоимости, довольно большой. В дальнейшем, когда ситуация на рынке прояснится, возможно покупатели активизируется, но сегодня приобретают объекты, в основном, только с дисконтом.

Источник: Финам.Инфо
23 ноября 2011

Таунхаусы в Подмосковье: предложение растет; покупатели создали тенденцию на рынке; больше новых объектов по цене городской квартиры

В 2011 году рынок загородной недвижимости Подмосковья пополнился новыми предложениями таунхаусов. Многие из них отличаются яркой архитектурной концепцией проектов, современными материалами, используемыми при строительстве, оптимальными площадями. Порадуют покупателей и цены, ведь сегодня квартира в сблокированном доме с ценой в пределах 6-8 млн рублей уже не дефицит.

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru», оценивая новые предложения на рынке таунхаусов, попросил экспертов сосредоточиться на проектах, цена которых не превышает 10 млн рублей, то есть примерно равна стоимости хорошей квартиры в Москве. На таунхаусы в данном ценовом диапазоне, по данным Юрия Синяева, директора по маркетингу группы компаний «КОНТИ», приходилась четверть общего объема предложения – это немного, по мнению эксперта, качественные дешевые предложения вымываются довольно быстро, а рынок перенасыщен дорогим предложением. Всего же, по данным «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2009-2011 годы», проведенного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», к лету 2011 года предлагалось 114 поселков с таунхаусами, причем 5 из них располагается в пределах Москвы.

Куда направляются цены и размеры
И все же объекты экономкласса отвоевывают себе жизненное пространство на рынке загородного жилья. Причем тенденция к экономичности сложилась уже относительно давно. Как отмечают в irn.ru, еще летом средняя стоимость квартир-секций в новых таунхаусах, составлявшая 56 900 руб. за метр, была значительно ниже, чем в поселках, которые начали продаваться в предыдущие годы: здесь этот показатель равнялся примерно 75 000 рублей.
Сокращались и другие параметры, отмечают аналитики: например, уменьшалась средняя площадь таунхаусов. Небольшие квартирки-секции стоят дешевле и потому пользуются высоким спросом у покупателей.

Эти наблюдения отчасти подтверждают и другие эксперты. «Мы не наблюдаем глобальной тенденции к падению цен на таунхаусы или перераспределению спроса на меньшие площади жилья данного формата, - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». - Однако стоит отметить, что некоторое время назад на рынке стали появляться проекты с предложением квартир в таунхаусах площадью менее 100 кв. м. Например в поселках Наполеон (23 км от МКАД по Киевскому шоссе), Бристоль (7 км от МКАД по Киевскому), Три Озера (23 км от МКАД, Ленинградское, Дмитровское шоссе). Это объясняет легкое колебание цен на данный формат и интерес к проектам с меньшей площадью. Ранее на рынке таких предложений просто не было».

Юрий Синяев («КОНТИ») приводит в пример проект Теплый Стан, в 4 км от МКАД по Калужскому шоссе, где цены за квадратный метр начинаются от 35 тыс. руб., то есть при площади таунхауса 170 - 180 кв. м цена объекта составит примерно 6,5 млн. «Эти площади существенно ниже площадей таунхаусов, которые были представлены в большом количестве на докризисном рынке», - резюмирует эксперт. Он же отмечает и другой тренд: девелоперы стремятся теперь при приличном качестве строительства снижать его себестоимость и, соответственно, «держать» невысокие цены. Дополнительные стимулы для покупателей - гибкие схемы реализации: рассрочки, зачеты, привлечение в партнеры крупных банков, которые предлагают ипотечные кредиты и т.д.

Что хочет покупатель?
По мнению Дмитрия Таганова («ИНКОМ»), чтобы быть востребованным, таунхаус обязан отвечать жестким требованиям. Во-первых, его местоположение должно иметь хорошую транспортную доступность - удаленность от МКАД не более 15 км (на наш взгляд, требование чуть жестковато, можно еще десяток километров накинуть Прим.ред.) - и благоприятную экологию: хорошо, если рядом будут лес или водоем. В поселке должны быть все коммуникации: электричество, водоснабжение, отопление, газ, телевидение, интернет. Безопасность жителям должна обеспечивать круглосуточная охрана.

Если говорить о площадях таунхаусов, то наиболее популярными остаются проекты с площадью 100 - 200 кв. м. При этом предпочтение отдается тем предложениям, где в стоимость входит и небольшой участок земли, как правило, пара соток. «Однако если даже проект не соответствует критериям рынка, но при этом имеет заметно более низкую, чем в целом по рынку, цену, объекты в нем буду востребованы у покупателей», - считает Дмитрий Таганов.

По данным Алены Коробенковой, ведущего эксперта ГК Kaskad Family, на сегодня наибольшее число новых поселков располагается на Киевском, Новорижском и Каширском шоссе.

Выбирая объект, люди традиционно обращают внимание на внешнюю инфраструктуру (школы, медицинские учреждения, торговые комплексы, досуговые и спортивные центры). Разумеется, экономичным поселкам «с таунами» необходима элементарная внутренняя инфраструктура – магазин с товарами первой необходимости, детские площадки, парковки для жителей и гостей, какие-то прогулочные зоны.

Что новенького на рынке: Апрелевка Парк, Наполеон, Журавли
В числе самых интересных проектов с предложением таунхаусов, вышедших в 2011 году на рынок загородной недвижимости Подмосковья, Дмитрий Таганов (корпорация «ИНКОМ») назвал Суханово Парк (8 км от МКАД по Варшавскому шоссе), Наполеон (23 км от МКАД по Киевскому), Журавли (12 км от МКАД по Волоколамскому), Городок на Клязьме (28 км от МКАД по Горьковскому), Город Набережных (11 км от МКАД по ленинградскому направлению).

Например, в Суханово Парк в настоящий момент продаются таунхаусы площадью от 90 до 200 кв. м на участках 2 сотки. В таунхаусах централизованная система отопления, канализации, водоснабжения, электричество, интернет. Достоинство поселка заключается в том, что он строится в окружении леса рядом с большим прудом. Инфраструктура будет представлена детским центром, магазинами, спорткомплексом и спортивными площадками. Минимальная цена двухэтажного таунхауса площадью 90 кв. м – около 7 млн руб. В цену также входит мансарда, все коммуникации, установка газового котла, одно машино-место и участок земли 0,3 сотки. В настоящее время в «Суханово Парк» строится I очередь поселка из 112 квартир, сдать их намечено на конец 2011 года. Планируется, что II очередь таунхаусов будет сдана в эксплуатацию в конце 2012 года.

Город Набережных – крупный новый проект компании Urban Group, включающий как многоэтажное жилье, так и таунхаусы. Он реализуется в формате «Города для жизни», где создается градостроительная среда нового поколения, включающая не только комфортабельное жилье, но и все необходимые социальные объекты в шаговой доступности. По жилому микрорайону будут проложены искусственные каналы с мостиками и прогулочными набережными-променадами, на центральной площади - небольшое озеро.

Продавать таунхаусы в компании начали только в ноябре. Их площадь 130 и 170 кв. м, цена от 7,7 млн руб. Фасады домов отличаются друг от друга цветом, декоративными элементами, расположением балконов и окон. Также в таунхаусах представлены разные планировки: есть дома с гаражом на первом этаже, другие - с дополнительной комнатой; также представлены с одной или двумя спальнями в мансарде.

В поселке Журавли - 83 секции, состоящие из двух-трехэтажных таунхаусов площадью от 239 до 305 кв. м. Территория поселка с северной стороны граничит с Красногорским лесопарком, а на юге – с каскадом прудов. Из крупных инфраструктурных комплексов вблизи поселка - конноспортивная база и «Moscow Country Club Нахабино» с 18-луночным гольф-полем. В самом поселке предусмотрен многофункциональный общественный центр: торговый комплекс, салон красоты, детский физкультурно-оздоровительный центр с бассейном, кафе, административное здание для размещения служб управляющей компании - детские и спортивные площадки. В настоящее время цена предложения колеблется от 8 до 10 млн руб.

Поселок Городок на Клязьме состоит из двух- и трехуровневых квартир общей площадью от 96 до 219 кв. м на участках от 0,5 до 4 соток. В домах все центральные коммуникации, охрана, собственная пляжная зона, площадки для барбекю, лодочная станция, беседки и другое. Цена трехкомнатного блока общей площадью 96 кв. м – 5,35 млн руб., а пятикомнатного на 219 кв. м – 10,74 млн руб. Сейчас действуют специальные условия продаж: cкидка составляет 5% от указанной стоимости.

По данным Дмитрия Таганова («ИНКОМ»), одно из наиболее доступных предложений из вышедших на рынок в этом году – упомянутый уже поселок Наполеон, который вообще-то позиционируется как объект бизнес-класса. Территория поселка окружена лесом, рядом расположен водоем. Из объектов общественного назначения будет построена детская и спортивная площадки, поля для пикников, беседки. В прилегающем лесном массиве оборудуется парковая зона. Таунхаусы кирпичные, в каждой секции устанавливаются двухконтурный газовый котел, стеклопакеты, входная металлическая дверь, подводятся все центральные коммуникации. Первая очередь таунхаусов построена и сдана в эксплуатацию. Цена таунхауса площадью 147 кв. м с 1 соткой земли - 6,3 млн рублей. С октября месяца можно воспользоваться ипотечным кредитом в отделении «Проспект Вернадского» Сбербанка России.

Из новых проектов, по мнению Алены Коробенковой (ГК Kaskad Family), достоин внимания мультиформатный проект Апрелевка Парк в 27 км от МКАД по Киевскому шоссе на живописном берегу Десны. В поселке продаются участки земли без обязательного подряда, а также запланировано несколько кварталов таунхаусов. Проект относится к бизнес-классу, но при этом цена 1 кв. м в таунхаусе здесь составляет всего 46 000 руб. В строительстве применяется технология «АИСТ» (на основе несъемной опалубки). В поселок подведены все коммуникации: собственный водозаборный узел (две артезианские скважины), очистные сооружения на хозяйственно-бытовые и ливневые стоки, сети газоснабжения, электричества и связи. В настоящее время реализуется первая и вторая очередь строительства поселка. Площадь таунхаусов – 97,2, 127,4 и 140,4 кв. м. Участки от 1,4 до 3 соток. Например, таунхаус общей площадью 97,2 кв. м на участке 1,5 сотки обойдется 5,3 млн руб., а площадью 140,4 кв. м на участке 3 сотки – 6,9 млн руб.

Источник: MetroInfo

21 ноября 2011

Таких низких ставок по ипотечным займам в России еще не было, и это не предел

Ипотека в этому году не подорожает. Такой прогноз вчера озвучил зам генерального директора Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Андрей Семенюк. В следующем году, по его словам, ставки могут еще понизиться. Но при условии, что на финансовом рынке не будет серьезных потрясений.

Российский ипотечный рынок выздоравливает. Ожидается, что в этом году объем выданных кредитов достигнет докризисного уровня - около 640-650 миллиардов рублей. А если брать количественный показатель, то вообще надеются на рекорд - 450 тысяч кредитов. По свидетельству экспертов, ипотека еще никогда не была такой дешевой. В минувшем октябре была зафиксирована минимальная в истории отечественного рынка средняя ставка по рублевым кредитам - 11,6 процента. Это по-прежнему больше, чем, к примеру, в Европе или США, но не избалованные российские заемщики рады и этому.

- В России большинство ипотечных кредитов имеют фиксированную процентную ставку, и ежемесячный платеж заемщика сохраняется на весь период обслуживания кредита, - констатирует замдиректора АИЖК Андрей Семенюк. - Так что, если сначала человек берет ипотеку и платит в среднем 30 процентов от своего дохода, то через несколько лет это соотношение будет меньше - доходы-то растут.

Именно этим, по словам Семенюка, объясняется тот факт, что у нас достаточно высокий процент досрочного погашения кредитов. Если в среднем ипотеку берут на 16-18 лет, то гасится кредит меньше чем за 10 лет. За границей иначе. Там больше кредитов с плавающей ставкой, а платеж может меняться в зависимости от ставок на финансовом рынке.

Будет ли ипотека в России дешеветь и дальше или ставки, как прогнозируют некоторые аналитики, поползут вверх. Однозначно на этот вопрос пока не может ответить никто.

- Правительство утвердило долгосрочную стратегию рынка ипотечного кредитования и в этом документе за ориентир для ставок по ипотеке взят уровень инфляции, - поясняет Семенюк. - Предполагается, что к 2015 году ставка по ипотеке, в среднем, будет на 2,5 процентных пункта выше инфляции, а к 2020 году - на 2 процента. Что касается ближайшего будущего, мы ожидаем, что на несколько месяцев ставки "замерзнут" на том уровне, на котором они находятся сейчас, а в следующем году, если не будет серьезных потрясений на финансовом рынке, начнут снижаться.

Гендиректор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Андрей Языков согласен: потенциал для снижения ставок есть. Это и рост конкуренции на ипотечном рынке, и развитие технологий, которые позволят банкам сократить свои операционные издержки.

Возьмите на заметку

Что нужно знать потенциальному заемщику
Правило номер один: совокупный платеж по ипотеке не должен быть больше 45 процентов дохода заемщика. В противном случае вероятность дефолта увеличивается в разы. Надежным считается соотношение меньше 33 процентов.

Второе правило: нужно иметь подушку безопасности. Практика показывает, что сложности с выплатой кредита обычно возникают в трех случаях: если человек меняет работу, если в семье рождается ребенок (особенно первый) и если кто-то из супругов подает на развод. На такие случаи специалисты советуют иметь запас денег, который позволит пережить сложные времена и не затянуть с выплатой кредита.

Третье правило - брать кредит в той валюте, в которой получаете доходы, чтобы не стать заложником колебания курса.

Источник: Российская газета

17 ноября 2011

Вокзалы как объекты коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости в российских городах ждут изменения в связи с более активным продвижением железнодорожных вокзалов как торговых площадок, ориентированных не только на пассажиров, но и на горожан. Постоянный поток потенциальных покупателей и центральное расположение в городе делают здания вокзалов привлекательными и для ритейл-сетей, считают в ОАО "РЖД".

Напомним, в августе 2008 года ОАО "РЖД" приняло "Концепцию эффективного использования и развития железнодорожных вокзалов до 2015 года", которая, кроме всего прочего, направлена на повышение коммерческого и инвестиционного потенциала железнодорожных вокзалов. Концепция развития ОАО "РЖД" предполагает, что вокзалы станут удобными не только для пассажиров, но и для горожан, которые могут совершать здесь повседневные покупки и пользоваться вокзальной инфраструктурой в обычной городской жизни - само расположение вокзалов в центрах российских городов говорит об огромном коммерческом потенциале. Более активно совершать повседневные покупки на вокзалах могут, например, и горожане, которые ежедневно пользуются пригородными электричками.

Новые арендаторы
Сегодня в рамках реформы в ОАО "РЖД" проводится обновление инфраструктуры российских вокзалов. Не только модернизируются интерьеры - иногда меняются и параметры помещений, и даже планировки - делается все, чтобы территории вокзалов стали еще более привлекательными для пассажиров, горожан и арендаторов. Последним, кстати, могут быть интересны оснащение вокзалов системами навигации, выделение торговых зон для удобства совершения покупок и безбарьерная среда для людей с ограниченными возможностями, а также пассажиров с колясками и громоздким багажом.

Уже сейчас ОАО "РЖД" ищет новых сетевых арендаторов, которые будут ориентированы на предоставление более качественных, чем ранее, услуг пассажирам, - это кофейни, аптеки, книжные магазины, точки продаж периодики и товаров массового спроса. "Новыми" арендаторами вокзальных помещений, ориентированных на работу с горожанами, могут стать, к примеру, рестораны, бутики, отделения банков и химчистки - то есть предприятия, услугами которых люди пользуются в обычной городской жизни, но представить их на вокзале раньше не могли.

Высокая проходимость и постоянный поток потенциальных покупателей, центральное расположение в городе делают здания вокзалов привлекательными и для крупных продуктовых ритейл-сетей, считают в ОАО "РЖД". Кончено, речь идет не о больших супермаркетах, а скорее о формате convenience store - продуктовых магазинах повседневного спроса.

Отметим, что в целом уровень удовлетворенности вокзалами у россиян достаточно высок. Это выяснилось в ходе проведенного по заказу ОАО "РЖД" исследования потребительского поведения посетителей вокзалов. Большинство негативных оценок посетителей относятся к привокзальной территории, которая зачастую является муниципальной собственностью, а не зоной ответственности ОАО "РЖД". На территории же самих вокзалов пассажиры и жители городов хотели бы видеть заведения быстрого питания известных сетей, книжные, продуктовые магазины и аптеки. При этом, что важно для ритейл-сетей, это же исследование показало: горожане охотно готовы совершать повседневные покупки на вокзалах, если там будут присутствовать известные бренды, к которым они привыкли, а цены будут не выше, чем в городе.

Куплено на вокзале
Специальный знак "Куплено на вокзале" разработан в ОАО "РЖД" как символ обновления и привлекательности вокзалов для розничного бизнеса. А для покупателей - как знак заботы и ответственности компании за то, что происходит на территории вокзалов. ОАО "РЖД" намерено активно продвигать знак "Куплено на вокзале" через арендаторов коммерческих помещений. В итоге знак "Куплено на вокзале" будет означать, что места, отмеченные им, действительно соответствуют самому высокому уровню сервиса, а качество товаров безупречно.

Кстати
Отрадно, что российские городские железнодорожные вокзалы становятся все более похожими на западные. Белорусский вокзал в Москве, так же как и Центральный вокзал в Нью-Йорке - сегодня это городские достопримечательности, где можно назначить свидание или деловую встречу, провести время в ресторане, зайти в магазин, а не только дождаться поезда. И в этом плане московские вокзалы не исключение. И в российских регионах вокзалы меняются. "Новым лицом" и свидетельством перемен ОАО "РЖД" можно назвать, например, вокзал в Самаре или реконструированный вокзальный комплекс в Челябинске. Новым по концепции должен стать и строящийся вокзал в Адлере, который будет принимать гостей Игр-2014.

Источник:РБК

14 ноября 2011

Как правильно и безопасно сдать квартиру в аренду

Так сложилось, что российский рынок арендного жилья сформировался как рынок собственника, а потому арендодатель по умолчанию всегда имеет целый набор преимуществ перед арендатором.

В отличие от западных стран, где риэлторские услуги по подбору арендатора оплачивает собственник, рынок аренды недвижимости России в большинстве случаев работает "от арендатора", арендатор и оплачивает услугу агента.

На сегодня арендное жилье в Москве представлено преимущественно собственностью физических лиц. Среди тех, кто зарабатывает на аренде квартир, большую долю занимают коренные москвичи, которые получили свои квартиры бесплатно в советский период, а в наше время имеют возможность сдавать их по арендным ставкам, вполне сопоставимым с крупнейшими городами мира.

Разговоры о том, что в Москве появятся доходные дома, продолжаются не один год, но реальных проектов крайне мало, и все они пока представлены в высоком ценовом диапазоне. Чтобы новый формат арендного жилья под управлением профессиональных УК смог составить конкуренцию частному сектору, доходных домов должно быть построено много, но это даже не реальность завтрашнего дня.

Кризис на время изменил привычную картину для рынка аренды Москвы, как в зеркале отражая экономическую ситуацию в стране. На протяжении почти полутора лет собственникам столичных квартир приходилось идти на поводу у арендаторов и терпеть их капризы, потому что объем предложения значительно превышал спрос. Начало 2010 года стало переломным моментом: спрос на арендное жилье в столице начал стремительный рост и сегодня на треть превышает докризисные максимумы. Арендные же ставки пусть и не стремительно, но растут.

Казалось бы, в таких условиях, как говорится, победитель получает все, но давайте поработаем над ошибками!

У семи нянек дитя без глазу
Один из стереотипов поведения арендодателя заключается в его уверенности в том, что если сразу обратиться в несколько компаний, то квартиру получится сдать быстрее.

Допустим, но, обратившись сразу в несколько компаний, во-первых, можно надолго забыть о покое. Десятки разных агентов будут обращаться с одними и теми же вопросами, а звонок телефона - сводить с ума. Даже после сдачи квартиры звонки не прекратятся еще очень долго, так как информация о квартире продолжит "гулять" по рынку, в лучшем случае данные будут растиражированы и попадут в многочисленные мелкие компании или так называемые информационные агентства. Или, что еще страшнее, вообще могут попасть в поле зрения мошенников. И, главное, если объектом занимаются все - это означает, что на самом деле серьезно им не занимается никто, и предъявить свои претензии или высказать пожелания будет некому. Такого не случится, если выбрать одно профессиональное агентство.

Сам себе режиссер
Наверное, в ментальности российского человека заложено недоверие к профессионалам, и поэтому каждый хоть раз в жизни попробовал самостоятельно взяться за дело, в котором он мало что смыслит. Кто-то скажет, что если он может разобраться в математическом анализе, то сдать квартиру в аренду - сущий пустяк. Всего-то и дел, заполнить купон газеты или что еще проще - по дороге на работу повесить объявление у остановки: "Сдам квартиру порядочным людям БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ!!! Хозяин... Телефон...".

И все-таки, как показывает практика, без помощи профессионального риэлтора можно обойтись только в одном случае - когда арендаторами квартиры являются хорошие знакомые, от которых не приходится ждать подвоха. И даже тогда следует заключить договор в письменном виде. Да, москвичи - обыкновенные люди, "квартирный вопрос только испортил их", поверьте, этот вопрос может испортить и дружеские отношения.

Например, условия освобождения квартиры в том или ином случае должны быть согласованы обеими сторонами и закреплены в договоре. Если договором не предусмотрено, что наниматель должен незамедлительно освободить арендуемую жилплощадь после устной просьбы собственника, то выселить нанимателя по первой же своей прихоти собственник не имеет права. Собственники жилых помещений, сдаваемых в аренду, должны также понимать, что передают свое имущество пусть и во временное, но владение и пользование другому лицу, то есть добровольно ограничивают свое право собственности на определенный договором срок, компенсацией чего и является арендная плата. Поэтому сама возможность и периодичность посещения квартиры - еще один предмет обсуждения.

Чтобы учесть все возможные нюансы, такой договор должен быть грамотно составлен. Как вариант, агентства недвижимости предлагают услугу юридического оформления уже готового варианта, стоимость услуги фиксирована и вполне доступна.

И еще: надо иметь в виду, что объявления вроде "Семья москвичей (работники банка) без вредных привычек, без детей, без животных снимет квартиру. Оплату гарантируем", расклеенные на подъездах - это в 99% случаев дело рук крошечных агентств-однодневок или частных маклеров, у которых нет других возможностей привлечь к себе внимание. Это не потенциальный арендатор, а снова посредник.

Не стоит экономить на спичках
Теперь нам совершенно понятно, что обращение в агентство недвижимости для собственника жилья ничего не стоит. В этом смысле он оказывается в привилегированном положении. Компания размещает информацию о квартире в своей базе данных, хорошо структурированном каталоге объектов, бесплатно. Правда, в таком случае рассчитывать на индивидуальный подход не приходится. Это начали понимать и арендодатели, которые все чаще, выбирая между экономией и персональной комплексной услугой, сами настаивают на втором варианте и заключают эксклюзивный договор с агентством. Размер комиссионных агентства при этом не превышает месячной арендной платы. Стоит ли экономить? Эксклюзивный договор подразумевает общение с персональным агентом, который, используя все доступные рекламные и маркетинговые возможности, целенаправленно продвигает объект своего клиента на рынке, представляет и защищает его интересы на переговорах, подбирает арендатора в строгом соответствии с пожеланиями и на условиях собственника. Комплексная услуга включает полное юридическое сопровождение. А в ряде случаев компании предлагают и целый набор дополнительных сервисов, например финансовые гарантии, страховой полис, так называемое послепродажное сопровождение - что в совокупности практически полностью исключает все возможные риски.

Мы разобрали только несколько случаев. Но, как известно, умный человек отличается от мудрого тем, что умный учится на своих ошибках, а мудрый - на чужих. Будьте мудрее!

Источник: РБК

7 ноября 2011

Эксперт: в 2011 году россияне потратят на зарубежную недвижимость $15 млрд

Объем сделок по покупке зарубежной недвижимости, совершенных россиянами, растет. По прогнозам президента международного агентства Gordon Rock Станислава Зингеля, за 2011 год сумма таких сделок может составить $15 млрд против $12 млрд в прошлом году.

По его словам, в 2011 году зарубежные банки выдадут российским гражданам ипотечных кредитов на $5-6 млрд. Эта сумма примерно такая же, как и за прошлый год. Однако большая доля россиян не готова ожидать одобрения ипотечных кредитов и намерена инвестировать собственные средства. При этом, как считает Зингель, без кредитования инвестиции в недвижимость значительно менее привлекательны.

«В последние два года доля покупок с использованием кредитования в сделках «зарубежная недвижимость для инвестиций» составляет 80-90%, – отметил он. – А доля покупок с использованием ипотеки в сделках «зарубежная недвижимость для жизни» в 2011 году уменьшилась до 30-40% с 50-60%, которые были в 2010 году».

Зингель подчеркнул, что причиной этого стало не изменение политики банков, а изменение целей россиян, которые стали чаще приобретать недвижимость за рубежом для сохранения накоплений.

Источник: РИА-новости
3 ноября 2011

Квартиры в новостройках. Как продать старое жилье с помощью компании и купить новое с минимальными потерями. Trade-in и взаимозачет

Для того чтобы что-нибудь купить, нужно что-нибудь продать. Именно по такому пути идет большинство покупателей жилья – продают старую квартиру и покупают новую. Иногда людям берутся помогать агентства недвижимости и строительные компании, предлагая воспользоваться схемой взаимозачета или услугой под названием trade-in. В чем суть названных технологий и в каких случаях они действительно эффективны, нам рассказали эксперты рынка недвижимости.

Встретив одного своего знакомого, который жил в соседнем доме, но потом почему-то исчез из поля зрения, автор «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» узнала, что его семья переехала в новостройку в другом районе, причем свою квартиру они не продавали, а воспользовались схемой, предложенной застройщиком, – trade-in. Trade-in переводится с английского, как «сдавать старую вещь в счет покупки новой». Раньше по этой технологии работали только автосалоны. Они предлагали собственникам старых авто выкупить их «жестянки», а вырученные средства вложить в новые автомобили.

На рынке недвижимости действует аналогичный механизм. Отличие только в том, что автовладелец, легко отделавшись от старого «железного коня», уезжал из автосалона на новом, тогда как собственник недвижимости в старом доме не имеет возможности сразу же переселиться в новостройку – она или не достроена, или в квартире требуется ремонт.

Альтернативные возможности
«Примечательно, что данная услуга «выстрелила» в кризисное время, когда у населения существенно уменьшился объем живых денег, - рассказывает Александр Зиминский , директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty. – Эта схема помогла пережить наиболее сложный период кризиса. С помощью trade-in застройщики и риелторы пытались хоть как-то активизировать рынок». Покупателей, готовых пойти на такие условия, много никогда не было. Более того, по данным компании Penny Lane Realty, по сравнению с 2010 годом доля сделок с использованием trade-in уменьшилась в 3 раза – с 15 до 5%. Однако у этой услуги есть свой потребитель.

На рынке есть еще одна схема, похожая на ***trade-in,* – взаимозачет. Иногда их путают, поэтому расскажем о них более подробно.

Trade-in или срочный выкуп
Схема trade-in предполагает, что у продавца выкупается квартира, она оформляется на застройщика и одновременно покупается квартира в новостройке. Такую технологию предлагают в основном девелоперские компании и риелторские агентства, реализующие крупные жилые проекты. Причем, как считает Виктор Козлов, генеральный директор компании «АВГУР ЭСТЕЙТ», trade-in больше подходит именно для риелторов, так как они специализируются на реализации как первичного, так и вторичного жилья, а значит, имеют бОльшую клиентскую базу в отличие от застройщиков, которые продают собственные новостройки.

Тем не менее застройщики схему используют. Trade-in удобен тем, что застройщик, имеющий собственный объект, может забронировать квартиру в новостройке, не повышая цены на время реализации квартиры на вторичном рынке, говорит Юлия Гераськина, руководитель департамента новостроек компании Est-a-Tet. На практике технология используется компаниями, которые реализуют большие объемы жилья, - «НДВ-Недвижимость», ПИК, Est-a-Tet… Впрочем, Светлана Бирина руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», отметила, что услуга trade-in распространяется не на все объекты компании, а только на предложения в мкр. Царицыно.

Trade-in позволяет в кратчайшие сроки обменять старую квартиру на квартиру в новостройке, соответственно, продавцу не придется тратить время на поиск покупателя. Процедура выкупа проста и у многих компаний проходит по одинаковому сценарию.

Обычно компании оговаривают три условия, предъявляемые к жилплощади, чтобы она могла участвовать в сделке по механизму trade-in. Первое – квартира должна располагаться в Москве. Второе – она должна быть в собственности не менее трех лет. Напомним, что если объект находится в собственности меньше названного срока, то после заключения сделки продавец обязан заплатить государствуналог 13%, если цена квартиры превышает 1 млн руб. Не секрет, что зачастую продавцы настаивают на том, чтобы «не светить» в договорах налогооблагаемые суммы. Однако застройщик, покупая квартиру на себя, проставляет в договоре реальную цену квартиры, что, конечно, не устраивает продавца.

Как предупредила Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»), по программе trade-in, действующей у их компании, не принимаются доли квартир и комнаты.

Третье, и самое проблематичное с позиции исполнения условие: на момент сделки квартира должна быть юридически и физически свободной. То есть в квартире никто не должен быть зарегистрированным и не должен проживать. Поэтому покупатели, желающие воспользоваться услугой trade-in, должны или иметь второе жилье, где они и будут зарегистрированы и фактически проживать, либо будут вынуждены решить вопрос путем перерегистрации в квартирах родителей или родственников и переезда в съемное жилье до момента готовности квартиры в новостройке.

Впрочем, есть и исключения: Юлия Гераськина (Est-a-Tet) отмечает, что ее компания в отличие от других предлагает клиентам уникальную схему приобретения квартиры по схеме trade-in. Вместе с оценкой и продажей квартиры на вторичном рынке, выбирается и бронируется квартира в новостройке, оформляется сделка купли-продажи и пр. «Все это время семья живет в старой квартире, а потом просто переезжает в новое жилье», - уточняет эксперт.

Еще один важный момент – это оценка старой квартиры, деньги за которую и будут зачтены за новостройку. «Застройщик вынужден учитывать различные риски, связанные с покупкой, поэтому стоимость такого объекта для продавца оказывается на 10-15% ниже рыночной», - говорит коммерческий директор ГК «Пионер»-Москва Дмитрий Отяковский. По словам Юлии Гераськиной (Est-a-Tet), продавец при такой оценке теряет порядка 20-25% от рыночной цены квартиры. Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-недвижимость», сообщила metrinfo.ru, что взаимозачет на рынке производится не более чем за 70% от стоимости квартиры, в противном случае это неинтересно застройщику.

А по словам Светланы Бириной («НДВ-Недвижимость»), при услуге trade-in (покупка жилья в новостройке в Царицыно) квартира выкупается за цену до 95% от рыночной стоимости, в зависимости от каждой конкретной ситуации и характеристик квартиры.

Чтобы узнать, как происходит оценка квартиры, автор данной статьи обратилась в одну из компаний, предоставляющей услугу trade-in. По понятной причине мы не называем эту компанию. Предлагалось оценить конкретную квартиру, которая будет участвовать в сделке по данной технологии. Квартира располагается в районе Сокольники в 8 минутах ходьбы от метро. Дом блочный – 12-этажная башня, малогабаритная двухкомнатная квартира общей площадью 38 кв. м (кухня – 6,4 кв. м, раздельный санузел) располагается на втором этаже, балкона нет, квартира требует косметического ремонта.

В компании квартиру оценивали на базе цен за похожие двушки, выставленные другими продавцами в данном районе. Таких оказалось около 15, но идентичного варианта не было. Поэтому эксперт компании предварительно оценил данный вариант в сумму – 5,7 - 5,8 млн руб. Для более точной оценки он предложил подъехать на место в дневное время, чтобы иметь возможность осмотреть не только саму квартиру, но и состояние подъезда, самого дома и двора.

Впрочем, полученной суммы вряд ли хватит на покупку жилья в новостройке. Поэтому дополнительно потребуются деньги на доплату. Для справки: однокомнатная квартира площадью 56 кв. м в ЖК «Искра радости» (ул. Искры, вл. 3, стр. 2), сдача ГК - 2012 год, стоит 9,2 - 9,8 млн руб. В микрорайоне Царицыно в уже построенном корп. № 8 цена однокомнатных квартир – от 6,2 млн руб., двухкомнатных – от 8,5 млн руб., трехкомнатных – от 10,62 млн руб.

Если оценка квартиры устраивает продавца, компания предлагает выкупить квартиру и деньги, полученные за жилье, перечислить в счет оплаты стоимости подобранной квартиры в новостройке. Как правило, по оценке экспертов Est-a-Tet, на это уходит 5-7 рабочих дней. В компании «НДВ-Недвижимость» называют и более короткий срок 2-3 рабочих дня.

На время оформления взаиморасчета квартира в новостройке бронируется, а в договоре указывается цена, действующая на дату заключения договора бронирования. Если продажи идут в соответствии с законом об участии в долевом строительстве (ФЗ-214), а дом находится на ранней стадии строительства, то заключается предварительный договор долевого участия (ПДДУ), если на более высокой стадии – договор долевого участия (по ФЗ-214).

Технология взаимозачета
Взаимозачет отличается от первой схемы тем, что имеющаяся квартира не выкупается, а выставляется на продажу. По программе взаимозачета рассматриваются любые квартиры в Москве и Подмосковье, это могут быть и комнаты, и доли. «Более того, взаимозачет распространяется на все предложения в новостройках от компании «НДВ-Недвижимость», - говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»).

По данным Александры Кадченко, руководителя отдела консалтинга и оценки агентства «МИАН», практика взаимозачета квартир на первичном рынке существует у большинства крупных девелоперских компаний, реализующих жилые проекты и имеющих собственные риелторские подразделения. Фактически это обычные альтернативные сделки, которые всегда имели место на рынке. Эксперт считает, что застройщики заявляют данную услугу, стремясь привлечь покупателей в ситуации снижения количества сделок на рынке и невысоких продаж или при наличии большого объема квартир в новостройках - например, в проектах комплексной застройки.

При данной схеме старая квартира выставляется на продажу, и только когда она продается, деньги перечисляют на счет застройщика за новую квартиру. Старая квартира продается по рыночной цене, говорит Светлана Кисетова, исполнительный директор компании «Мэтр Роше Сити», - но сколько времени придется ожидать продажи квартиры и не «уйдет» ли за это время желанный вариант в новостройке – прогнозировать сложно.

Александра Кадченко (МИАН») предупредила, что, если застройщик продает квартиры в новостройке по взаимозачету и бронирует понравившуюся покупателю квартиру, цена 1 кв. м обычно не фиксируется. То есть клиент сможет ее приобрести, после того как его старая квартира будет продана, по цене, которая будет установлена на этот момент на квартиру в новостройке. В зачет новой квартиры идет сумма, вырученная за продажу имеющейся. При этом покупатель платит за услуги риелтора по продаже старой квартиры. У некоторых компаний бронь квартиры платная, и эта сумма потом идет в зачет новостройки.

«Услуга приобретения квартиры в новостройке путем взаимозачета не имеет широкого распространения, таким образом заключается не более 5-7% сделок на первичном рынке», - говорит эксперт. Впрочем, у каждой компании свои цифры: как подсчитал Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», доля альтернативных сделок с обменом вторичной квартиры на первичное жилье составляет порядка 40% от общей доли сделок с новостройками корпорации.

Эксперт также рассказал, что если клиент выбрал квартиру в новостройке, реализуемой компанией, то, как правило, по договоренности с застройщиком риелторы идут навстречу и предоставляют ему время для продажи своей квартиры и оплаты новостройки. При этом в «ИНКОМ» настаивают на том, чтобы продажей квартиры занимались риелторы компании: только в этом случае есть уверенность, что все пройдет успешно и в срок. Клиент также должен быть готов, что застройщик попросит подкрепить свои намерения по приобретению конкретной квартиры внесением небольшого аванса.

Альтернативные сделки, а именно при них используются обе названные технологии, превалируют на рынке недвижимости, и, по мнению экспертов, картина в будущем не изменится. «Ведь пока рынок остается прежним, и продажа имеющейся квартиры остается одним из самых распространенных источников финансирования для покупки новостроек», - резюмирует Светлана Кисетова («Мэтр Роше Сити»).

Резюме**

По какой схеме собственник продаст жилье, чтобы вложить деньги в новостройку, зависит от многих причин. Trade-in или срочный выкуп больше подойдет тем, кто продает «лишнюю» квартиру и взамен ее приобретает новостройку. Если квартира единственная, то технология взаимозачета является более приемлемой. Разочаровывает только одно – на сделку уходит много времени, а цены на новостройки растут по мере их возведения.

31 октября 2011

Источник: METROINFO.RU

Покупка коттеджа в Подмосковье: виды рисков и как их избежать. Советы экспертов: проверяем качество строительства, "юридическую чистоту",все договоренности фиксируем на бумаге

Покупка загородной недвижимости – дело, безусловно, приятное. Сама мысль о том, что у вас скоро будет собственный дом, значительно повышает жизненный тонус и позволяет глядеть в будущее с оптимизмом. Но, к сожалению, подобное масштабное приобретение сопряжено и со многими крупными опасностями – самого разного характера. Для того, чтобы «вооружить» покупателя против них, журнал Metrinfo.ru составил перечень наиболее типовых рисков, а также приемов, с помощью которых эти самые риски можно нейтрализовать.

Дом: качественное ли строительство?
Нравятся ли участок и дом – это вопросы, на которые покупатель найдет ответ самостоятельно, без подсказок со стороны. А вот надежно ли строение? Не развалится ли коттедж (такой красивый сегодня) через пару лет?

Подобного рода опасности сильнее всего именно в загородной недвижимости. «В отличие от городских объектов, загородные дома не проходят обязательную Госкомиссию перед сдачей в эксплуатацию, - напомнил metrinfo.ru Дмитрий Цветков, директор Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Владелец земельного участка сам себе хозяин, а контроль за тем, что, как и где он строит, весьма относительный. У многих «строителей» недвижимости нет даже проектно-сметной и разрешительной документации».

Олег Сухов, адвокат «Первого столичного юридического центра», добавляет, что существует даже устоявшаяся форма мошенничества: в короткие сроки из дешевых стройматериалов возводится дом без соблюдения каких-либо строительных норм. У него, например, может полностью отсутствовать фундамент. Затем объект быстро продается. Поскольку при этой схеме в договоре купли-продажи фигурируют заниженные цифры (продавец мотивирует это тем, что объект находился в его собственности менее трех лет – соответственно, нужно «оптимизировать» налогообложение), покупатель не может ничего доказать. А приобретенное им строение подлежит только одному – сносу.

Итак, как проверить? Первое, на что советует обратить внимание Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив», - качество фасада. «Если дом облицован кирпичом, то обратите внимание на швы, - говорит эксперт. – Они должны быть ровными, без расхождений. Кроме этого, хороший кирпичный фасад должен иметь строгую рядность и четкую геометрию форм. Кладка должна быть ровной по цвету, не должно быть белесых разводов, которые свидетельствуют о выходе на поверхность солей цементного раствора».

Следующий шаг – проверка стен. Если дом уже оштукатурен, то его следует «простучать», следя за тем, чтобы звук был одинаковым: это свидетельствует о равномерной толщине и плотности стен, отсутствии пустот.

Если дом деревянный, то необходимо проверить, насколько хорошо высушено дерево. Это делается при помощи влагометра, и влажность клееного бруса не должна превышать 14-16%, а обычного бруса или оцилиндрованного бревна – 16-22%. Цвет древесины должен быть равномерным: пятна или чернота свидетельствуют о том, что поверхность плохо обработана антисептиком.

Обращаем внимание на утепление кровли: как и какими материалами оно выполнено, не будем ли мы мерзнуть зимой. Следующий шаг – проверка исправности электричества, воды, газа и отопительной системы.

Внутренние помещения надо осмотреть на предмет наличия там сырости, грибка и трещин.

Если в доме уже сделана внутренняя отделка, то обращаем внимание и на нее. Потолок и пол должны быть ровными, без перекосов. Это довольно легко проверить, если приложить к поверхности длинную линейку или брус. Если они прилегают неплотно, то строители явно не доработали. Ровность стен можно определить с помощью строительного уровня. Все двери и окна должны легко и плотно закрываться без скрипа.

…Как отмечали наши эксперты, проверку собственными силами стоит дополнить контролем со стороны специалистов – фирм, предлагающих подобные услуги, на рынке множество. Уровень цен – от $500 до $2-3 тыс., в зависимости от размера объекта, его удаленности от Москвы, а также глубины проводимых исследований.

Коммуникации: все ли есть?
О необходимости современных удобств для комфортной загородной жизни сказано уже тысячи раз – повторяться не будем. Но напомним, что уверения продавца, что те или иные коммуникации подведены, и их фактическое наличие – это разные вещи. Известны случаи, когда «газификация» состояла в закопанном возле дома баллоне: «голубой огонек» весело плясал на кухне неделю, а потом тускнел и гас. Или «канализация», выполненная по схеме «20 метров трубы и зарытая цистерна». Сначала все замечательно, но потом система переполняется, наполняя ваше жилище самыми недвусмысленными последствиями…

Бывают более мягкие варианты – когда коммуникации есть, но совсем не тех мощностей. «При продаже домиков в садовых товариществах иногда называются мощности в 10 кВт, - говорит Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенский» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». – На самом деле оказывается 2-3 кВт. Этого совершенно недостаточно, а увеличить мощности одному человеку финансово будет очень затратно».

Аналогично может произойти и с газом: он есть, но в количествах, достаточных лишь для кухонной плиты и нагрева воды для рукомойника. Отапливать дом – тут нужны совершенно иные объемы. Так что мораль простая: все проверять. Не только наличие тех или иных коммуникаций, но и документальное подтверждение их мощности.

Юридическая проверка: на что смотрим?
Опытные люди говорят, что проблемы, связанные с «юридической чистотой» недвижимости намного опаснее, чем все прочие. Те же строительные недоделки видны воочию; кроме того, если даже дом развалится, покупателю останется как минимум земельный участок. С дефектами правового характера все иначе: там само здание может выглядеть замечательно; а в результате судебного разбирательства вы можете просто лишиться имущества – без всякой компенсации.

Несмотря на широко растиражированный тезис о том, что рынок недвижимости сегодня заметно чище, чем в 90-е годы (и это действительно так), жуликов на нем хватает. Адвокат Олег Сухов рассказывает историю, когда земельный участок в 17 соток со строящимся на нем домом пустовал пару лет – хозяева куда-то подевались. Подобная «бесхозяйственность» привлекла внимание мошенников: они оформили поддельную доверенность, собрали документы и продали недвижимость за весьма немаленькие деньги. Понятно, что покупателю теперь предстоит разбираться с подлинными хозяевами, которые говорят, что никаких доверенностей никому не давали.

Бывают и другие дефекты – не столь криминальные, но способные доставить большие беспокойства. Антон Архипов («ИНКОМ») отмечает, что встречаются случаи, когда не совпадают фактические и фигурирующие в документах площади участков, находящиеся на них строения. В будущем это грозит покупателю многочисленными судебными исками.

Итак, как проверить документы? «Загородное домовладение, - напоминает Сергей Фокин, вице-президент компании MULTIGROUPDevelopment, состоит из двух частей – земли и дома. Документы на землю должны предоставляться в виде кадастрового плана, и отдельно можно запросить историю собственности этого участка и его размежевания. Если земля находится в статусе ИЖС, необходимо найти постановление Правительства Московской области о переводе земель в этот статус».

Что касается дома, то необходимыми документами на него являются кадастровый паспорт и свидетельство о собственности. А если строение новое, то должны быть документы, подтверждающие факт строительства: например, инвестиционный договор с подрядной организацией и постановление местной администрации о вводе дома в эксплуатацию.

Дмитрий Цветков (Penny Lane Realty) напоминает о необходимости получить выписку из ЕГРП – в этом документе (который, кстати, выдается не только владельцу недвижимости, а вообще любому лицу – достаточно предъявить свой паспорт) указывается ситуация с объектом на сегодняшний день: нет ли обременений в виде ипотеки, сервитутов или судебного ареста? «Однако, - продолжает эксперт, - грамотный юрист обязательно посоветует пойти дальше и обратиться к продавцу за более подробной выпиской о переходе права собственности. Это некое подобие автомобильного ПТС, где зафиксированы все данные предыдущих владельцев. Выписка выдается непосредственно хозяину или доверенному лицу с нотариальной доверенностью. Срок исковой давности в нашей стране составляет три года, поэтому постарайтесь убедиться, что в течение последних трех лет по объекту не возникало никаких имущественных споров и не существовало обременений».

…В любом случае, проверка «юридической чистоты» - дело сложное. Поэтому, как бы ни банально это прозвучало, покупателю здесь рекомендуется заручиться помощью грамотного юриста.

Деньги: поменьше устных договоренностей!
Предположим, приобретаемый объект нам понравился, описанные выше проверки дали положительные результаты. Впереди у нас сделка и расчеты с продавцом. Рекомендации, данные на этот счет нашими экспертами, в целом сводятся к простому тезису: поменьше договариваться «на словах», а побольше всего фиксировать на бумаге. Это послужит гарантией, что противоположная сторона не «забудет» чего-нибудь важного. А если это все-таки случится – то письменное соглашение может быть принято судом в качестве доказательства.

«Мы советуем избегать устных договоренностей, - формулирует эту мысль Дмитрий Цветков (Penny Lane Realty). – Хотя за последнее десятилетие наши граждане стали намного более юридически подкованы, тем не менее, мы привыкли даже при крупных операциях какую-то часть важных вопросов решать на словах, начиная от того, оставляет ли продавец мебель и заканчивая датой вселения покупателя. Если, к примеру, мебель, картины или предметы интерьера продавец оставляет, можно даже посоветовать сфотографировать их. Соглашения, которые остаются за рамками договора, очень часто не исполняются».

Деньги передаются, в основном, через депозитную банковскую ячейку. Ее арендуют на месяц (срок, достаточный, учитывая скорость регистрации договора купли-продажи в Управлении Росреестра), стороны подписывают с банком трехсторонний договор – здесь все, в принципе, так же, как и при операциях с городской недвижимостью. Стоимость аренды ячейки – 3-5 тыс. руб.

…Не забываем и о том, что сделка считается окончательно завершенной в тот момент, когда стороны встретились на продаваемом объекте и подписали передаточный акт. В этом документе фиксируется, что продавец получил всю причитающуюся ему сумму денег, а покупатель – недвижимость в надлежащем виде. Стороны претензий друг к другу не имеют.

Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/articles/87580.html

18 октября 2011

Источник: METROINFO.RU

Эксперты назвали самые комфортные районы Москвы

Не секрет, что главный город нашей страны – Москва – трудно назвать комфортным для проживания даже при большом желании. Градостроительная политики последних 20 лет только прибавила проблем столице, которая сегодня испытывает большие транспортные и экологические проблемы. Однако эксперты рынка все же составили рейтинг районов Москвы, которые имеют преимущества по качеству проживания в них.

Наиболее комфортные условия проживания, по мнению экспертов портала Metrinfo.ru, в Москве следующие: Гагаринский район (ЮЗАО), Раменки, Дорогомилово, Фили (ЗАО); Хорошево-Мневники (СЗАО), Сокол, Аэропорт, Тимирязевский (САО); Марьина Роща, Бутырский, Останкинский (СВАО), Сокольники, Богородское, Соколиная Гора, Перово (ВАО); Лефортово, Нижегородский, Рязанский, Южнопортовый (ЮВАО);Даниловский, Донской, Нагатинский Затон, Нагорный (ЮАО).

К этому перечню эксперты других компаний добавили район Академический в ЮЗАО, Ломоносовский (ЮЗАО), Измайлово (ВАО). При этом они не считают все перечисленные районы в рейтинге «комфортными», отмечая, что, например, районы Южнопортовый и Останкинский не отвечают заявленным требованиям хотя бы по транспортной доступности и экологии.

«Районы-лидеры «срединного пояса» все же ориентированы на покупателя несколько выше среднего уровня достатка».
К наиболее отвечающим требованиям и критериям комфортности относятся, прежде всего, юго-запад и запад столицы. Это - Гагаринский, Раменки и Дорогомилово. ЗАО и ЮЗАО являются территориями, оптимальными для проживания с точки зрения экологии, престижности, близости ко многим московским вузам и транспортной доступности, отмечают специалисты.

Такое расположение обусловливает сложившиеся в округе особенности предложения. По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», на рынке новостроек ЗАО 73% - объекты бизнес-класса, а предложение вторичного рынка на 69,3% представлено квартирами в домах бизнес- и среднего класса. В ЮЗАО предложения вторичного рынка в домах бизнес-класса составляют 22,1%. Рынок новостроек на 77% представляет собой дорогое жилье бизнес-класса, на 29% - дома среднего класса.

Район Гагаринский, который в числе самых приятных мест проживания назвало большинство экспертов, даже в советские времена служил примером качества и культуры жизни москвичей, ведь именно его видели гости столицы из окон машин, проезжая из аэропорта Внуково в центр, рассказывает на портале Metrinfo.ru Дмитрий Таганов из компании «ИНКОМ-Недвижимость». Но и со временем район нисколько не утратил лоска, он и теперь хорош во всех отношениях – на его территории есть где прогуляться с детьми, нет недостатка в магазинах, школах, детских садах и больницах.

На 2-м месте – район Раменки, вошедший в рейтинг самых комфортных районов столицы благодаря застройке последних 5-7 лет. Сегодня - это один из самых дорогих районов за пределами ЦАО, где сосредоточено высокое число новостроек бизнес-класса и уже сданных в эксплуатацию комплексов.

На 3-м месте –Дорогомилово, район, максимально приближенный к ЦАО как географически, так и в плане цен на жилье. Основная транспортная магистраль – Кутузовский проспект. Он же и один из главных торговых коридоров, где сосредоточено большое число лучших столичных магазинов. Исторически район застраивался домами повышенной комфортности, которые сегодня именуются «сталинками» и имеют наивысшую стоимость среди всех категорий жилых домов. Еще один плюс - площадь зеленых насаждений занимает более трети всей территории Дорогомилова, отмечают в компании Penny Lane Realty.

Далее в рейтинге экспертов идут районы Аэропорт и Сокольники. Первый из них отмечен благодаря тому, что здесь практически в равных долях представлено жилье разных категорий - эконом (37,1%), средний класс (31,7%), бизнес (31,3%). Предложение на рынке новостроек на 50% представлено бизнес-классом, на 28,6% - средним, на 21,4% - экономклассом. Район, хотя и назван экспертами в числе лучших, не может похвастаться званием одного из зеленых оазисов столицы. На территории 457 га зеленые насаждения занимают только 70 га. Главный недостаток – Ленинградка, которая, несмотря на все усилия властей сделать ее быстрой, по-прежнему стоит в пробках в любое суток и в любой день недели.

Сокольники. В предложении вторичного рынка преобладает наиболее доступный покупателю экономкласс (54,7%), тем не менее на первичном рынке велика доля застройки бизнес-классом (66,7%). Эксперты к этому району относятся неоднозначно, т.к. абсолютное большинство жилой застройки – это 5- и 7-этажные дома образца конца 50-х – начала 60-х годов, которые никак не соответствуют современным требованиям комфортности. К тому же многие из этих серий причислены или могут быть причислены к категории «ветхих» и подлежащих как минимум капитальному ремонту.

Покупатели экономкласса в первую очередь ориентируются на уровень цен, но не на местоположение. Их выбор - это отдаленные от центра, непрестижные округа и районы (ВАО, ЮВАО, ЮАО, а также районы за МКАД).

Покупатели жилья среднего класса предпочтение отдают территориям, расположенным в пешеходной доступности от станций метро или основных столичных магистралей, независимо от округа или района. А для покупателей жилья бизнес-класса большое значение имеет близость к деловой части города, которая в настоящее время располагается преимущественно в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК), сюда же относятся объекты социальной и развлекательной инфраструктуры, обязательно лучшие школы, близость парков и зон отдыха.

Безусловно, каждый рейтинг не может учитывать все критерии и отвечать запросам и интересам всех. Опрошенные риелторы говорят, что сегодня большинство покупателей, не считая ориентирующихся на элитный сектор, отдают предпочтение и делают выбор в пользу того или иного предложения на основании исключительно финансовых возможностей, а выбор района для них не имеет существенного значения.

«Конечно, все мы хотим жить не просто в больших, светлых и просторных квартирах, но и в тех районах города, которые действительно комфортны, удобны, просты в плане транспортной доступности, чистые с точки зрения экологии и спокойные в плане криминала, - комментирует рейтинг директор столичного бюро недвижимости Аркадий Вейеров. – Но это все – далекие иллюзии, миражи и мечты. Москва не удобна для проживания – это факт. Что касается криминала, то ситуация одинаково неблагоприятная везде, плюс-минус. Но районы-лидеры «срединного пояса» все же ориентированы на покупателя несколько выше среднего уровня достатка. Они ценят близость к центру столицы, наличие качественных магазинов, зон отдыха и так далее. Те, кто может позволить себе только экономкласс, а таких большинство, ориентированы на другие критерии».

03 октября 2011

Источник: Взгляд

По кому ударит новый налог на жилье

Власти говорят о введении единого налога на недвижимость еще с 1997 года. Глава Минфина Алексей Кудрин называет 2013–2014 годы. В качестве эксперимента новое налогообложение будет «обкатано» в нескольких регионах страны. В двух из них это уже произошло, и результат стал совсем не таким, каким его представляли разработчики.

В 2012 году налог на недвижимость могут ввести только в виде эксперимента в некоторых регионах России, где проведена полная кадастровая оценка недвижимости, но не по всей стране. Это нереально до тех пор, пока в стране нет системы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. По этой причине правительство планирует ввести единый налог вместо действующих сегодня двух - на землю и на имущество - в 2013 году. Самый главный момент - ставки налога будут определять местные власти.

«Налог снизит число инвестиционных сделок с жильем, больше квартир уйдет в аренду, причем относящихся к категориям «бюджетных», а за счет увеличения доли «плохих» съемных квартир вырастет стоимость аренды на качественное жилье, т.к. его будет меньше»

Росреестр отчитался об окончании работ в 12 регионах. В Калужской области и Татарстане при переходе от нынешней системы подсчета стоимости к кадастровой стоимости получился в среднем пятикратный рост налоговой базы в Калужской области. В Татарстане – 8-кратный рост. Об этом сообщают «Ведомости» со ссылкой на доклад некоммерческой организации «Союзэкспертиза» при ТПП России.

Столь существенное увеличение имеет мало общего с ранее сделанными расчетами Минфина, специалисты которого утверждали, что максимальная ставка налога на недвижимость на федеральном уровне может быть установлена на уровне 0,1%. Местные власти будут устанавливать ставку сами, но не выше, чем на федеральном уровне. Впрочем, если понимать, что любой налог имеет фиксальную сущность, то навряд ли местные власти будут брать меньше, если можно и больше.

Для понимания конкретных сумм можно привести такой пример: владелец квартиры в Москве площадью в 40 метров и стоимостью 8 млн рублей будет платить налог в размере 8 тыс. рублей.

Минэкономразвития предлагает не облагать налогом квартиры, дома и участки определенной площади: ввести нулевую ставку для квартир площадью до 55 квадратных метров и для земельных участков не более шести соток. Чиновники также предлагают ввести денежный вычет в 3 млн рублей, что соответствует средней стоимости квартиры в России.

Насколько выгодна замена налога на имущество и земельного на налог на недвижимость, предугадать пока сложно, говорят эксперты. Сейчас налог на имущество исчисляется исходя из оценки стоимости имущества БТИ по ставке в диапазоне от 0,1% до 2%. База для земельного налога – кадастровая стоимость участка. Ставку определяют муниципалитеты, максимальная составляет 0,3% для сельхозземель и земель, занятых жилищным фондом, и 1,5% – для остальных участков.

Оценка имущества БТИ ниже рыночной стоимости объекта. Здесь используется система оценки 60-х годов, которая не учитывает месторасположение квартиры (в центре или на окраине), а берет во внимание возраст недвижимости и ее состояние. Например, старая квартира в центре Москвы может быть оценена дешевле, чем новостройка у МКАД.

Специалисты консалтинговой компании «Б.И.П.И.» рассказали, что все будет зависеть от того, насколько рыночная оценка будет превышать инвентаризационную стоимость. Для владельцев недвижимости стоимостью более полумиллиона рублей ставка налога может достигать 2%, т.е. налог обойдется в 10 тыс. рублей. Если рыночная оценка этого объекта недвижимости по новой системе окажется на уровне 2 млн рублей, то сумма налога на недвижимость при ставке в 0,1% окажется для владельца меньше, чем ранее, – всего 2 тыс. рублей.

«Основная проблема не столько в кадастровой оценке всего жилищного фонда, - говорит гендиректор агентства аудита и оценки недвижимости столицы Алексей Никаноров. - Очень спорно положение о том, что именно налог будет способствовать выходу всего жилищного рынка на рыночные отношения, удешевит стоимость квадратных метров и вообще станет «благом» для всех, да еще и платить надо будет меньше. В рыночной экономике такого быть не может».

«То ли власти сами себя запутали, то ли нас пытаются запутать, - комментирует эксперимент в двух регионах России с введением нового налога эксперт аудиторской компании «ДомАудитКонсалтинг» Аркадий Свиридов. – Новый налог предполагает так называемый «налоговый вычет», за счет которого малообеспеченные, пенсионеры, владельцы больших квартир и маленьких доходов останутся в своем жилье и платить больше, чем сегодня, не будут. Но эта позиция предполагает очень четкий механизм расчета как стоимости конкретного метра в конкретном доме и квартире, так и того, за сколько метров платить не придется. Будет ли платить гражданин, живущий в доме, который никогда не видел ремонта, столько же, сколько владелец новостройки или «крепкой сталинки» - не ясно. Будет ли платить, условно говоря, житель Урала столько же за свои «квадраты», сколько москвич, – не ясно. Если это будут разные суммы, то о какой социальной справедливости может идти речь? Опыт Татарстана показал, что рост налогового бремени будет совсем немаленьким».

Пока окончательного варианта сбора нового налога нет. Минэкономразвития предлагает введение так называемого «налогового вычета», Минфин – взимание налога от оценочной рыночной стоимости жилья.

Первый вид налога предполагает, что от площади квартиры будет делаться определенный вычет, за который человек не будет платить. Например, он будет равен 50 квадратным метрам, а за все излишки надо будет доплачивать. В зависимости от категории жилья и количества прописанных на этой площади людей. Этот вариант нацелен, по замыслу его авторов, на то, чтобы живущие в стесненных условиях платили меньше.

Второй вариант не предполагает каких-либо льгот, но по сути, как говорят эксперты, является абсолютно рыночным, причем настолько, что страна к нему просто не готова.

«Понятие «рыночная цена» очень условно и не стабильно, - считает директор «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – Власти говорят, что раз в год ставка налога будет пересматриваться. Но не говорят, на основании чего. Самый верный подход – следовать договорам купли-продажи жилья, но в нашей стране давно никто не указывает реальных сумм сделок - не более 5% продающих и покупающих не вписывают в контракты истинных цифр сделки, предпочитая замысловатые схемы с банковскими ячейками, то есть с доплатой «черным налом». Вопрос один – как определить эту рыночную стоимость?»

Что касается первого варианта расчета налога, то власти успокаивают, заявляя, что права малообеспеченных слоев населения будут защищены. Предполагается, что квартиры площадью до 55 квадратных метров и участки земли до 6 соток будут облагаться налогом по нулевой ставке. То есть за них не придется платить ничего. Но в базе данных БТИ по Москве, к примеру, число таких квартир не более 12%. Если больше хотя бы на сантиметр, то это означает, что платить все же придется. Кстати, большинство пенсионеров живет именно в таком жилье. Напомним, что даже десятые доли метра лишают владельцев «налогового иммунитета».

«Для меня не понятно, будет ли налог разным для разных категорий жилья, - говорит руководитель риелторской московской компании Виктор Овчинников. – Сколько надо будет платить за экономкласс и за бизнес. Другая сложность – то, что считается в Москве «типовым» жильем, например, квартира в 70-80 метров, в провинции считается «дорогими хоромами». Платить за них придется одинаково или нет?»

«Позицию «пусть богатые платят больше» тоже нельзя назвать справедливой, если государство говорит именно в категориях нравственных, - комментирует Евгений Свиблов. – Почему, собственно, «пусть они и платят больше»? Надо говорить не о «больше», а об объективной оценке метража занимаемого жилья вне зависимости от числа прописанных на одной жилплощади. Но тогда и бедным придется раскошелиться. Государство не может допустить этого, но и усидеть на двух стульях тоже не сможет».

По мнению экспертов, налог на недвижимость окажет немалое влияние на весь рынок жилой недвижимости. Во-первых, налог неизбежно приведет к тому, что не очень обеспеченные владельцы «лишних» метров будут менять или продавать жилье. В России средним считается метраж на человека на уровне 18-20 квадратных метров, что в 3 - 3,5 раза меньше, чем в Европе, и в 4,5 - 5 раз – чем в США. А придется и этот показатель уменьшать. Другого варианта для большинства просто не останется, учитывая низкие доходы россиян.

«Налог снизит число инвестиционных сделок с жильем, - считает директор столичного бюро недвижимости Светлана Расторгуева. - Больше квартир уйдет в аренду, причем относящихся к категориям «бюджетных». А за счет увеличения доли «плохих» съемных квартир вырастет стоимость аренды на качественное жилье, т.к. его будет меньше. Это же категория жилья подстегнет цены продаж в «хороших» домах. Значит, налог сыграет роль «передела и ускорителя рынка», причем не в пользу бедных слоев населения. Понятия «рынок» и «справедливый налог», которыми одновременно пользуются многие чиновники, пытающиеся объяснить «пользу» от нововведения, диаметрально противоположны по сути. И не надо заниматься самообманом, а лучше четко объяснить, сколько и за что именно платить».

Есть мнение, что от налога выиграют риелторы и застройщики, так как они получат дополнительный рычаг воздействия на малообеспеченных, имеющих большие квартиры в престижных районах города. Риелторам - доход от перепродажи, строителям - удешевление расходов на расселение домов под снос и возведение на их месте новых. Но так или иначе, передел рынка не удешевит его, а приведет скорее к росту цен, считают многие из опрошенных экспертов рынка жилья.

Источник: Взгляд

31 августа 2011

«Новая Москва»: на присоединенных территориях уже есть новостройки. Что эти проекты обещают инвесторам: быстрое богатство, головную боль или умеренный «прибыток»

Частные инвесторы замерли в ожидании. Расширение Москвы сулит рост цен на жилую недвижимость на «прирезанных» территориях. Поэтому, войдя в нужный срок в проект, в будущем можно будет хорошо заработать на перепродаже жилья. Правда, пока инвестиции возможны только в те проекты, которые вышли на рынок до объявления ошеломляющей новости и где застройщики сами не успели «съесть» свалившуюся на их счастливые головы «жирную» маржу.

Расширение Москвы и увеличение ее площади более чем в два раза пока многие горожане воспринимают как некий фантастический проект, реализация которого начнется нескоро и продолжится неизвестно как долго. Но тем не менее российское правительство уже озвучило цифры и объемы и даже примерные сроки. Согласно официальным данным, Москва увеличится на 144 тысячи гектаров за счет земель Подмосковья, расположенных между Киевским и Варшавским шоссе, которые в 40-45 км от МКАД пересекаются с Большим кольцом железной дороги. Территория, которая должна войти в столицу, несвободная, там кроме дачных товариществ, коттеджных поселков и небольших поселений располагаются город Троицк, поселки Ватутинки, Коммунарка и Московский. Они, скорее всего, войдут в состав «Новой Москвы». А вот города Подольск, Апрелевка, Климовск, Щербинка, которые находятся на границах «новых» и «старых» территорий, пока решили административно не присоединять, формально они останутся Подмосковьем.

Присоединенная территория должна стать огромным деловым административным и научным центром России. Кроме офисов и научных комплексов московские власти планируют построить здесь около 60 млн кв.м нового жилья. Речь идет о мало- и среднеэтажных проектах, реализуемых по новым современным технологиям, исключающим индустриальное панельное домостроение (подробнее – в статье «Новые границы Москвы на карте. Шквал покупателей новостроек обрушился на продавцов. Инвестиционный интерес возвращается в сегмент новостроек»).

«Поле чудес» для частного инвестора
Одна из самых обсуждаемых тем в свете будущих преобразований – как этот глобальный проект скажется на ценах новостроек и существующего жилья в городах, попавших в правительственную программу или оказавшихся рядом с населенными пунктами-«счастливчиками». И уже сейчас появились предприимчивые граждане, которые присматриваются к недвижимости «Новой Москвы» в надежде удачно «вложиться». Не слишком ли они торопятся?

В любом случае, считает Роман Семчишин, коммерческий директор компании TEKTA GROUP, присоединение земель Московской области к Москве повысит привлекательность недвижимости на этих территориях для покупателей.

Основная проблема, которая беспокоит инвестора – это как не ошибиться в выборе объекта для инвестирования. Как объяснила Ирина Наумова, директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость», для частного инвестора важен такой показатель, как прогнозируемая ликвидность актива – то есть сроки, за которые можно реализовать данный проект и прогнозируемая маржа, то есть прибыль, с которой можно продать тот или иной объект недвижимости. «При условии падения рынка ликвидным считается тот объект, который продается с минимальными потерями от первоначальной стоимости», - объясняет эксперт.

Кроме высокой рентабельности инвестиций в девелоперский проект, важна его юридическая безопасность. В каждом из инвестиционных проектов есть не только стандартный набор юридических рисков, но и свои специфические риски, связанные с историей реализации проекта, его индивидуальными особенностями. Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити- XXI век», считает, что более безопасны и предпочтительны для инвесторов проекты, в которых строительные площадки находятся в частной собственности, а также в которых уже юридически зафиксированы технико-экономические параметры застройки, то есть – утвержденная планировочная документация. «Короткие» проекты, в которые инвесторы входят на стадии разрешения на строительство, обычно юридически более безопасны, чем «длинные», в которые входят на стадии предпроектных проработок. Вместе с тем в «коротких» проектах инвесторы, как правило, уже не влияют на концепцию проекта, на планировочные и проектные решения, так как градостроительная документация к тому моменту уже разработана и согласована. Реконцепция проекта в этом случае существенно затягивает сроки его реализации, а также увеличивает издержки. «Поэтому инвестор входит в проект на существующих условиях, либо отказывается от него», - рассказывает эксперт.

Но так как реализация глобального проекта еще не началась, какие объекты могут стать самыми прибыльными в плане инвестирования, пока неизвестно. На данный момент ситуация осложняется тем, что пока в данном вопросе очень мало конкретики. По мнению Ирины Наумовой («НДВ-Недвижимость»), все будет зависеть от градостроительной концепции, по которой будет происходить освоение новых территорий. Скорее всего, после ее опубликования станет ясно, например, расположение будущих станций метрополитена, дорожных развязок и т.д.

Существующие новостройки: какая обещает больше?
Однако уже сейчас на территориях «Новой Москвы» есть строящиеся объекты. Как оценить их инвестиционную привлекательность?

Роман Семчишин (TEKTA GROUP) считает, что наиболее привлекательными для инвестиций являются проекты, которые уже сейчас находятся на начальной стадии строительства, так как цены на них еще подмосковные и низкие в соответствии с этапом возведения дома. Стоимость новых проектов, когда они появятся в этом районе, уже будет выше за счет статуса «Новой Москвы». «А получить дополнительную прибыль за счет переноса границ смогут в первую очередь те девелоперы, чьи жилые комплексы находятся на высокой стадии готовности и имеют достаточное количество ликвидных квартир в реализации», - добавляет эксперт.

Из уже начатых проектов, считает Ольга Гусева, директор по маркетингу группы компаний «Домостроитель», наиболее выигрышную позицию занимает проект «Квартал А101» в Коммунарке. Как рассказал Виктор Козлов, генеральный директор компании «АВГУР ЭСТЕЙТ», уже сейчас застройщик предлагает своим покупателям не просто квадратные метры, а благоустроенную среду обитания, в которой предусмотрено все до мелочей. В ближайшие годы социальная инфраструктура поселка значительно расширится. В Коммунарке работают два детских сада, школа и лицей; есть спортивный комплекс и кинозал. Также запланированы новые детские сады, школа, магазины, многоуровневый паркинг, офисные здания, рекреационные зоны и многое-многое другое. Жилой район «Квартал А101» - это проект комплексного освоения территорий, где жилая недвижимость строится одновременно с объектами социально-бытовой инфраструктуры, дорог, инженерных сетей, то есть создается полноценная среда обитания. «Наибольшим интересом у покупателей и инвесторов пользуются именно такие проекты», - подчеркивает эксперт.

Основу застройки «Квартала А101» составляют дома переменной этажности от 8 до 17 этажей, состоящие более чем из 2000 одноуровневых 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир свободной планировки площадью от 41,5 до 120 кв. м. В 8 и 11 корпусах II очереди строительства жилого района «Квартал А101» предлагаются квартиры с дизайнерской отделкой, которая будет выполнена в трех различных вариациях: классической, современной и японской. Как уточнил Виктор Козлов («АВГУР ЭСТЕЙТ»), на данный момент стоимость квадратного метра квартир I очереди строительства (срок сдачи – декабрь 2011 года) колеблется от 63 000 до 75 000 руб. за 1 кв.м. В квартирах II очереди (срок сдачи – март 2012 года) квадратный метр стоит в среднем 88 947 руб. (с отделкой) и 73 452 – руб. (без отделки).

Из проектов, реализуемых группой компаний «Домостроитель», Ольга Гусева выделила ЖК «Юго-Западный» в поселке Московский – это 7 км от МКАД по Киевскому шоссе. А наиболее привлекательным с точки зрения инвестиций назвала корпус 13. В настоящий момент на объекте ситуация следующая: из 17 этажей этого корпуса уже простроено 9, хотя его сдача запланирована во II квартале 2013 года. Однокомнатная квартира площадью 43,5 кв. м в данном корпусе стоит от 3, 243 млн руб. Для сравнения, минимальная цена квартиры с аналогичной площадью в уже сданном и заселенном доме ЖК «Юго-Западный» составляет 4,1 млн руб. Всего же третья очередь строительства включает корпуса 11, 12, 13, 14.

В Московском холдинг МГСН возводит также один из ключевых своих объектов микрорайон «Град Московский». Это комплексная застройка общей площадью свыше 500 тыс. кв. м, более 30 многоэтажных корпусов серий П-44К, П-44Т, ТМ-25 и Д-25. Сейчас идет заселение I очереди строительства. На территории микрорайона будут размещены супермаркеты, рестораны, кафе, досуговые центры, физкультурно-оздоровительный комплекс. Уже построены детский сад и школа. Сегодня в корпусе 2 квартала 4 можно купить однокомнатные квартиры площадью от 37,4 до 38,8 кв. м, двухкомнатные (52,3 - 63,4 кв.м.), трехкомнатные (77 - 84,2 кв.м). Стоимость квадратного метра 70-73 тысячи рублей. Инвесторы уже проявили интерес к этому проекту и покупают однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры.

Юлия Гераськина, руководитель департамента новостроек компании Est-a-Tet, считает, что недвижимость в городах, расположенных в непосредственной близости к «Новой Москве», также вырастет в цене. К числу таких привлекательных проектов эксперт отнесла объект в Щербинке на Садовой улице. Сейчас он находится на начальной стадии реализации, поэтому на него действуют стартовые цены.

Интересным для инвесторов, по мнению эксперта, может стать ЖК «Южный парк» в Подольске. Объект обладает удобной транспортной доступностью, он монолитный, с квартирами небольших площадей. Также стоит обратить внимание на жилые комплексы «Дом в Коммунарке» и «Эдальго».

Впрочем, по мнению Ирины Наумовой («НДВ-Недвижимость»), самые инвестиционно-привлекательные проекты появятся после утверждения градостроительных планов и станут либо абсолютно новым продуктом, либо продуктом реконцепции тех проектов, реализация которых планируется девелоперами в среднесрочной перспективе. Но в ближайшее время появление новых проектов не предвидится, так как пока не будет разработан план освоения территории, землю выделять под их строительство вряд ли станут. «Кроме того, возможность развернуть масштабную стройку в ближайшие годы будет ограничена тем, что во многих районах отсутствуют необходимые коммуникации и инфраструктура», - говорит Роман Семчишин (TEKTA GROUP).

Началось ценодвижение
Недвижимость на территории, присоединенной к Москве, вырастет в цене вне зависимости от того, будут ли дома находиться в населенных пунктах, ставших Москвой, или в тех, которые сохранят свой административный статус, - так считают все эксперты. «Реальный рост цен уже начался и во многих проектах даже слишком интенсивный», - подтверждает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». По данным экспертов, на сегодня цены на новостройки на присоединенных территориях выросли на 5-15% и даже выше. Например, Юлия Гераськина (Est-a-Tet) рассказала, что в ЖК «Дом в Коммунарке» (Коммунарка, 4, корп. 1,2,3 и Коммунарка, 7, корп. 1,2) после появления новости о присоединении к Москве новых территорий цена предложения выросла на 20%, при этом стадия готовности объектов практически не изменилась. «В конце мая максимальная цена предложения на однокомнатную квартиру составляла 65 850 руб. за 1 кв.м, а в настоящее время от 77 850 – 83 850 руб. за 1 кв.м», - уточняет эксперт.

Однако частным инвесторам не стоит впадать в эйфорию. Как считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, пока что на обещаниях и декларациях недвижимость «Новой Москвы» действительно может подорожать. Впрочем, и без того объекты, которые активно строятся, к осени прибавят в цене. Ожидать, что недвижимость вдруг взлетит в цене на треть не нужно – к московским здешние цены потянутся, если и уровень жизни станет таким, как в столице. Но для строительства инфраструктуры, которая этот комфорт создает, нужны годы. А вот если проект начнет буксовать, то цены, подросшие «на эмоциях», сползут вниз.

Впрочем, в компании «НДВ-Недвижимость» считают, что пока многие девелоперы не рискуют поднимать цены выше, так как опасаются, что если они будут неадекватны ожиданиям покупателей, то и продажи просто остановятся. Практика показывает, что не все покупатели готовы переплачивать за туманные преимущества жителя столицы. «И в случае значительного роста цен, - рассуждает Роман Семчишин (TEKTA GROUP), - они выберут скорее дом через дорогу от новой границы, в «старом» Подмосковье, по более низкой цене, чем в новостройке столичной».

По мнению Ирины Наумовой («НДВ-Недвижимость»), реальный рост цен на недвижимость в «Новой Москве» начнется только после того, как начнут создаваться реальные объекты инфраструктуры столичного уровня. Небольшое повышение цен в пределах 3-5% в течение года будет наблюдаться на тех землях, где будет публично заявляться строительство инженерной, прежде всего транспортной инфраструктуры, - прогнозирует Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». По его словам, рынок ожидает резкий скачок стоимости квадратного метра после утверждения планировочной документации той или иной территории. А общее повышение цен к этому времени может составить около 30%.

По словам Романа Семчишина (TEKTA GROUP), ценовой разброс на территории «Новой Москвы» может колебаться от 50 тыс. руб. до 90-110 тыс. руб. за 1 кв. м. «Дальнейшая корректировка цен будет напрямую зависеть от качества проекта», - добавляет Юлия Гераськина (Est-a-Tet).

Резюме журнала metrinfo.ru

На будущих столичных территориях или совсем рядом с ними уже есть объекты, к которым присматриваются частные инвесторы. Цены в некоторых проектах уже пошли вверх. Однако, решившись на инвестиции в ту или иную стройку, стоит понимать, что «глобальное» подорожание на этих землях начнется нескоро, а «эмоциональное», может, и вовсе сойти на нет.

Источник: Metroinfo.ru

15 августа 2011

Провинциальное убежище

Москва столкнулась с острой нехваткой торговой недвижимости. Из-за кризиса и новой градостроительной политики столичного правительства в городе практически не строятся новые торгово-развлекательные центры. Впрочем, московские проблемы оборачиваются выгодой для регионов: многие ритейлеры разглядели там запасной аэродром.

Рынок столичной торговой недвижимости попал в строительную яму. До прошлого года девелоперы сдавали объекты, которые начали возводить до кризиса. Однако теперь этот запас иссяк. "До конца года может быть введено всего около 300 тыс. кв. м торговой недвижимости,— говорит региональный директор по аналитике и исследованиям рынка Knight Frank Russia & CIS Ольга Ясько.— Это рекордно низкий показатель с 2003 года".

Ситуация вряд ли улучшится в ближайшее время. Мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что вместо торговых центров и офисов будут строиться преимущественно гостиницы и жилье. Разрешения на строительство новых ТРЦ сейчас не выдаются. Владельцы торговой недвижимости уже отреагировали на такие реалии. Ставки аренды торговой недвижимости, по данным международной консалтинговой компании Astera, в Москве выросли с прошлогодних $1405 за 1 кв. м в год до $1654 — почти как до кризиса.

"Сложности с получением разрешений приводят к тому, что интерес девелоперов будет постепенно смещаться в регионы",— считает директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. По данным Jones Lang LaSalle, во втором квартале текущего года объем инвестиций в торговую недвижимость в России составил $432 млн. При этом региональный рынок привлек 32% суммы — неплохой показатель, если учесть, что в прошлые годы около 75% инвестиций традиционно приходились на Москву.

Между тем ритейл стремительно восстанавливается после кризиса. По данным Росстата, оборот розничной торговли в первом квартале 2011 года составил 4,163 трлн руб., что на 12,6% выше, чем за аналогичный период 2010 года. Сети заявляют о грандиозных планах. Например, ГК "Детский мир" собирается в течение 2011-2012 годов открыть около 50 магазинов.

Испанский одежный ритейлер Mango до конца нынешнего года запустит 25-30 магазинов, Bosco di Ciliegi — 31. На российский рынок также вышли или собираются сделать это в ближайшее время Apple Store, DKNY, American Eagle, Desigual и несколько других западных марок. Из-за дефицита торговой недвижимости в Москве многие проекты целятся в регионы.

"Еще недавно крупные международные брэнды рассматривали преимущественно Москву, Петербург и города-миллионники,— говорит директор отдела агентских услуг департамента торговой недвижимости Colliers Галина Малиборская.— Сейчас у них появился интерес к городам с численностью населения 300-500 тыс. человек". Тот же интерес и у российских ритейлеров. По словам представителя "Мэлон фэшн групп" Ирины Староверовой, в ближайшие год-два компания хочет открыть до 100 магазинов в регионах России и на Украине: "Мы понимаем, что из-за ситуации с недвижимостью вряд ли сможем расти, как в 2010 году".

Дефицит столичной торговой недвижимости ускорит экспансию крупных сетей в российскую глубинку.

Источник: Коммерсантъ Секрет Фирмы

11 августа 2011

К чему приведет упрощенный порядок отъема земли?

1 июля вступили в силу поправки, меняющие порядок оборота земель сельхозназначения. Точнее, законодатели сделали более ясными основания для изъятия земель, а также прописали процедуру такого «отъема». Пострадают ли от нововведений владельцы шести соток, что будет с коттеджами, построенными на «дачной» земле, а также станут ли латифундисты скотоводами — обо всем этом «Собственник» узнал у экспертов рынка.

Все изъять и поделить?
Новый закон №435-ФЗ, как говорилось выше, вступил в силу 1 июля; документ вносит изменения сразу в несколько законов, включая №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Понятно, что собственно оборот земель уже давно четко ограничен законодательством (ст. 77 Земельного кодекса РФ), а вот ответственность за нарушение этих предписаний и сам механизм изъятия земель до недавнего времени были не определены.

Согласно новому закону, за нерациональное использование участков землевладелец может быть как оштрафован (физлица — на 2-5 тыс. руб., юрлица — на суммы до 100 тыс. руб.), так и лишен обременяющей его собственности. Но, конечно, без решения суда никакого изъятия не произойдет. «Установленная законодательством процедура изъятия предполагает проведение целого комплекса мероприятий», — поясняет генеральный директор компании IDT Антон Белобжеский. Сначала контролирующему органу нужно собрать доказательства нарушения собственником требований рационального использования земли, повлекшего существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологии (критерии которых пока, кстати сказать, Правительством РФ не установлены).

Затем, если собственник после назначения административного наказания в виде штрафа не устранит нарушение, то контролирующий орган направляет материалы в орган исполнительной власти субъекта Федерации, который вправе (но не обязан!) обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка.

После получения решения суда земли в течение 6 месяцев могут быть выставлены на публичные торги; если участки не заинтересуют никого, муниципалитет вправе выкупить их у владельца по стартовой аукционной цене.

По касательной
Эксперты, опрошенные «Собственником», сходятся во мнениях, что мелкие землевладельцы от нововведений никак не пострадают. Очевидно, «зашевелятся» крупные латифундисты.

«Под ударом остаются неэффективные собственники земель. При этом под эффективностью понимаются не только интересы самого собственника, но интересы развития муниципального образования, в границах которого находится тот или иной участок», — уточняет заместитель генерального директора по девелопменту ГК «Масштаб» Дмитрий Лосев.

В теории, конечно, могут пострадать и мелкие землевладельцы (например, те, чьи наделы по какой-то причине неправильно оформлены), но в большей степени закон создает неудобства скупщикам крупных земельных угодий. Хотя, признает Антон Белобжеский, у владельцев сельхозземель появляется еще два года «на раскачку»: в определенные законом три года, после которых землю могут изъять из-за неиспользования по назначению, не входит срок освоения земельного участка (по закону — не более чем два года).

Зато необходимость осваивать землю может привести к сокращению заброшенных земельных участков. Хотя бы для видимости сельхоздеятельности лендлорды могут начать если не разводить скот, то как минимум сеять и собирать лекарственные растения, заняться пчеловодством — в общем, делать хоть что-то. «В этом смысле любое внимание к земельному участку — благо», — считает Дмитрий Лосев.

Кому это надо?
Чего точно не стоит делать — это паниковать по поводу резкого передела рынка и думать, что «сейчас у всех все отнимут и поделят». «Скорее всего, поправки отразятся на крупных землевладельцах, которые в момент приватизации скупали земли колхозов и в настоящее время не используют приобретенные активы по назначению, — рассуждает директор юридического департамента девелоперской группы «Интегра» Владимир Колотыркин. — Казалось бы, таких земель довольно много, но стоит сразу оговориться, что применительно к Подмосковью подобная практика к переделу не приведет. В Московской области абсолютное большинство земельных наделов колхозов уже приватизировано и продано».

Что касается регионов, то нет оснований для паники и там. Антон Белобжеский напоминает о длительности процедуры проверки и изъятия участка. Кроме того, выгодно ли вообще муниципалитетам что-то отнимать у собственников? «Местные администрации также не заинтересованы в массовых изъятиях земель, так как сейчас владельцы участков платят земельный налог в их бюджеты, а это серьезная статья дохода. Изъятие земель чревато тем, что бюджеты лишатся этих денег, причем на достаточно длительный срок», — уверен эксперт.

Так что можно «выдохнуть» и, по меньшей мере, уповать на то, что времени в запасе в достатке. Или же, не дожидаясь применения административных мер, уже сейчас заняться устранением явных нарушений.

«Не та» земля
Сложнее ситуация обстоит с землями, которые используются не по назначению капитально — в прямом смысле этого слова. Многие боятся (особенно после шумного скандала с поселком «Речник»), что подобные строения очень быстро заставят снести, а землю изымут.

«Дело не в том, что капитальный дом нельзя построить физически, просто его невозможно зарегистрировать в установленном законом порядке. Например, все помнят недавнюю историю с поселком «Речник», который изначально был выделен под садово-огороднические цели. Капитальные дома, построенные здесь со временем, не могли быть зарегистрированы должным образом, и поэтому они были снесены по решению суда. Как раз принятые поправки к Градостроительному кодексу РФ должны урегулировать данную ситуацию. К сожалению, вышеуказанные нормативные акты будут пытаться исправить уже совершенные нарушения, а не предупреждать их», — разъясняет Владимир Колотыркин.

Директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга «ГУД ВУД» Александр Дубовенко дополняет, что проблемы с объектами возникают, когда сельхозземля земля не имеет ВРИ (вид разрешенного использования) под дачное строительство, а имеет ВРИ — КФК (крестьянско-фермерское хозяйство) или «личное приусадебное хозяйство», «сельскохозяйственное производство», «садоводство». Строить на такой земле изначально было запрещено, и строительство можно было вести на свой страх и риск. Соответственно, через суд власти могут заставить владельца снести строение. Единственный выход — поменять вид разрешенного использования участка. «Однако, — признает эксперт, — эта смена происходит, как правило, за деньги и, как правило, при желании властей это делать. Если задача властей — освободить территорию для какого-то дела, например, для строительства многоэтажек, то никто вам землю из одной категории в другую не переведет, ибо на это сразу накладывается мораторий на уровне руководителей регионов».

То есть покупать с целью сэкономить сельхозземлю, изначально не подходящую для строительства дома, точно не стоит. Земли с ВРИ «под дачное строительство» смысл приобретать есть, это действительно дешевле, чем земли ИЖС, но тоже чревато: муниципалитет может захотеть расшириться за счет сельхозземель, и такие участки предложат выкупить, как правило, невыгодно для владельца, а дом придется сносить.

Источник: Собственник

22 июля 2011

Когда и как подорожает жилье в "Новой Москве"

Цены на жилье в районах Московской области, части которых включены в границы Москвы, пока еще не показывают уверенного роста, но он может начаться осенью, когда на рынке недвижимости начинается активность в сделках купли-продажи, говорят эксперты столичного рынка. Впрочем, далеко не все из них считают этот рост «обязательным».

Территория столицы будет увеличена в 2,4 раза за счет территорий, ограниченных Киевским и Варшавским шоссе, а также Большим кольцом Московской железной дороги. Такое заявление сделал на прошлой неделе мэр Москвы Сергей Собянин. "Взгляд" сообщал, что проект «новой Москвы» пока еще существует даже не на бумаге, а по мнению представителей мэрии столицы, процесс расширения может затянуться на 20 и более лет. Однако это не мешает специалистам рынка, главным образом, риелторам, говорить уже сегодня о росте цен на квартиры в присоединяемых «новых территориях Москвы».

«Даже по минимальным ценам на строительство этих площадей уйдет не менее 100 млрд долларов»

Вхождение в состав Москвы может повысить жилищные цены в этих районах, но вряд ли более чем на 10%, говорит руководитель «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.ru) Олег Репченко. Это примерно таков разрыв в стоимости квадратных метров в нынешних московских районах за чертой МКАД и соседних городах-сателлитах. Иногда разница доходит до 15-30%, уточняет эксперт.

«Статистика показала незначительный рост цен предложений в районах Московской области, части которых включены в границы расширения Москвы, в пределах 2,7 - 2,9%», - отмечает руководитель компании «Бизнес-Консалтинг» Кокорин. По его данным, сегодня цены на жилье в Подольском, Ленинском,Наро-Фоминском и Чеховском районах, части которых включены в границы расширения Москвы, составляют 70,7 тыс. рублей на первичном рынке и 78,2 тыс. рублей на вторичном рынке.

После объявления новых границ Москвы девелоперы, работающие на южном и юго-западном направлениях Московской области, рассказали РИА «Новости», что ожидают стремительного спекулятивного роста цен на жилье и землю на 10-20%.

Вклад объединения в уровень цен эксперты в среднем оценивают в 15% прибавки к традиционной динамике. Цены будут расти на 10-15% ежегодно, - считает генеральный директор ОПИН Артемий Крылов.

«Основной вектор строительства теперь перейдет за МКАД в первый пояс от 3 до 15 км от Москвы, - говорит гендиректор «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев. При этом, подчеркивает аналитик, «остановить этот рост может только государственный мораторий на продажу участков на этих территориях, чтобы предотвратить спекулятивные процессы».

«Принятие новых границ Москвы сократит разрыв между стоимостью столичной и подмосковной недвижимости до минимума. Престижность Новорижского шоссе, скорее всего, не пострадает, но цены на остальных традиционно элитных направлениях (Минское, Пятницкое, Дмитровское шоссе) будут скорректированы», - полагают эксперты «ОПИН».

Другая ожидаемая специалистами московского рынка недвижимости тенденция – это существенная активизация жилищного рынка, так как появится немало желающих приобрести квартиру сейчас с целью последующей перепродажи через 2-3 года и заработать на сделке от 20 до 50%. В компании МГСН ожидают начала этого процесса уже в ближайшие недели. По их данным, уже сегодня обозначился резкий всплеск покупательской активности по ряду объектов в 7-10 км от МКАД по Киевскому шоссе. Ряд девелоперов по проектам на юго-западе Мособласти в первые же дни после определения вектора развития заявили о подъеме цен.

Есть эксперты, которые говорят, что новые инвесторы – это капля в море, главное – это масштабные переводы собственников крупных участков сельхозназначения в промышленное использование и под жилищное строительство и последующая перепродажа застройщикам. Последние будут вынуждены выкупать эти земли по ценам, почти сопоставимым с московскими. Соответственно, и стоимость «квадратов» в домах «новой Москвы» будет расти стремительно еще на стадии котлована.

На сегодняшний день, если говорить о ценах на квартиры в ближайших к столице городах, наибольший прирост количества объектов зафиксирован в городе Щелково. Так считают «Индикаторы». Сейчас город занял 7-е место по числу реализуемых объектов среди населенных пунктов Подмосковья средней удаленности. Лидерство в этом рейтинге сохраняется за Балашихой, Железнодорожным, Лобней и Подольском. В них суммарно предлагается 114 домов или 31% всех новостроек в 5-30 км от МКАД.

Однако фактом остается то, что за последние 3 месяца средняя стоимость жилья в новостройках в этих городах практически не изменилась. Она составляет сегодня 58,3 тыс. рублей в Балашихе, 58,1 тыс. - Железнодорожном, 53,5 тыс. - в Подольске и 52,9 тыс. - в Лобне.

Вместе с тем ряд объектов в Подмосковье средней удаленности продемонстрировал рост цен. В первую очередь это районы комплексной застройки. Например, в городе Московский стоимость квартир подорожала с 65,5 тыс. рублей в первом квартале до 69,3 тыс. - во втором, то есть рост составил 6%. Как говорят «Индикаторы», это связано с увеличением степени готовности строящегося здесь жилья и ростом цен в этих домах. Кроме того, в продаже появилось шесть корпусов в новых жилищных комплексах, где стоимость метра варьируется от 64,4 до 86 тыс. рублей, что сопоставимо с уровнем цен в готовых домах в этих жилых комплексах.

В микрорайоне Солнцево-Парк, к примеру, средняя стоимость жилья в 14 строящихся корпусах в начале года составляла около 58,3 тыс. рублей за метр. Сегодня – 61,8 тыс. рублей.

В группе ЛСР утверждают, что, хотя на стоимость объектов недвижимости и влияют местоположение и прописка, конкретные прогнозы в отношении «Новой Москвы» пока делать вряд ли возможно. Недвижимость должна подорожать, но это перспектива нескольких лет – считают аналитики «ВТБ капитала».

Начало строительства «Новой Москвы» запланировано через 2 года. Столичные власти в отличие от экспертного сообщества рассчитывают на то, что за счет расширения Москвы цены на жилье в столице перестанут расти высокими темпами. В ближайшее время планируется разработать новый генеральный план строительства столичного региона, затем будет проведен международный конкурс разработчиков генплана.

В мэрии уже сегодня открыто говорят о том, что самые серьезные и самые скорые изменения произойдут вокруг аэропорта Внуково. При его модернизации будет использоваться европейский опыт с тем, чтобы сделать Внуково «новым центром города» с офисами и гостиницами. Московские чиновники планируют создать единый транспортный коридор, который свяжет в единый узел три столичных аэропорта — Внуково, Домодедово и Шереметьево. Это предполагает строительство трех хордовых транспортных магистралей, которые в свою очередь будут соединены с центром Москвы новыми скоростными дорогами.

Согласно заявленным планам, на новых территориях может разместиться около 60 млн квадратных метров жилья и 45 млн - это административные площади. Даже по минимальным ценам на строительство этих площадей уйдет не менее 100 млрд долларов. Причем эта сумма не включает стоимости земли, коммуникаций, проектирования и согласования.

Источник: Взгляд

21 юиля 2011

Единый налог может заставить собственников избавляться от лишней недвижимости

Сбор местного налога на недвижимость можно начать уже в 2012 году, считает президент России Дмитрий Медведев.

Относится это к регионам, где будет завершена кадастровая оценка объектов капитального строительства. Как нельзя кстати Минэкономразвития ранее сообщило, что летом 2011 года массовая кадастровая оценка недвижимости завершится в 12 регионах России и именно они могут стать экспериментальной площадкой для введения единого налога на недвижимость с 2012 года.

Однако эксперты, опрошенные "РИА Новости - Недвижимость", до сих пор не знают, как будет работать механизм сбора налогов - ведь имеется сразу два механизма налогообложения, но считают, что это может в значительной степени "оживить" рынок хотя бы потому, что многим собственникам придется избавляться от излишков своей недвижимости или хотя бы сдавать их в аренду.

Не все вопросы сняты
Как указывают эксперты, до сих пор не понятно, как будет собираться налог на недвижимость. Так, депутат Государственной думы Галина Хованская говорит, что налог вводить надо было уже давно, но для начала надо понять, как он будет взиматься и как он отразится на малоимущих гражданах и на пенсионерах.

Другой депутат Госдумы - Александр Коган, который является горячим сторонником налога на недвижимость - надеется на то, чтобы данные пилотные проекты не превратились в неудачный эксперимент, и что на них действительно будет отработана эффективная система сбора налогов.
По его мнению, данная мера позволит более справедливо взимать налог с недвижимости, и человек, который живет в дорогом доме, должен платить больше.

При этом Когану тоже пока непонятно, как будет взиматься этот налог, но он напоминает, что предлагалось как минимум два варианта - с натуральным вычетом и в зависимости от оценочной стоимости.

"Натуральный вычет предлагается Минэкономразвития. Он предполагает, что от площади квартиры будет делаться определенный вычет, за который человек не будет платить. Например, он будет 60 квадратных метров, а за все, что выше этого, - человек платит", - указал Коган.

По словам депутата, и у того и у другого варианта есть свои преимущества.

Второй вариант - в зависимости от оценочной стоимости - будет проще, однако первый - более справедливый, но его и администрировать будет сложнее.

"И еще там будет проблема с определением экономжилья. Для Москвы экономжилье может быть 100 метров, а в деревнях 100 метров - это шикарное жилье. И как тут определять?" - утверждает он.
Не понимает, как будет взиматься налог даже в пилотных регионах, и президент Гильдии риелторов России (РГР) Григорий Полторак.

"Главное то, что налог не должен затронуть малоимущих, а сама конструкция должна быть таковой, чтобы не ставила целью получения денег в бюджет, а целью было оживление и активизация рынка", - указал он.

В одном уверен Коган - везде надо искать "золотую середину", но однозначно основная нагрузка должна быть на владельцев дорогого жилья.

Налог не пройдет мимо
По мнению экспертов, налог на недвижимость не пройдет мимо, а окажет немалое значение для рынка, причем сразу в нескольких составляющих.

Говоря о том, что налог должен оживить рынок, Полторак имел в виду, что оживление рынка будет происходить за счет людей, у которых есть излишки недвижимости.

"С точки зрения мировой практики - это неправильно. Они будут вынуждены запускать их в оборот - продавать или сдавать в аренду, и если налог будет правильный - это должно стимулировать рынок", - считает он.

Кроме этого, продолжает Полторак, такой налог повлияет на ликвидность некоторых объектов, ведь теперь люди будут более осмотрительно относиться к покупке лишних 1-2 тысячи метров, "хотя те, кто покупает дворцы, не задумываются над этим".

А вот руководитель офиса "Митино" компании "Инком-Недвижимость" Лев Литовкин добавляет, что налог на недвижимость в первую очередь скажется на характеристиках и объемах спроса.
"И чем раньше он будет введен, тем раньше мы ощутим последствия. Даже если величина вычета будет составлять 0,1% от рыночной стоимости, часть собственников, пусть и не большая, в основном это касается пенсионеров и малоимущих семей, задумается о более скромном жилье", - уверен Литовкин.

И если в дальнейшем размер налога будет увеличиваться, то последствия будут более ощутимы, и вместо единичных сделок по обмену большей площади на меньшую с пренебрежением к таким характеристикам, как этаж/этажность, вид из окна, наличие мусоропровода, мы будем иметь дело с массовой активностью такого рода, добавляет он.

В заключении генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Мария Литинецкая отмечает, что в перспективе основным последствием принятия налога на недвижимость станет снижение доли инвестиционных сделок и вероятность очередного витка цен на жилую недвижимость.

Но все равно, уверен генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, у разумного человека не может быть никаких противоречий в голове по отношению к налогу на недвижимость или роскошь, тем более в России.

"Нам очень сильно повезло жить в России, ведь у нас высокая доходность от использования недвижимости. Вот в Америке 4% получают от сдачи в аренду жилья, 1,5% забирает налог - вот и осталось 2,5%. И все довольны. Так что ничего страшного в этом у нас нет", - заключает эксперт.

Источник: РИА-Новости

05 июля 2011

Чем нам грозит новый налог на жилье

О необходимости пополнения госбюджета за счет налогов власти говорят уже давно, но только сегодня стало известно, что первой «ласточкой» все-таки станет новый налог на недвижимость. Причем, судя по заявлениям президента, в режиме «эксперимента» он будет введен в ряде регионов уже в будущем году. Всероссийский «старт» - 2013 год. Чем это грозит каждому россиянину, попытались просчитать эксперты рынка недвижимости.

Президент России считает необходимым начать «обкатку» нового налога на жилую недвижимость уже с будущего года, но только в тех регионах, где к тому времени должна завершиться кадастровая оценка объектов капитального строительства. Если судить по данным Минэкономразвития, то экспериментальной площадкой могут стать 12 регионов страны. Это – Башкортостан, Татарстан, Краснодарский край, Красноярский край, Иркутская, Калининградская, Кемеровская, Нижегородская, Ростовская, Самарская, Тверская и Калужская области.

«Понятия «рынок» и «справедливый налог», которыми пользуются чиновники, пытаясь объяснить «пользу» от нововведения, диаметрально противоположны по сути»

Никто из экспертного сообщества не спорит с тем фактом, что новый налог необходим, а методика оценки стоимости жилья по БТИ не имеет ничего общего с рынком цен на квартиры и дома. Но в то же время ни один из экспертов не смог четко сформулировать механизм нового налога, точнее, сумму, которую государство собирается взимать с каждого россиянина.

«Основная проблема не столько в кадастровой оценке всего громадного жилищного рынка России, - говорит гендиректор консалтингового агентства «М.И.П.Р.» Геннадий Аверьянов. – По сути, государство имеет в виду не один, а два новых механизма налогообложения. Очень спорно положение о том, что именно налог будет способствовать выходу всего жилищного рынка на рыночные отношения, удешевит стоимость квадратных метров и вообще станет «благом» для всех, но платить больше не придется. Это противоречит всему, что только можно прочитать в «умных книгах» по экономике. Такого не бывает, и быть не может. Или платить больше, или – это не рынок и не «благо».

«Загоняет в тупик и не позволяет делать оценки нововведению тот факт, что власти предлагают сразу два механизма сбора - с натуральным вычетом и в зависимости от оценочной стоимости, - комментирует последние новости аналитик бюро «Инвестиционная компания «Домоуправление» Евгений Свиблов. – Наиболее туманна позиция «налоговый вычет», так как он предполагает очень четкий механизм расчета, как стоимости конкретного метра в конкретном доме и квартире, так и того, за сколько метров платить не придется. У нас огромная страна, огромный рынок жилья, часть которого, причем очень большая, относится к категориям «ветхое» или «аварийное». Будет ли платить гражданин, живущий в доме, который никогда не видел ремонта, платить столько же, сколько владелец новостройки или «крепкой сталинки», - не ясно. Будет ли платить, условно говоря, житель Урала столько же за свои «квадраты», сколько москвич, – не ясно. Если это будут разные суммы, то на каком основании? Вопросов пока больше, чем ответов в заявлениях властных структур».

Газета «Перекресток» приводит расчет нового налога для Калуги, который сделал профессиональный оценщик жилья. «Сегодня инвентарная стоимость жилья определяется по методологии 1969 года, - говорит Николай Фокин. – Специалисты высчитывают себестоимость строительства квадратного метра конкретного дома, и в зависимости от метража квартиры определяется ее инвентарная стоимость, с которой рассчитывается налог. Причем учитывается год постройки и степень износа дома».

Сейчас ставка налога на имущество составляет от 0,1 до 2% от инвентарной стоимости и определяется местными властями. Размер новой ставки пока неизвестен, но уже высказываются предложения сделать сбор равным 0,1% от рыночной стоимости недвижимости. «Если переводить ставку в живые деньги, то получится, что, к примеру, за трехкомнатную квартиру в центре Калуги инвентарной стоимостью до 500 тысяч, а рыночной – 3 миллиона рублей придется заплатить порядка 3000 рублей в год, - говорит эксперт. - Притом что сейчас калужане платят за такую квартиру примерно 1500 рублей». Но это – налог только за недвижимость, а новый налог будет включать в себя еще и плату за землю, причем по той же самой ставке – 0,1%, говорит оценщик. Рассчитываться эта ставка будет из стоимости, которую в эти дни определяют кадастровые органы Калуги. Но уже и так понятно, что платить придется больше всем.

Как сообщала ранее газета «ВЗГЛЯД-Недвижимость», так называемый «натуральный вычет» предлагает Минэкономразвития. Этот вид налога предполагает, что от площади квартиры будет делаться определенный вычет, за который человек не будут платить. Например, он будет равен 50 квадратным метрам, а за все излишки надо будет доплачивать. В зависимости от категории жилья и количества прописанных на этой площади людей.

Этот вариант нацелен, по замыслу его авторов, на то, чтобы живущие в стесненных условиях платили меньше.

Второй вариант – это взимание налога в зависимости от оценочной стоимости жилья.

Предложение специалистов Минфина не предполагает каких-либо льгот, но по сути, как говорят эксперты, является абсолютно рыночным, причем настолько, что страна к нему просто не готова.

«Само понятие «рыночная цена» довольно условно, - считает директор «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – Она же не стабильна. Минрегион говорит, что раз в год она будет пересматриваться. На основании чего? Бюллетеней о купле-продаже жилья? Фактических сумм сделок? Но всем известно, что не более 5% продающих и покупающих не вписывают в контракты истинных цифр сделки, предпочитая замысловатые схемы с банковскими ячейками, то есть с доплатой «черным налом». Вопрос один – как определить эту рыночную стоимость?».

Что касается первого варианта расчета налога, то власти успокаивают, заявляя, что права малообеспеченных слоев населения будут защищены. Предполагается, что квартиры площадью до 55 квадратных метров и участки земли до 6 соток будут облагаться налогом по нулевой ставке. То есть за них не придется платить ничего. Но в базе данных БТИ по Москве, к примеру, число таких квартир не более 12%. Если больше хотя бы на сантиметр, то это означает, что платить все же придется. Кстати, большинство пенсионеров живет именно в таком жилье. Напомним, что даже десятые доли метра лишают владельцев «налогового иммунитета».

«Для меня не понятно, будет ли налог разным для разных категорий жилья, - говорит руководитель риелторской московской компании Виктор Овчинников. – Сколько надо будет платить за экономкласс и за бизнес. Другая сложность – то, что считается в Москве «типовым» жильем, например, квартира в 70-80 метров, в провинции считается «дорогими хоромами». Платить за них придется одинаково или нет?»

Не понимает, как будет взиматься налог даже в «пилотных» регионах и президент Гильдии риелторов России (РГР) Григорий Полторак. «Главное то, что налог не должен затронуть малоимущих, а сама конструкция должна быть таковой, чтобы не ставила целью получения денег в бюджет, а целью было оживление и активизация рынка», - сказал он в интервью «РИА-Новости». - Везде надо искать золотую середину, но однозначно основная нагрузка должна быть на владельцев дорогого жилья».

«Позицию «пусть богатые платят больше» тоже нельзя назвать справедливой, если государство говорит именно в категориях нравственных, - комментирует Евгений Свиблов. – Почему, собственно, «пусть они и платят больше»? Надо говорить не о «больше», а об объективной оценке метража занимаемого жилья вне зависимости от числа прописанных на одной жилплощади. Но тогда и бедным придется раскошелиться. Государство не может допустить этого, но и усидеть на двух стульях тоже не сможет».

По мнению экспертов, налог на недвижимость окажет немалое влияние на весь рынок жилой недвижимости. Во-первых, налог неизбежно приведет к тому, что не очень обеспеченные владельцы «лишних» метров будут менять или продавать жилье. В России средним считается метраж на человека на уровне 15 квадратных метров, что в 3 - 3,5 раза меньше, чем в Европе, и в 4,5 - 5 раз – чем в США. А придется и этот показатель уменьшать. Другого варианта для большинства просто не останется, учитывая низкие доходы россиян.

Геннадий Полторак считает, что налог должен оживить рынок, а происходить это будет за счет тех, у кого есть излишки недвижимости. «С точки зрения мировой практики - это неправильно. Они будут вынуждены запускать их в оборот - продавать или сдавать в аренду и если налог будет правильный - это должно стимулировать рынок», - считает он.

Кроме этого, продолжает Полторак, такой налог повлияет на ликвидность некоторых объектов, ведь теперь люди будут более осмотрительно относиться к покупке лишних 1-2 тысячи метров, «хотя те, кто покупает дворцы, не задумываются над этим».

В «Инком-Недвижимости» считают, что новый налог на недвижимость скажется на объемах спроса. «И чем раньше он будет введен, тем раньше мы ощутим последствия. Даже если величина вычета будет составлять 0,1% от рыночной стоимости, часть собственников, пусть и небольшая, в основном это касается пенсионеров и малоимущих семей, задумается о более скромном жилье», - говорит он.

«Налог снизит число инвестиционных сделок с жильем, - считает гендиректор аудиторской компании Ольга Свершнева. – Больше квартир уйдет в аренду, причем относящихся к категориям «бюджетных». Значит, за счет увеличения доли «плохих» съемных квартир вырастет стоимость аренды на качественное жилье, т.к. его будет меньше. Эта же категория жилья подстегнет цены продаж в «хороших» домах. То есть налог сыграет роль «передела и ускорителя рынка», причем не в пользу бедных слоев населения. Понятия «рынок» и «справедливый налог», которым одновременно пользуются многие чиновники, пытающиеся объяснить «пользу» от нововведения, диаметрально противоположны по сути. И не надо заниматься самообманом, а лучше четко объяснить, сколько и за что именно надо будет платить».

Генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров сказал «РИА-Новости», что «у разумного человека не может быть никаких противоречий в голове по отношению к налогу на недвижимость или роскошь, тем более в России». «Нам очень сильно повезло жить в России, ведь у нас высокая доходность от использования недвижимости. Вот в Америке 4% получают от сдачи в аренду жилья, 1,5% забирает налог - вот и осталось 2,5%. И все довольны. Так что ничего страшного в этом у нас нет», - говорит эксперт.

Впрочем, это мнение – очень частное, с которым не согласны многие риелторы. Простой расчет: 3-комнатная квартира в «хорошем» районе Москвы площадью в 75-80 метров стоит сегодня не меньше 500 тыс. долларов. «Доходность от сдачи составит не более 5% (при наличии качественного ремонта ее можно сдать в аренду за 1,8 - 2,2 тыс. долларов), - говорит риелтор столичного бюро недвижимости Елена Промыслова. - Это – не считая налога. Так что насчет «ничего страшного у нас нет» уважаемый эксперт не прав. Нет у нас в стране супердоходов от аренды. Окупаемость покупки такой квартиры составляет полтора-два десятка лет. О каком сверхдоходе тут можно говорить?»

Есть мнение, что от налога выиграют риелторы и застройщиками. Дескать, они получат дополнительный рычаг воздействия на малообеспеченных, имеющих большие квартиры в престижных районах города. Риелторам - доход от перепродажи, строителям - удешевление расходов на расселение домов под снос и возведение на их месте новых. Но так или иначе, передел рынка не удешевит его, а приведет скорее к росту цен, считают многие из опрошенных экспертов рынка жилья.

Источник: Взгляд

01 июля 2011

Что обвалит рынок недвижимости

Если банки прислушаются к Центробанку, который хочет, чтобы они совсем избавились от непрофильных активов, то 1 января 2012 года может обвалиться рынок недвижимости.

Тема непрофильных активов, пожалуй, одна из самых популярных на рынке. Поговорить о том, как и, главное, по какой цене банкиры сбывают с рук непрошеное наследство в виде мясокомбинатов, «недостроя», магазинов, оборудования, очень интересно. Правда, сами кредитные организации обычно стараются этой темы избегать: когда речь заходит о конкретных цифрах, многие ограничиваются дежурными фразами о том, что «их объем существенно сократился» или «скоро избавимся». Видимо, так хотят банки быть послушными по отношению к ЦБ, что желаемое выдают за действительное. Или просто не хотят посвящать его в масштаб проблемы, чтобы лишний раз не тревожить.

Не все бесполезно
Регулятору никогда не нравилось, что солидные банкиры превратились в каких-то барахольщиков, которые не спешат избавляться от свалившегося им на голову наследства. Он долгое время грозил им, обещая проблемы в виде необходимости создавать огромные резервы по таким активам. В мае 2010 года Банк России оценил объем непрофильных активов в 2 трлн рублей. 70% из них, по словам представителей ЦБ, составляла недвижимость. Тогда же директор департамента банковского регулирования и надзора ЦБ Алексей Симановский впервые предложил размер дисконта по такому наследству. «Если активы не были реализованы в течение года, то по ним может быть 20-процентный дисконт, а если два года – то дисконт может быть до 50%», – подсчитал он. Если же они находятся у банка свыше трех лет, то их можно отдать и даром, добавлял Симановский.

Однако все-таки, как объяснил впоследствии регулятор, «голос профессионального сообщества был услышан», и в итоге Банк России согласился на более мягкий подход к тем, кто не желает расставаться с таким наследством. Как следует из проекта указания ЦБ, регулирующего формирование резервов по недвижимости и земле на балансе, а также вложениям в ПИФы (паевые инвестиционные фонды), по непрофильным активам, которые находятся на балансе банка более года, нужно будет резервировать не менее 10% стоимости актива, более двух лет – не менее 20%, более четырех лет – не менее 50%, более пяти лет – не менее 75%. При этом сумму, которая потребуется банкам на резервы, ЦБ оценивает от 70 млрд рублей. Сами же непрофильные активы, как считает Банк России, с мая прошлого года сократились до 0,7–1,5 трлн рублей. «Эта величина не драматичная для банков, мы исходим из того, что за оставшиеся девять месяцев у банков есть время избавиться от непрофильных активов с учетом того, что экономика восстанавливается», – сказал Симановский.

Эксперты инициативу Банка России поддержали. «ЦБ в данном случае заботится о том, чтобы на балансах банков не скапливались неликвидные активы, искажающие показатели его баланса и способные утянуть их на дно в случае финансовых неурядиц», – отмечает директор по анализу финансовых рынков и макроэкономики УК «Альфа-капитал» Владимир Брагин.

Облегчить процесс избавления от этого наследства банкам хотят и парламентарии. Так, недавно в Госдуму был внесен законопроект, снижающий налоговое бремя для кредитных организаций. Изменения должны быть внесены в статью 170 Налогового кодекса. Депутат Госдумы Анатолий Аксаков предлагает, чтобы банки начисляли налог не на всю стоимость имущества, находящегося в залоге,

а на разницу между ценой его получения и продажи. Так, раньше кредитные организации платили НДС именно по такой схеме, однако в 2009 году Минфин выпустил разъяснение, в котором предложил начислять налог на всю сумму продаваемого имущества независимо от того, был ли это залог или какая-то другая собственность банка. Сейчас же Аксаков хочет устранить это разногласие и уменьшить, таким образом, расходы кредитного учреждения.

Распродажа отменяется
Но эксперты считают, что вряд ли новые нормативы ЦБ и налоговые послабления заставят банки устроить масштабный sale. В первую очередь, по мнению специалистов, ЦБ заблуждается в оценке доставшегося банкам наследства. Так, если исходить из статистики регулятора, согласно которой объем активов банковской системы составляет около 34 трлн рублей, то 0,7–1,5 трлн рублей непрофильных активов – это от 2 до 5% от активов системы. По оценке же председателя правления банка «АБ Финанс» Ильи Морозовского, на такие активы приходится от 10–15% активов банков. То есть в абсолютных цифрах эта будет 3,4 –5,1 трлн рублей «непрофиля». «Конечно же, реальный размер таких активов гораздо выше официальных цифр, но насколько – можно только догадываться, официальные цифры есть только в Банке России, – рассказывает один из участников рынка. – У нас вся банковская система строится таким образом, что нужно подавать информацию в более оптимистичном ключе, чем она есть. То же самое, например, и с просроченной задолженностью». Однако в последнее время все-таки заметно, что банки стали избавляться от такого имущества, заметил и этот эксперт.

То, что непрофильных активов гораздо больше, чем декларирует ЦБ, строго говоря, еще не повод бить в набат. Согласно позиции самого Банка России, уровень «непрофиля» в активах до 20% можно считать приемлемым, напоминает заместитель начальника аналитического отдела «Инвесткафе» Александра Лозовая. При этом ни один из опрошенных экспертов не считает, что существующий объем уже «переплюнул» эту планку. Однако и избавляться от такого наследства в одночасье по бросовым ценам банки вряд ли захотят. Скорее они будут продолжать управлять им или упаковывать в ПИФы. Именно эти два способа работы с такими активами они чаще всего используют.

Некоторые банки, оценив в конце 2008 года масштаб катастрофы, даже создали собственные подконтрольные управления, которые занимаются такими проектами. Подобные структуры есть, например, у ВТБ – «ВТБ-Девелопмент» и у других крупных банков. Еще в 2009 году «Альфа-групп» создала структуру «Альфа проблемные активы», которой продает по справедливой цене проблемные кредиты, а та уже реструктурирует их, получает заложенные активы и управляет ими. «В такой схеме нет ничего предосудительного, потому что реальные продажи «в рынок» недвижимости и земли крупнейшими кредиторами в России, которыми являются «Сбер» и ВТБ, привели бы к существенному спаду цен на эти активы», – говорит Илья Морозовский. Если же управляющая компания сможет достроить какие-то интересные, перспективные проекты, то реализовать их можно будет потом существенно дороже. Так, когда Внешэкономбанк выкупил «Глобэкс», то ему достались непрофильные активы на сумму около 3 млрд рублей. «Сегодня рынок не тот, а в будущем эти активы могут вырасти до $4–5 млрд. Но нужно ждать, пока изменится ситуация на рынке», – говорит Морозовский.

Банки поменьше в кризис решали свои проблемы с таким наследством, привлекая частных управляющих. В 2009 году было очень популярно передать доставшуюся банку собственность в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). Посудите сами. Таким образом, на балансе банка отражались бы не активы, а ценные бумаги ЗПИФа. Под их залог даже можно было привлекать потом кредиты через сделки РЕПО.

Однако регулятор скоро заметил любовь банков и неизвестных управляющих и встал между ними. «Когда ПИФ известный – нам не имеет смысла работать с ним, как раз вызывают подозрения менее известные ПИФы. Понятно, что, когда фонд известен, банкам туда трудно будет вложить активы по стоимости, по которой они хотят сами. Намного легче создать свой паевой инвестфонд и упаковать в него непрофильные активы с нужной стоимостью», – разъяснял причину «нелюбви» глава департамента финансовой стабильности Банка России Владимир Чистюхин. По его словам, банки, выводя кредиты в ЗПИФы, обнуляют по ним резервы и расчищают, таким образом, свои балансы. А это совсем не нравилось ЦБ. Поэтому Банк России, в конце концов, решил издать рекомендации по сохранению резервов на потери по передаваемым в кредитные фонды ссудам. «Если передаваемые кредиты составляют основную часть имущества кредитного фонда, то оценка получаемого пая должна осуществляться исходя из оценки рисков по этим ссудам», – пояснил Чистюхин суть ужесточения.

Конец близок?
Сами банкиры говорят, что уже избавляются от непрофильных активов. По словам Ирины Бельковой, заместителя начальника управления по связям с инвесторами Промсвязьбанка, залогов, перешедших на баланс кредитной организации, у них немного. «Что касается инвестиций в ПИФы, то большинство из них являются краткосрочными и включаются в отчетность по МСФО в категорию «В наличии для продажи», что подразумевает их реализацию в течение года с даты приобретения. Данные инвестиции были произведены в период избыточной ликвидности, и первая их часть уже реализована в начале 2011 года, о чем также говорится в отчетности по МСФО. Таким образом, на текущий момент рисков существенного досоздания резервов по имеющимся непрофильным активам мы не видим», – говорит она.

Агентство по страхованию вкладов (АСВ), начавшее еще осенью 2010 года масштабную распродажу перешедшего ему имущества и теперь публикующая лоты у себя на сайте, также никуда не спешит (по оценкам на конец 2010 года, у АСВ было таких активов на 94 млрд рублей, тогда как в сентябре в агентстве говорили о 154 млрд рублей). «Распродаем понемногу, за три-четыре года надеемся избавиться», – прокомментировал «Финанс.» заместитель генерального директора АСВ Андрей Мельников.

Как рассказал недавно на пресс-конференции гендиректор «Сбербанк Капитала» Ашот Хачатурянц, из большинства проектов в сфере недвижимости инвесткомпания надеется выйти в 2014–2015 годах. Вначале же распрощается со своими активами в сфере ритейла.

По мнению президента Первого республиканского банка Людмилы Лебедевой, только через три-четыре года, если не случится какого-то очередного коллапса, мы выйдем на здоровый уровень непрофильных активов у банков.

Если же на минуточку предположить, что банки в одночасье избавятся от всех находящихся у них непрофильных активов, то случится коллапс. Это обескровит нашу финансовую систему, говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость». Иными словами, рынок недвижимости рухнет. Но банкиры на это не пойдут, иначе они сами проиграют. Они так долго занимались тем, что повышали стоимость своего непрошеного наследства, что за бесценок «нажитое непосильным трудом» не отдадут. «Выход на рынок большого количества объектов перечеркнет все усилия в этом направлении, поэтому эта тактика не в интересах финансовых институтов», – говорит Александр Зинковский, ведущий аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield. Так что владельцы недвижимости могут спать спокойно.

Источник: BANKIR.RU

23 июня 2011

Московское жилье стоит больше $5000 за квадратный метр

Несмотря на вялые темпы прироста, цены на недвижимость в Москве наконец достигли отметки в $5014 (141 294 руб.) за 1 кв. м, сообщил аналитический центр IRN.ru. В рублевом эквиваленте цена уже приблизилась к докризисному уровню в 158 499 руб., а в долларовом остановилась между максимумом в $6122 и кризисным минимумом 2009 г. — $3865 (116 414 руб.). Но о былом стремительном росте цен речи нет, отмечает руководитель IRN.ru Олег Репченко. Долларовые цены отражают не только рост рынка, но и укрепление рубля — около 10% с начала года.

Ситуация на вторичном и первичном рынках отличается диаметрально. Новые проекты, которые выходят на рынок, единичны: если раньше продажи начинались на 15-25 объектах в месяц, то с начала этого года — порядка 3, рассказывает гендиректор аналитического центра «Миэля» Владислав Луцков. Он приводит пример: в начале 2005 г. продавалось свыше 500 объектов, сейчас — 275 и предложение квартир по ним ограниченно. В январе — мае в Москве введено 221 300 кв. м жилья, что на 55% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

С начала года цены сделок компании увеличились на 20-30%, при этом конкуренции практически нет, радуется коммерческий директор «Капитал груп» Алексей Белоусов. ПИК поднимает цены на квартиры в Москве в пределах инфляции, говорит представитель компании. Представители «СУ-155», «Ведис групп», «Интеко» и «Дон-строй инвеста» затруднились прокомментировать ценовую политику.

Из-за дефицита столичных новостроек спрос перетекает на вторичный рынок, говорит Луцков. Но к заметному росту это пока не привело: с начала года цены в рублях на вторичном рынке снизились примерно на 0,2%, но в долларах повысились на 10%, сказал руководитель аналитического центра «Инкома» Дмитрий Таганов. Хрущевки и дорогой старый фонд продавать тяжело, есть квартиры, которые экспонируются месяцами, продолжает риэлтор одного из агентств. «Когда-то люди покупали эти объекты очень дорого и сейчас держат цены», — объясняет он. Снижение количества сделок зафиксировал и Росреестр: в мае 2011 г. в Москве их заключено почти на 22% меньше, чем в предыдущем месяце (7247).

Луцков считает, что в этом году недвижимость будет дорожать на уровне инфляции — на 10-15%. Пока, по мнению Репченко, цены будут находиться вблизи уровня в $5000. Он не исключает роста в предвыборный период, но затем ажиотаж спадет, а объемы строительства начнут расти и цены могут откатиться назад. Сокращение новостроек — явление временное, руководитель стройкомплекса Марат Хуснуллин объясняет его ревизией инвестпроектов и контрактов города.

В этом году в Москве будет введено около 2,5 млн кв. м жилья, сообщил Хуснуллин, в стадии строительства 2807 объектов общей площадью 25 млн кв. м, а разрешений на строительство выдано на пять лет вперед.

Схожая ситуация в Петербурге. По данным «Петербургской недвижимости», средняя цена на жилье массового спроса в Петербурге выросла на 3,6% (с марта 2009 г. по март 2010 г., напротив, упала на 9%). Доля покупателей из регионов приблизилась к докризисному уровню — более 25%, говорит гендиректор Setl City Илья Еременко. У застройщика «ЛенспецСМУ» доля региональных покупателей квартир в Петербурге стабильна — около 30%, сообщил представитель компании.

Несмотря на рост московского и петербургского рынков недвижимости, цены на жилье в среднем по России с марта 2010 г. по март 2011 г. упали на 13,9% (в долларовом исчислении), выяснили аналитики Knight Frank. Причины тому — правительственные программы строительства доступного жилья, а также смещение регионального спроса на рынки недвижимости Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, объясняют они. В других городах предложение существенно превышает спрос, из-за этого цены продолжают падать, сказала директор департамента элитной жилой недвижимости компании Елена Юргенева.

В регионах спрос восстанавливается медленнее, чем в Москве и области, говорит представитель ГК ПИК. Но строящееся жилье в прошлом году дорожало везде, продолжает он: в Москве — в среднем на 12,9%, в Московской области — на 7%, в других регионах — на 9,9%. По словам замдиректора «Мониторинга национального рынка недвижимости» Оксаны Никитиной, с начала 2010 г. рублевые цены на вторичном рынке жилья Самары почти не изменились. Аналогичная ситуация в 2010 г. наблюдалась на первичном рынке, продолжает она: цены выросли на 2-12% в зависимости от года ввода объекта. В Ростове в I квартале рублевые цены увеличились в среднем на 10% и остановились, говорит гендиректор ростовского агентства недвижимости «Парус» Максим Хмель. За шесть последних месяцев цены выросли на 10-14%, снизиться они не могли хотя бы из-за инфляции, приводит данные гендиректор крупной строительной компании ЗАО «Дон-КПД» Николай Коробченко. В Краснодаре с начала года цены не менялись или росли на уровне инфляции, указывает гендиректор краснодарского агентства недвижимости «Аякс-риэлт» Александр Кутченко.

Источник: Ведомости

21 июня 2011

За четыре моря: как стать владельцем дачи за рубежом

Любители курортного отдыха все чаще задумываются о приобретении собственного жилья на побережье. Чем плохо отдыхать, приезжая домой, а не в гостиницу? При этом больше половины потенциальных покупателей такого жилья остановили бы свой выбор на зарубежной недвижимости. Хорошая новость: даже с относительно скромным бюджетом вам есть из чего выбрать. Как определиться со страной, в которой вам лучше всего обзавестись вторым домом?

«Заграница», близкая и не очень
Как следует из опроса, проведенного «Собственником», большинство людей даже не стремится сэкономить на покупке дома за рубежом: более дешевые варианты (Болгария, Турция) выбрали только 6% опрошенных.

Подальше от России (в Канаду, Австралию, США) хотели бы уехать 8% респондентов, но в этом случае ясно, что люди хотели бы перебраться туда на ПМЖ. Ибо летать на дачу в Мельбурн или, скажем, Ванкувер уж слишком экстремально даже для самых «безбашенных» россиян. Интересно также, что, несмотря на всю любовь и привязанность наших соотечественников к далеким теплым странам, покупать недвижимость в Таиланде, Индии или на Кубе решились бы только 4% опрошенных. Большинство все же склоняется к Европе, и 35% участников опроса мечтают поселиться на побережье, выбрав дом в Испании, Франции, Италии или Португалии. Рассмотрим разные варианты приобретения заграничных дач.

Почем экзотика?
Несмотря на отсутствие ажиотажного спроса со стороны россиян, жилье в таких экзотических странах, как, например, Индия, стали предлагать в продажу и российские агентства недвижимости.

«Купить в Индии недвижимость можно, оформив ее на юридическое лицо. У всех продавцов недвижимости, работающих с иностранцами, эта схема уже в достаточной степени отработана», — рассказала Наталья Завалишина, генеральный директор компании «Миэль-DPM». Приобрести в Индии можно как отдельно стоящие дома, так и виллы в комплексах апарт-отелей (с сервисом). Так, в предместьях Тривандрума (он же Тируванантапурам) можно приобрести строящийся дом площадью 60 кв. м за $90-108 тыс. В будущем владелец такой виллы сможет пользоваться всеми услугами отеля (фитнес, йога, спа, центр аюрведы и т. д.), и кроме того, управляющая компания проекта гарантирует 7%-ную годовую доходность в первый год владения объектом.

Обособленная жизнь в Индии вдали от курортных местечек и отелей, переполненных туристами, обойдется в разы дороже. Так, вблизи Бангалора можно приобрести виллу с собственным бассейном (от $1,6 млн) или с общим бассейном (цена готового объекта начинается от $1,14 млн). Зато через три года застройщик может выкупить виллу с 50%-ным приростом цены.

Между Мертвым, Красным и Средиземным
Сильно упрощена процедура приобретения недвижимости в Израиле. Купить объект можно и как частное лицо, притом законодательство не ставит иностранным гражданам никаких барьеров.

«Высоким спросом со стороны российских покупателей пользуется именно прибрежная недвижимость, т. к. вид на море является ключевой для россиян характеристикой приобретаемого в Израиле жилья», — комментирует генеральный директор инвестиционно-строительной компании KRAVITZ INVEST Валерий Кравиц.

Чаще всего граждане России покупают жилье на берегу Средиземного моря: в Нетании, Ашдоде, Ашкелоне, Тель-Авиве, а также в престижных и дорогих районах Израиля — Герцлии Питуах, Кейсарии. Большой популярностью у россиян также пользуется недвижимость в Эйлате — городе на берегу Эйлатского залива Красного моря. «На мой взгляд, высокий спрос на израильскую недвижимость со стороны россиян объясняется отсутствием языкового барьера (треть населения Израиля владеет русским языком), безвизовым режимом и развитой инфраструктурой», — считает эксперт.

Средний бюджет покупки варьируется от 300 тыс. до $1,5 млн. После завершения сделки необходимо уплатить налог, размер которого зависит от нескольких факторов. Так, если это первое жилье в Израиле и оно стоит менее $400 тыс., налог платить не надо. Если стоимость жилья $400-470 тыс., ставка составит 3,5%, а свыше $470 тыс. — 5%. Если покупатель приобретает вторую и последующие квартиры, такие покупки уже признаются инвестиционными и облагаются налогом от 5 до 7%.

Оплата эксплуатационных услуг в Израиле производится раз в два месяца, содержание двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. м с кондиционером обойдется в среднем в $170 в месяц.

Окно в Европу
Более подробно остановимся на Испании. Во-первых, эту страну облюбовали покупатели приморской европейской недвижимости. Во-вторых, автору статьи посчастливилось побывать на Коста-Брава* — северо-восточном побережье, славящемся своими пляжами, городами Жирона, Фигерас и Барселона (последняя по факту не принадлежит к Коста-Брава, но является ближайшим крупным культурным центром этой области — Каталонии) и близостью к Франции.

«Один из лучших современных курортов — Плайя-де-Аро (Platja-d’Aro) раньше был рыбацкой деревушкой (как и многие близлежащие города — Сагаро, Паламос и другие), стал городом всего 60 лет назад», — рассказал руководитель департамента туризма Плайя-де-Аро Марти Дюран. Здешние места интересны тем, что на взморье растут сосны, в городах — пальмы, а отъехав чуть дальше от побережья, можно любоваться виноградниками. Береговая линия очень разнообразна: есть возможность выйти на пляж прямо из города, а можно отыскать скалистые местечки, где пляжи прячутся в бухтах.

Конечно, большинство туристов наслышаны о красотах Барселоны, многие мечтают посетить музей Сальвадора Дали в Фигерасе, кое-кто стремится в Паламос, Жирону, но в действительности в Каталонии можно отыскать и развлечения «на местах». Например, совершить экскурсию в бодеги — винодельни, причем как в традиционные погреба, так и на вполне современные винодельческие заводы. Можно изучить местную кухню: пройти мастер-класс от шеф-повара Луиса Рожера в гастрономии Aula Gastronomica de l’Emporda. Совершать морские прогулки, хоть до французской границы, а по пути в Паламосе посетить Музей рыбы.

И это только небольшая доля тех дел, какими можно занять себя в Каталонии. И хотя эта область стремится к полной автономии, не стоит забывать, что она тоже Испания, а значит Европа, и это открывает полный простор для фантазии и путешествий (Мадрид, Севилья, Толедо, Гранада и так далее). Таким образом, купив недвижимость в Каталонии, можно не спеша изучить этот весьма обособленный испанский регион (в котором даже свой язык — каталанский), а уж затем не спеша приниматься за остальную Испанию.

Познакомиться с предложениями по недвижимости в Испании можно несколькими способами: на выставке в России; из каталогов агентств в России же; на сайтах агентств в Испании и на выставке непосредственно в Испании. «Безусловно, выбирать недвижимость надо на месте, глядя на нее не в каталоге, а в реальности», — уверен Александр Власенко, партнер Фонда управления недвижимостью A2Partners. Хотя у A2Partners в базе представлены и видеоролики с объектами, а не только фотографии и описание, впечатления от будущего дома надо пережить, побывав в нем.

Для этого и стоит посещать такие выставки, как Costa Brava-2011. Выставка уникальна тем, что ее экспоненты выставляются не в залах экспоцентров, а… на открытом воздухе. Организаторы мероприятия берут на себя заботы о том, чтобы показать посетителям все объекты буквально «вживую». Иначе какой смысл приезжать в Испанию и любоваться на фотографии и макеты?

Бюджет покупки апартаментов может варьироваться от 255 тыс. евро (72,7 кв. м, вид на море, 3 спальни, 2 ванные, без мебели) до 2,2 млн евро (381,7 кв. м, 50 метров до пляжа, 4 спальни и 4 ванные, полная меблировка). Виллы предлагаются по стоимости от 490 тыс. евро (2 этажа, камин в гостиной, мебель, 1 км до пляжа) и до 8,5 млн евро (844 кв. м, гостиная с камином, прачечная, бассейн, гараж, 2-й гостевой домик на участке). Хотя, конечно, можно найти предложения еще дороже. При этом стоит учесть аукционный принцип продажи недвижимости: «Наша компания провела аукцион по продаже недвижимости. Первоначально предполагалось, что в процессе торгов цены будут расти. Но мы провели аукцион по голландскому принципу — «на понижение» (и сейчас используем эту схему постоянно). То есть клиент выбирал несколько понравившихся вариантов, а мы затем предлагали владельцам опускать цену до максимального возможного уровня, что давало им максимальный шанс продать свой дом», — рассказал партнер фонда управления недвижимостью A2Partners Андрей Маслак.

Комиссия агентства при продаже составляет, по словам Александра Власенко, около 5%. Налог на недвижимость за текущий год оплатит продавец объекта, далее его станет платить новый владелец. Налог может превышать 1-2 тыс. евро в год. Кроме того, нужно будет оплачивать эксплуатационные расходы — от 300 до 1,5 тыс. евро в год (иногда более, зависит от объема инфраструктуры).

Голос реалиста
При выборе зарубежного объекта недвижимости стоит сначала остановить свой выбор на стране, а затем уже исходить из возможностей бюджета. Так или иначе, почти в каждой стране мира можно отыскать квартиру или дом в нужной ценовой категории. Но стоит помнить старую истину: хорошее не бывает слишком дешевым.

Кроме того, даже у такой прекрасной идеи, как покупка недвижимости за границей, всегда есть свои минусы. Во-первых, потенциальный покупатель квадратных метров крайне редко разбирается в законодательстве чужой страны. Соответственно, его всегда легко обмануть. Тут рецепт один: найти хорошего агента, с обширной базой объектов и рекомендациями клиентов. Он поможет выбрать объект и провести сделку правильно. Во-вторых, сами по себе просмотры зарубежной недвижимости могут оказаться накладными, но зато их можно совместить с отпуском или даже командировкой. В-третьих, если покупатель не собирается жить в выбранном жилье круглый год, ему следует обратить внимание на будущую доходность объекта, а проще говоря, возможность выгодно его сдавать; всегда есть риск купить неликвидный объект, который потом будет очень проблематично продать или сдать.

Источник Собственник

26 мая 2011

Дачи покупают и большие, и маленькие

Весна в разгаре, приближается лето, обычно в это время люди начинают интересоваться дачами и коттеджами. Увеличился ли спрос на недвижимость в дачных и коттеджных поселках? За ответом мы обратились к экспертам.

Александр Соловьев, директор АН «Вертикаль-55»:

С наступлением весны спрос на дачные участки начал расти и сделок стало больше, хотя в аналогичный период прошлого года дачи были более востребованы у омичей. На рынке есть разнообразные предложения, все зависит от того, для каких целей человек приобретает дачу. На мой взгляд, садоводство сейчас уходит на второй план.

Гораздо больше людей хотят купить дачу для того, чтобы отдохнуть от городской суеты, такими объектами интересовались даже зимой. Поэтому зачастую клиенты выбирают дачные участки, на которых не надо ничего достраивать. Но, к сожалению, таких предложений недостаточно. В основном сегодня продаются недорогие участки со старенькими домами, многим они достаются по наследству.

Одни покупают их, чтобы заниматься огородничеством, другие – чтобы строить новый дом для отдыха. Поэтому нередко можно встретить на соседних участках дачи и коттеджи. Есть много примеров, когда сельские жители продавали свою недвижимость и для постоянного проживания покупали в городе дачные домики.

За городом продаются дачи по Черлакскому тракту, в Усть-Заостровке, есть предложения в Чернолучье, в поселке Осташково. Вдоль Черлакского тракта находятся как дачи (кооперативы «Тепличный-1», «Зеленая падь», «Черемушки»), так и коттеджи. Привлекательность этого участка определяется близостью к Иртышу и наличием водоемов.

В черте города есть предложения в поселке «Карьер» в Ленинском округе (здесь на дачных участках идет и коттеджное строительство), в садоводческих товариществах «Мостовик», «Энергетик», «Заря», «Иртышские зори». Цены на такие участки выше, чем на дачи, расположенные по Пушкинскому и Сыропятскому трактам, где люди в основном занимаются огородничеством.

Большинство людей интересуют дачи, которые находятся в городе и на расстоянии 15-20 километров от него. Важными критериями при покупке является наличие воды и электричества, особое внимание уделяется охране территории. Некоторых клиентов интересует аренда дачных участков, но таких предложений мало.

Арендуют дачи, которые находятся в черте города, либо недалеко от него, вблизи транспортных развязок. Минимальная цена расположенного в городе дачного участка с небольшим домиком – 80-100 тысяч рублей за 6 соток. Диапазон цен на дачи (как в черте города, так и за его пределами) велик – от 80 тысяч до 3 миллионов рублей. Цены на землю за городом не всегда меньше.

Например, в Усть-Заостровке земля может стоить в 2 раза дороже, чем дача по Пушкинскому тракту. Дешевле стоят участки, удаленные от водоемов. Большинство людей подыскивают дачу с хорошим домом стоимостью до 200 тысяч рублей (но таких вариантов немного), часть покупателей хочет приобрести дачу для отдыха стоимостью до 1 миллиона рублей, меньше всего клиентов, которые ищут дорогие дачи с выходом на пляж или рощу от 1,5 миллионов рублей. Сегодня дачи покупают люди средних лет – от 25 до 40.

Предложения по продаже коттеджей есть, но они не востребованы. Сделок по таким объектам мало, потому что их цена очень велика. К тому же загородные коттеджные поселки неудобны – постоянное проживание осложняется отсутствием необходимой инфраструктуры.

Елена Никонорова, директор АН «Бонус»:

Спрос на дачные участки увеличился, появилось много предложений по их продаже. Люди стали чаще интересоваться коттеджами. Это всегда происходит с приходом весны. Неизменным спросом пользуются дачные поселки, которые расположены на берегу Иртыша, например, очень популярен «Карьер» в Ленинском округе.

Дачный участок здесь может стоить 800 - 900 тысяч рублей, если к нему подведено электричество и есть скважина с питьевой водой. Если же на нем возвести хороший дом, цена может достигнуть 2-3 миллионов рублей. Такая же дача, но построенная на расстоянии 30-50 километров от города, будет стоить в 3-4 раза меньше.

Наиболее востребованы не слишком дорогие дачи стоимостью менее 500 тысяч рублей, а дорогостоящие дачные участки, даже если они находятся в хорошем месте, пользуются меньшим спросом. Самый дорогой земельный участок под дачу в черте города на берегу Иртыша, который мы сегодня реализуем, стоит около 1 миллиона рублей.

Минимальная цена за участок со старым домиком – 400 тысяч рублей. Диапазон цен велик, все зависит от месторасположения и от состояния дома. По последнему критерию предложения также разнообразны: сегодня продают участки, дома на которых построены как самостоятельно, так и с помощью строителей.

Загородные дачи дешевле, но в Чернолучье и Красноярке цены на них высоки – такая недвижимость уже считается загородным домом. В менее привлекательных местах участок земли с небольшим домиком можно приобрести за 150-200 тысяч рублей. Большое значение в данном случае имеет транспортная доступность, наличие водоема и коммуникаций – летнего водопровода и света.

Некоторые интересуются и арендой дач, но большинство омичей к этому не привыкло и данная услуга пока не популярна. Дачные участки востребованы среди людей разного возраста, примерно от 25 до 60 лет. Но молодежь приобретает их не для огородничества, а чтобы засеять газон, поставить мангал, беседки и отдыхать с семьей и друзьями.

Лариса Носова, директор специализированного агентства недвижимости «Пригород»:

С наступлением весеннего периода спрос на коттеджи и дачные участки увеличился. Наиболее востребованы те из них, которые находятся вблизи Иртыша, потому что на берегу хорошие песчаные почвы, а грунтовые воды глубоко. Все это сказывается на урожае. В связи с этим востребованными и наиболее дорогостоящими сегодня являются земли, коттеджи и дачи, которые расположены по Черлакскому тракту и, в частности, в селе Усть-Заостровское.

Спрос на дачи в товариществах «Зеленая Падь-1» и «Зеленая Падь-2», которые расположены в 20 километрах от города по Черлакскому тракту, еще больше, потому что эти дома отапливаются, к ним подведены вода и газ, а земельные участки занимают не менее 6 соток. В городе наиболее популярны дачные поселки «Локомотив», «Карьер», «Заря», которые также находятся на берегу Иртыша.

Здесь хорошие почвы и развитая инфраструктура. Из-за повышенного спроса 6 соток земли с простым кирпичным домом будут стоить здесь от 600 тысяч рублей и выше. Если на участке есть двухэтажный кирпичный дом, баня, гараж и колодец, он будет стоить не меньше 1 миллиона.

Менее востребованы дачи на берегу Оми

Для строительства новой дачи сегодня часто приобретают земельные участки со старыми домами под снос. В «Карьере» сотка такой земли стоит не менее 100 тысяч рублей. В популярных дачных поселках, которые расположены в черте города, участки с хорошими одноэтажными домами из кирпича или шлакоблоков продают минимум за 800 тысяч рублей.

Цены на дачи в пригороде (в радиусе 20 километров), например, по Черлакскому тракту, приблизительно равны указанным, к тому же считается, что там тише и воздух намного чище. В общем, цена на дачу складывается из таких параметров, как инфраструктура, близость к центральной трассе и Иртышу, песчаные почвы, наличие газа, электричества, воды.

Если говорить о размерах, то сейчас наиболее популярны дачные участки от 6 до 12 соток. Это объясняется тем, что люди, покупающие участки под строительство, зачастую хотят иметь в собственности побольше земли, на которой можно построить баню и гараж. В целом можно отметить, что количество сделок по приобретению дач увеличилось, но большого потока обращений нет.

Несмотря на то что еще не все оправились после кризиса, многие уже покупают дачные участки и дома. Арендуют дачи нечасто, на эту услугу нет массового спроса. Редко интересуются и загородными коттеджами, потому что цены на них очень высоки.

Самый дорогой коттедж, который мы сегодня продаем, находится в поселке Усть-Заостровка, его цена составляет 15 миллионов рублей. Содержание дачи и загородного дома обходится недешево, поэтому они востребованы среди людей с солидным достатком.

03 мая 2011

Источник Omskrielt.com

Эксперты назвали причины и сроки роста цен

За более чем 30 месяцев с начала кризиса рынок недвижимости Москвы близок к полному восстановлению. При этом эксперты отмечают несколько новых тенденций, главные из которых – исчезновение дешевых новостроек и рост цен во всех сегментах и на все категории, включая рост спроса на вторичном рынке.

ВЗГЛЯД в самом начале кризиса на рынке недвижимости отмечал, что для стабилизации ситуации и начала выхода со «дна» потребуется не менее 3 лет. Сегодня, согласно аналитике специалистов рынка жилья, можно с уверенностью говорить о том, что период стабилизации подошел к концу и начинается новый этап роста рынка.

Прошлый год был периодом стабилизации – цены выросли на 12% при инфляции в 7-8%. То есть квадратный метр в новостройках вышел на уровень 4,4-4,7 тыс. долларов. По мнению многих экспертов, еще до конца нынешнего года цены на жилье могут вырасти на 20-25%. Главное доказательство - рост спроса, который заметен в цифрах числа сделок, на «хорошие» объекты эконом-класса. К ним относятся типовые панельные серии И-155, П-44Т и П-46М. «Скорость» роста цен на квартиры в этих домах составляет порядка 1,5-2% в месяц.

«Отмечу, что сегодня нельзя говорить о так называемой «средней» цене за метр в Москве даже применительно к одной категории домов, - говорит гендиректор столичного бюро недвижимости Артем Виноградов. – Цены на абсолютно одинаковые квартиры в одном и том же районе Москвы могут различаться на 5-30%. Цена зависит от этажности, социальной среды, придомовой территории, виду из окон, от качества ремонта самой квартиры и еще целого ряда признаков. Можно только говорить о том, какой район считается более дорогим или дешевым, но и в каждом из них найдутся более дорогие и более дешевые квартиры».

«Застройщики сориентировались быстро на новый уровень спроса и стали предлагать квартиры с минимальным ремонтом, а не в «бетоне», как это было принято последние 10 лет, - говорит руководитель департамента недвижимости «Бюро информационной поддержки инвестиций» Кирилл Шиловский. – Другое «ноу-хау» - появление «комфорт-класса». Это – нечто среднее между экономом и бизнесом. Или, что честнее, это тот бизнес, который назывался таковым только самими застройщиками, но на таковым не мог считаться ни по качеству, ни по расположению объектов».

Специалисты Интерфакс отмечают, что после кризиса рынок новостроек сильно преобразился по географическому признаку. Так, в силу разных причин наибольший прирост числа новых объектов стал характерен для Восточного административного округа Москвы. Обратная ситуация на юго-западе - число новостроек сократилось почти на треть. Причина состоит в том, что за это время здесь были проданы последние квартиры в домах-новостройках, а новые проекты на продажу не поступили.

Тренд снижения числа новостроек продолжает оставаться главным для столичного региона. Если в 1-м квартале 2009 года предлагалось 238 новостроек, то сегодня их только 168, то есть сокращение произошло почти на 30%.

Общей жилой площади, вводимой в Москве, недостаточно для удовлетворения первостепенной необходимости населения в улучшении жилищных условий. Объемы ввода новостроек с 2007 по 2010 годы снизились на 63%, а уровень ввода жилых площадей в 2010г. составил минимальное значение за весь исследуемый период, отмечают специалисты НДВ-Недвижимость.

По законам рынка, любой дефицит ведет к росту цен. Эксперты отмечают такой любопытный момент – если в районе в одно и тоже время начинаются продажи в домах эконом- и бизнес-класса, то более дешевый дом начинает дорожать быстрее, а «скорость роста» доходит до 10-12% от первоначально заявленной цены.

По итогам марта, согласно данным «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.ru), лидерами роста цен по округам Москвы стали ЮВО, СВАО, ЮЗАО, ЗАО и САО. Среди районов лидерами по приросту стоимости жилья в марте оказались Бибирево, Теплый Стан, Щелковская, Беляево, Коньково, Черкизовская, Коломенская, Сухареквская, Проспект Мира, Цветной бульвар, Трубная, Достоевская. Аутсайдерами эксперты называют сегодня Проспект Вернадского, Кунцевскую, Таганскую, Курскую, Тверскую, Южную, Чертановскую, Семеновскую, Партизанскую, Рижскую, Алексеевскую, Войковскую, Алтуфьево.

При этом разница в ценах в самом дорогом для новостроек ЮЗАО и самым дешевым – ЮАО – составляет 1,5 раза: 180 тыс. против 120,8 тысяч за «квадрат».

По статистике риэлторских компаний Москвы, жилье в марте показало наибольший рост за все послекризисное время. Так, 1-комнатные квартиры подорожали на 1,5% до 4,66 тыс. долларов за метр, 2-комнатные – на 1,7% до 4,61 тыс., 3-комнатные – на 1,5% до 4,5 тыс., многокомнатные – на 1,7% до 4,83 тыс. долларов за «квадрат».

«Правительство Москвы определилось со строительными приоритетами – объемы новостроек снизятся почти на миллион квадратных метров - до 2-2,5 млн в год, - говорит директор стройкомпании «О.С.Г.» Геннадий Теребков. – Соответственно, имея к тому ввиду отказ от строительства жилья в центре города, можно смело утверждать, что жилья в Москве с каждым годом будет меньше, а значит, цены будут неизбежно больше». С этим утверждением согласны и в компании «Миэль-Новостройки», по данным которой сокращение объема предложения первичного рынка в Москве по итогам 2011 года может составить 30-40%.

Как отмечают аналитики компании МИАН, эконом-класс сейчас находится на 1-м месте по темпам роста цен: удорожание за март составило 2,2%, метр вырос в стоимости до 119,4 тыс. рублей. На 2-м месте - элитное жилье - 2% роста и стоимость до 546,4 тыс. рублей за метр. Далее следует бизнес-класс - плюс 1,8% за март и стоимость до 183 тыс. рублей за метр.

Портал Rway.ru указывает такие цифры: только за март недвижимость в столице выросла в цене на 0,53%, до 6,2 тыс. долларов за квадратный метр. В рублях за месяц жилье скинуло 2%, составив в среднем 179 тыс. рублей.

Что касается Подмосковья, то область демонстрирует схожие тенденции, которые отличаются только одним – чуть большей «медлительностью» процессов. Хотя, во многом столичный рынок копируется очень старательно. По расчетам «Индикаторов», за первых 3 месяца года средняя стоимость «квадрата» в новостройках Подмосковья почти не изменилась по сравнению c 1-м кварталом прошлого года. Например, в столичных районах за МКАД и городах-сателлитах уровень цен в начале 2011 г. составил в среднем 81 тыс. рублей против 79 тысяч год назад.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Подмосковья средней удаленности составляет сегодня порядка 60 тыс. рублей. В дальнем Подмосковье цены немного подешевели - с 46 до 45,5 тыс. рублей за метр.

Больше всего нового жилья заложено в среднем Подмосковье, то есть на удалении не более 30 км от МКАД. Самое большое количество новостроек появилось в Звениогроде: с конца прошлого года здесь продавалась каждая 5-я «многоэтажка» Подмосковья.

Среди городов - лидеров по количеству новостроек в этом сегменте - самыми дорогими стали Дмитров и Ступино: 55,4 и 56,8 тыс. рублей за квадратный метр соответственно. Наиболее доступные цены - в Воскресенске, Егорьевске и Шатуре, где средняя стоимость метра составляет от 38 до 40 тыс. рублей за «квадрат».

В период с 2002 по 2008 годы приобрести жилье в Москве становилось все сложнее, отмечает компания НДВ-Недвижимость. Коэффициент доступности столичной квартиры в прошлом году с использованием собственных средств составил 6,9 лет, а с использованием кредита - 13,3 лет.

В период с 2009 по 2010 годы количество лет необходимое для приобретения квартиры за счет собственных средств увеличилось на 6,9%, тогда как увеличение подобного показателя с учетом привлечением ипотечного займа составило 2,2%.

18 апреля 2011

Источник: Взгляд

Сани - летом, а загородный дом - весной

Хотите купить домик в деревне? Сейчас самое подходящее время, утверждают эксперты.

У покупки фазенды ранней весной, по мнению специалистов, есть два несомненных плюса. Именно в холодное время лучше заметны недостатки участка и территории поселка, в котором он расположен, качество подъездных дорог. Во-вторых, до начала летнего ажиотажа продавцы охотнее идут на скидки, поэтому есть реальный шанс купить участок по более привлекательной цене.

А спрос на дачи, замерший было во время кризиса, вновь оживился. "В этом феврале число обращений к нам было сопоставимо с показателями мая-июня прошлого года, - рассказывает Александр Коваленко, коммерческий директор одной из девелоперских компаний. - При этом надо отметить, что февраль традиционно считается периодом низкого спроса".

Как объясняют специалисты, спрос растет не только за счет москвичей. В последнее время все больше различных компаний в качестве бонусов для своих сотрудников предлагают им земельные участки под Москвой.

Почём сотка?

Цена на подмосковную сотку в коттеджном поселке по карману далеко не каждому москвичу. Вот средние цены за сотку:

на престижных направлениях (западное, северо-западное, северное, юго-западное) - 414 тыс. рублей

на непрестижных - 143 тыс.

Разница, как видите, немалая. И если на северо-западе за сотку придется выложить более 607 тысяч рублей, то в 140 км от МКАД поНоворижскому шоссе можно приобрести участок в коттеджном поселке из расчета 15-20 тысяч рублей за сотку. Правда, и дома там нет, и на то, что к участку будут быстро подведены коммуникации, рассчитывать не приходится.

Кстати, еще полтора года назад эксперты заговорили о том, что может подняться волна "обманутых дачников", которые, купившись на дешевизну земли и обещания фирм быстро подготовить дом к комфортному проживанию и оформить все полагающиеся документы, могут в итоге остаться ни с чем.

Увы, опасения подтвердились. Юристы констатируют: судебных исков к недобросовестным фирмам по причине задержки или срывов сроков получения свидетельств на участки и подведения газопровода и электричества стало больше примерно на треть.

В этом году число обманутых дачников может еще вырасти, ведь продажи участков без подряда стали особенно популярны около двух лет назад - примерно столько требуется на строительство поселка.

Сколько с дачи?

Если коттедж в охраняемом поселке не по карману, лучше поискать домик в деревне или в старом добром садовом товариществе (СНТ).

Самый доступный вариант - участок в 6 соток с щитовым домиком без удобств. Стать его обладателем можно и за 400 тысяч рублей, и за 1,8 миллиона рублей. Все зависит от расстояния от Москвы и наличия коммуникаций. В Интернете я нашла предложения практически идентичные: щитовые домики (общая площадь 50 кв. метров) с удобствами во дворе, типичные участки в 6 соток, где растут яблони и ягодные кустарники. Но цена вариантов разная:

в 80 км от МКАД по Дмитровскому шоссе - 750 тысяч рублей;

в 40 км от столицы по Киевскому шоссе - 1,6 млн рублей..

Земля без дома

Если денег на уже готовый дом пока не хватает, может быть, стоит запастись хотя бы землей в СНТ или в деревеньке? Читаем объявления в Интернете.

За 6 соток в СНТ, расположенном в деревне Селятино, что в 32 км от МКАД по Киевскому шоссе, просят почти 2 млн рублей. Радует, что электричество к участку подведено, газ по границе надела.

А есть ли дешевле? Есть. Экзотическое предложение: за 550 тысяч рублей предлагают пару соток (как написано, под небольшой дом) в 30 км от МКАД в деревне Софьино. Что ж, наверное, и этот вариант для кого-то сгодится.

"Цены на 6 соток в СНТ стартуют с 500 тысяч рублей, - поясняют эксперты. - Но в первом поясе удаления от МКАД (до 15 км) приобрести в садовом кооперативе надел в 6-8 соток дешевле, чем за 4-5 млн рублей, вряд ли получится".

Как же так? Выходит, участок с домиком купить дешевле проще, чем землю?

"Просто землю продают чаще всего те, кто покупал ее в инвестиционных целях или кому срочно нужны деньги, - поясняют эксперты. - Найти общий язык с хозяином, которому, скажем, на старости лет уже не по силам ездить на грядки за 100 км, гораздо проще. Такие люди, как правило, не заламывают цену и идут на баснословные скидки".

Для поисков таких предложений лучше всего изучать местные газеты с объявлениями или отправляться в вояж по деревням и дачным кооперативам, чтобы напрямую договариваться с хозяевами.

Любимая сторона света

Самыми популярными направлениями для желающих стать обладателями домика в СНТ в последнее время стали юго-восточное и восточное. И все потому, что там находятся более дешевые варианты. Значительно дороже обходятся участки на северо-западе, западе и юго-западе Подмосковья.

Если до кризиса многие предпочитали выбирать предложения не далее 30 км от МКАД, то теперь рады ездить и на окраины Подмосковья. По мнению экспертов, сегмент вторичного рынка недвижимости в ближайшее время будет значительно расти за счет предложений за границами области, где купить дом с шестью и более сотками дешевле 500 тысяч рублей - не проблема.

Совет

Какая бывает земля и что на ней можно строить:

ИЖС. Участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - это земля поселений, которая может быть использована только для строительства жилого дома не выше трех этажей. На одном участке можно построить только один жилой дом. Его проект должна подготовить проектная организация, имеющая государственную лицензию. Затем его надо согласовать в контролирующих государственных инстанциях. В таком доме возможна постоянная регистрация по месту жительства.

ЛПХ. Участки с назначением для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) бывают двух видов. Если они располагаются на земле населенного пункта (приусадебный земельный участок), можно строить дом и хозяйственные постройки. Для оформления объекта в собственность не требуются разрешения на строительство и согласования в надзорных органах введения в эксплуатацию - достаточно получения технического паспорта. В доме можно получить постоянную регистрацию. Если же участки находятся за чертой населенных пунктов и земля предназначается только для производства сельскохозяйственной продукции, строить ничего нельзя.

Земля под дачное строительство. На некоторых садовых участках, расположенных на земле сельхозназначения под садоводство, можно построить жилой дом с возможностью регистрации. Получить ее будет непросто: придется доказывать, что дом является единственным местом проживания.

18 апреля 2011

Источник: Российская газета

Рост недоступности жилья в сравнении с СССР преувеличен

Эксперты Высшей школы экономики (ВШЭ) во главе с президентом фонда "Институт экономики города" Надеждой Косаревой представили на международной научной конференции ВШЭ доклад, анализирующий изменения в потреблении и расходах в жилищной сфере России с 1989 по 2009 год. Выводы ВШЭ достаточно необычны: эксперты подтверждают ухудшение соотношения цен на жилье (в сравнении с поздним СССР) с доходами населения на 80%, однако доля домохозяйств, имеющих возможность приобрести стандартное жилье за счет собственных и заемных средств, увеличилась с 10 до 19% (даже с учетом кризиса 2008-2010 годов). Напротив, доступность аренды в Москве, по расчетам ВШЭ, сократилась, а вот рост бремени коммунальных платежей в основном объясняется ростом обеспеченности населения жилплощадью, которая, безусловно, выросла.

"За рассматриваемый период обеспеченность общей площадью жилья существенно возросла — на 40% в целом по России, в том числе на 44% в городской местности. В результате отставание России по этому показателю от развитых стран сократилось: в 1989 году обеспеченность общей площадью жилья составляла 26% от обеспеченности в США (16,1 и 61,3 кв. м на человека соответственно), а в 2009 году — уже 32% (22,5 и 69,7 кв. м на человека соответственно),— указывается в докладе.— Увеличился показатель не только средней, но и медианной обеспеченности общей площадью жилья. Последняя составляла немногим более 15 кв. м в 1989 году и около 20 кв. м в 2009 году, то есть возросла примерно на 30%". Отмечается и увеличение среднего размера вновь построенного жилого помещения — с 57,7 кв. м в 1989 году до 85,3 кв. м в 2009 году. Влияние социального расслоения на структуру обеспеченности жильем также, исходя из данных доклада, в России обычно преувеличивается — так, обеспеченность жилплощадью 10% самых богатых и самых бедных групп населения отличается всего в два раза.

Эксперты также расчетами для Москвы показывают, что рост доступности аренды в городе сопровождался существенным (в два раза) ухудшением ее условий. При этом бремя роста оплаты ЖКХ в основном возросло именно из-за роста обеспеченности населения жилплощадью. По расчетам ВШЭ, "оценка расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг за сопоставимую жилую единицу показывает, что бремя жилищно-коммунальных платежей увеличилось в рассматриваемом периоде только на 13%". Впрочем, для "значительной части населения, основным источником доходов которого являются зарплаты и пенсии" доля расходов на ЖКХ за сопоставимую квартиру выросла в полтора раза.

Источник Коммерсантъ

13 апреля 2011

Доступного жилья для аренды в Москве и Подмосковье почти нет - эксперты

Квартир со стоимостью аренды менее 750 долларов в месяц на рынке Москвы и ближайшего Подмосковья очень мало, говорится в отчете компании "Миэль-Аренда".

"Спрос в этом сегменте оказался в 4,2 раза больше предложения", - приводятся в материалах слова первого замдиректора компании "Миэль-Аренда" Марии Жуковой.

Эксперты отмечают, что на рынке городской аренды спрос на квартиры в марте, по сравнению с февралем, увеличился на 10%, а объем предложения квартир - более чем на 22%.

Максимальным спросом в марте 2011 года пользовались квартиры стоимостью от 1 тысячи до 3 тысяч долларов и от 750 долларов до 1 тысячи долларов (52% и 27% от общего спроса соответственно), а на самый дешевый сегмент (до 750 долларов) пришлось 19% рынка.

Наименьшим спросом пользовались квартиры бизнес-класса стоимостью от 3 тысяч долларов (около 2%), уточняется в материалах компании.

Из них также следует, что максимальное предложение квартир в марте по-прежнему сохранялось в ценовом диапазоне от 1 тысячи до 3 тысяч долларов (66%), на втором месте предложение квартир в диапазоне от 750 долларов до 1 тысячи долларов (23%). А объем предложения самых дешевых квартир стоимостью до 750 долларов резко сократился в марте - на их долю приходится всего 6,7%. На квартиры стоимостью от 3 тысяч долларов пришлось около 4% от общего предложения.

Как указывают эксперты, по сравнению с февралем, в марте 2011 года средняя стоимость квартир эконом-класса в рублевом эквиваленте изменилась следующим образом: однокомнатные - упали в цене на 0,9%, двухкомнатные - на 1,7%, трехкомнатные - на 6,4%.

Средняя стоимость квартир бизнес-класса и элитных в рублевом эквиваленте изменилась следующим образом: однокомнатные упали в цене на 5%, двухкомнатные - на 11,5%, трехкомнатные - выросли в цене на 2,5%, а многокомнатные подешевели на 5%.

"Несмотря на некоторое падание цен в сегменте бизнес-класса, в марте был отмечен существенный рост спроса, который, по сравнению с февралем, увеличился на 58%. Выросло и предложение - его рост составил 50%. Можно предположить, что собственники жилья, чьи ожидания значительного роста цен на регулярном рынке не оправдались, решили повременить с продажей и выйти на арендный рынок", - цитируется в отчете Жукова.

8 апреля 2011

Источник: РИА Новости

Эксперты: рынок жилья вышел из «спячки»

Сегодня большинство экспертов столичного рынка недвижимости признает выход жилья из состояния кризисного шока – уровень спроса уже приближается к докризисному, а темпы роста квадратных метров радуют только владельцев квартир и домов. До конца текущего года стоимость «квадратов» вырастет на 12-16% в зависимости от категории жилья, утверждают эксперты, а об «экономных» ценах придется забыть.

Рынок жилья вышел на новый тренд - роста цен, говорят опрошенные ВЗГЛЯД-Недвижимостью эксперты. Относительная стабилизация доходов, снижение ипотечных ставок и сошедшие на нет ожидания снижения стоимости квадратных метров сделали свое дело - цены пошли вверх. Динамика цен на столичное жилье продолжает набирать обороты, причем, вне зависимости от класса домов. Немного ниже темпы только на современный монолит-кирпичные дома, что говорит о периоде стабилизации цен, как утверждают «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), отмечая, что когда «рынок разгоняется, напротив, самые недорогие сегменты по темпам роста опережают остальное жилье».

«Усредненный расчет рост стоимости жилья в столице может быть такой – 5-6% в квартал или порядка 13-18% в год»

По итогам марта лидерами роста цен по округам Москвы стали ЮВО, СВАО, ЮЗАО, ЗАО и САО.

Среди районов лидерами по приросту стоимости жилья в марте оказались Бибирево, Теплый Стан, Щелковская, Беляево, Коньково, Черкизовская, Коломенская, Сухареквская, Проспект Мира, Цветной бульвар, Трубная, Достоевская. Аутсайдерами эксперты называют сегодня Проспект Вернадского, Кунцевскую, Таганскую, Курскую, Тверскую, Южную, Чертановскую, Семеновскую, Партизанскую, Рижскую, Алексеевскую, Войковскую, Алтуфьево.

«Количество новых поступивших на продажу объектов в первом квартале года составило 13% от общего числа предложений, - говорят в компании Эванс. - Пик поступлений пришелся на вторую часть февраля и март. При этом основная часть новых квартир находится в центральной части столицы и в районе Кутузовского проспекта. Доля 3-комнатных квартир составляет около 37%, 2- и 4-комнатных – по 25%, число 5-комнатных и больше – 13%. Объектов на первичном рынке – 28%, на вторичном – 72%».

Самым дорогим предложением в базе EVANS является 3-уровневая квартира площадью 700 метров с отдельным выходом на крышу в новом доме на Тверской улице стоимостью 20,5 млн долларов.

«Сегодня рано все-таки говорить о том, что цены «скачут» вверх, - подчеркивает гендиректор московской риэлторской компании Андрей Никольский. – Все-таки мы говорим о выходе из кризиса, окончании периода стабилизации и начале роста, а не о галопе цен. Его пока не будет, так как на рынке сегодня активны только реальные покупатели, а не инвестиционные закупщики. На первых практически не влияют макроэкономические показатели, то есть цены на жилье не «накручиваются» за счет роста стоимости нефти-золота-стали. Против повышения цен играют низкие доходы большинства тех, кто как раз нуждается, но не может позволить себе купить жилье. Вот этот баланс и есть сегодняшнее соотношение спроса и предложения, в котором постепенно побеждает спрос. Это сказывается на умеренном, но в тоже время поступательном и стабильном росте немного выше темпов инфляции».

«В ближайшем году прибавить в стоимости может в основном только сегмент недорогого, но качественного современного жилья экономкласса, а также стоимость аренды, - говорят аналитики «Индикаторов». - Другие сегменты жилья, в частности, бизнес-класс, элитные квартиры, загородные дома и таунхаусы, скорее всего, останутся при своих».

Однако, по статистике, жилье в марте показало наибольший рост за все послекризисное время. Так, 1-комнатные квартиры подорожали на 1,5% до 4,66 тыс. долларов за метр, 2-комнатные – на 1,7% до 4,61 тыс., 3-комнатные – на 1,5% до 4,5 тыс., многокомнатные – на 1,7% до 4,83 тыс. долларов за «квадрат».

«Принимая во внимание взятый московским правительством с начала этого года курс на снижение объемов строительства в столице до 2 - 2,5 млн квадратных метров жилья в год, и нынешние темпы спроса, то можно прогнозировать, что жилья в Москве с каждым годом будет меньше, а значит, цены будут неизбежно больше», - считает директор стройкомпании «О.С.Г.» Геннадий Теребков.

По оценке «Миэль-Новостройки», сокращение объема предложения первичного рынка в Москве по итогам 2011 года может составить 30-40%.

Согласно статистике портала Apartment.ru, только за последнюю неделю марта больше всего квартиры дорожали на Комсомольской и в районе ВДНХ: в долларах +5,6% (6,17 тыс. долларов за «квадрат») и 5,5% (5,34 тыс. долларов), а в национальной валюте на три процента соответственно, до 163 тыс. рублей.

Портал Rway.ru указывает такие цифры: за прошедший месяц недвижимость Москвы увеличилась в цене на 0,53%, до 6,2 тыс. долларов за квадратный метр. В рублях за месяц жилье скинуло 2%, составив в среднем 179 тыс. рублей.

«У всех компаний своя методика подсчета стоимости жилья, - отмечает представитель компании «Аудит-ЖилСервис» Ольга Артамонова. – Кто-то учитывает элитный сегмент, и тогда средняя цена становится намного выше среднерыночной, а многие делают расчеты без внимания самого дорогого сегмента, и тогда цифры ниже. Важно другое – растет спрос, значит, цены будут ему следовать, то опережая, то замедляясь. Усредненный расчет может быть такой – 5-6% в квартал или порядка 13-18% в год. Примерно такой же порядок сохранится и в 2012 году. Причем, тренд роста стоимости может вырасти, что обычно бывает на рынке жилья в выборный год».

«Основополагающими факторами для покупателей при выборе квартир являлись близость к центру, либо к западным районам столицы, расположение квартир в отремонтированных дореволюционных или новых элитных домах, как правило, с парковками, удачная планировка и хорошая отделка объектов, - говорят ВЗГЛЯД-Недвижимости эксперты компании Эванс. - Также приобретатели обращали внимание на наличие парков, детских садов и престижных школ рядом с домом. По ценовым предпочтениям около 41% обратившихся планировали купить квартиру стоимостью до 450 тыс. долларов, 27% - до 1 млн, 32% - выше 1 млн долларов.

«Сегмент недорогой недвижимости имеет все шансы получить дополнительную активизацию во второй половине 2011 года и первой половине 2012 года, прибавив в цене 10 - 20%, что выведет его на докризисный уровень», - считает руководитель «Индикаторов» Олег Репченко. При этом аналитик отмечает и прогнозирует «разнонаправленность» будущих тенденций, что связано с разницей в уровне доходоа категорий граждан. «Рост цен на нефть дает возможность оживать российской экономике. Но кому именно? Некоторым нефтяникам, кому остаются крохи, не отобранные с помощью налогов, некоторым чиновникам, «сидящим на трубе», банкирам; и, наконец, позволяет государству реализовывать ряд заявленных социальных программ. Все остальные получают рост цен на бензин, рост цен на продукты, на коммунальные услуги, на лекарства. Соответственно, у населения становится меньше накоплений, меньше возможностей обслуживания ипотечных кредитов. Поэтому уменьшается платежеспособный спрос на предметы роскоши и дорогое жилье. Зато спрос на недорогое жилье будет возрастать».

Показатель будущего рынка купли-продажи жилья – это аренда. Впервые с докризисного времени она уверенно дорожает третий месяц подряд. По данным компании «Азбука жилья», средняя арендная плата в Москве составляет сегодня 70,3 тыс. рублей в месяц. Однокомнатные квартиры в среднем предлагались за 29,1 тыс. рублей, 2-комнатные - за 47,5 тыс., 3-комнатные - за 78,2 тысячи. В Подмосковье средняя ставка аренды в марте равна 25,8 тыс. рублей. 1-комнатные квартиры предлагаются за 19,1 тыс. рублей, 2-комнатные - за 25 тыс., 3-комнатные - за 34,9 тыс. рублей.

На сегодняшний день самым дорогим предложением в аренду с ежемесячной арендной ставкой 50 тыс. долларов является квартира площадью 400 метров, с 4 санузлами, огромной кухней, сауной, джакузи, камином, различными подсобными помещениями и гардеробными комнатами на Сретенском бульваре. Цена обусловлена тем, что интерьером квартиры (в том числе созданием мебели) занималась сама Донателла Версаче. Одна из комнат оборудована под небольшой косметический салон.

Столичные риэлторы отмечают, что за январь-март показатель спроса вырос на 10%, а в Подмосковье - на 5%. Согласно обзору, объем предложения жилья в столице по сравнению с февралем снизился на 9,4%. В Московской области, наоборот, возрос на 5%.

5 апреля 2011

Источник ВЗГЛЯД

Что дешевле - новостройка или вторичный рынок

Как показали недавние социологические опросы, большинство москвичей не представляют, сколько может стоить квартира в Москве. Большинство опрошенных специалистами мечтают о квартире за миллион рублей, доступными называют квартиры за 3-4 млн, а вполне пригодными для жизни - квартиры за 5-6 млн рублей. Что выбрать - новостройку или вторичный рынок - об этом и ставках ипотеки рассуждают эксперты.

5 млн рублей – это психологический рубеж для покупателя однокомнатной квартиры в Москве. К такому выводу пришли эксперты ГК «Пионер» в своем отчете о состоянии рынка жилой недвижимости. При этом следует отметить, что за эти 5 млн рублей москвич рассчитывает приобрести квартиру «приличной» площади и расположенную в хорошем месте, не требующую серьезного ремонта.

«К сожалению, власти, видимо, навсегда похоронили идею строительных сберегательных касс, с помощью которых европейцы решили свой квартирный вопрос в 60-ые годы прошлого века»

Такие надежды достаточно условны и малообоснованны, говорят специалисты. Во всяком случае, за такие деньги купить жилье с такими характеристиками не просто большая удача, а маловероятная удача. На практике выясняется, что хорошую «однушку» за 5 млн рублей на вторичном рынке, с которого чаще всего начинают свои поиски покупатели, найти практически нереально.

«Уже сегодня однокомнатную квартиру за 5 миллионов купить затруднительно, - сообщил коммерческий директор ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский. - Нижняя планка находится в пределах 4,2-4,3 млн, но такие объекты можно пересчитать по пальцам одной руки. Есть предложения до 5 млн, но не на вторичном рынке. На сегодняшний день средняя цена на однокомнатные квартиры на вторичке уже составляет 5,5-6 млн».

При этом квартиры, укладывающиеся в ценовой диапазон до 5 млн. рублей, на вторичном рынке не обещают покупателям никаких чудес: за эти деньги предлагается обычная «панель» в спальных районах.

Столичные риэлторы в один голос говорят, что за 5 млн купить нереально даже «хрущовку», так как метр в них сегодня уже стоит выше 135 тыс. рублей и дорожает со скоростью 1,5% в месяц. Пожалуй, однокомнатную квартиру с запрашиваемыми характеристиками можно искать около метро «Алтуфьево», «Коньково», «Медведково», в районе Южного Бутово и в Зеленограде.

Современный покупатель готов платить за однокомнатные квартиры в Москве 5-6 млн. рублей, даже если соотношение цены и качества складывается не в пользу последнего, отмечают специалисты. Это связано с насущной необходимостью: однокомнатные квартиры становятся для приезжих из регионов своего рода «входным билетом» для «оседлой» жизни в столице. Однокомнатные квартиры и малогабаритные «двушки» - это тот необходимый минимум, в который вписывается среднестатистическая семья со средним уровнем дохода при условии привлечения ипотечного кредита. Что касается нижней планки стоимости жилья в Москве, то предложений в этой категории почти нет, а то, что можно найти, либо обладает рядом существенных дефектов, либо требует больших затрат на ремонт.

Этим обстоятельством довольно быстро решили воспользоваться девелоперы, которые еще в разгар кризиса стали перепланировать большие квартиры в маленькие в новостройках. «Есть древнее правило – «хочешь быть богатым – научись обслуживать потребности бедных», - говорит гендиректор консалтингового «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – Зачем строить квартиры больших площадей на окраинах Москвы, если само месторасположение никогда не привлечет средний и более зажиточный класс москвичей? Все разговоры про лучшую экологию на окраинах – это тоже некая утопия или уловка для оправдания невозможности приобрести квартиру в центре. А экология плоха везде, и неизвестно еще, где она хуже – в Капотне или на Сретенке».

Отметим, что кризис заставил не только строить квартиры меньших площадей, но и продавать новостройки не в бетоне, а с отделкой, пусть не самой лучшей, но все же той, которая пригодна для въезда в жилье сразу после его приобретения, говорят в ГК «Пионер». Отдельные застройщики уделят сегодня большое внимание именно массовому сегменту жилья: по их мнению, руководствуясь принципом «дешевое – не значит плохое», можно привлечь больше покупателей, а следовательно, продать больше квартир. Это привело к появлению нового формата бюджетной недвижимости – на стыке эконома и бизнес-класса. Новое явление на рынке получило название «комфорт-класс», и его главными характерными особенностями стали высокие критерии качества при сохранении умеренных цен.

Правда и то, что, как говорят специалисты рынка, у нас и эта категория практически сразу «размылась», как и до кризиса категории «бизнес» и «элитное» жилье. Стоимость большинства однокомнатных квартир в «стыковых» проектах в новостройках варьируется от 4 до 5 млн рублей. Фактически, сегодня речь идет о том, что вы выбираете – более удобное месторасположение в «старом» доме на вторичном рынке или – отдаленные районы и новые дома. Цены там и там примерно равны - на рынке недвижимости можно встретить качественные новостройки и потрепанные «вторичные» квартиры по одной и той же цене. Но может быть и наоборот.

Если говорить о перспективе, то по оценкам экспертов, дешевые квартиры будут и впредь быстрее всего раскупаться, учитывая медленный рост доходов и высокие темпы инфляции. По всей видимости, динамика роста цен будет зависеть от скорости, с которой девелоперы будут выводить на рынок новые объекты. Вполне вероятна и ситуация, что из-за сокращения количества новых строящихся проектов к концу 2011 года образуется дефицит дешевых квартир.

Это напрямую связано и с темпами удешевления ипотеки, говорят эксперты. Со второй половины 2010 года ставки жилищных кредитов стали сокращаться, хотя говорить даже сегодня об их доступности было бы преждевременно. «Ставки очень дорогие и недоступны россиянам со средним уровнем доходов, хотя именно на них они и должны быть ориентированы, - говорит директор аудиторской компании Иван Парнышков. – К сожалению, власти, видимо, навсегда похоронили идею строительных сберегательных касс, с помощью которых европейцы решили свой квартирный вопрос в 60-ые годы прошлого века. Может, в «чистом виде» у нас и было бы трудно реализовать эту схему, но это не отменяет возможности поиска альтернативных методов накопления на жилье. Нашим банкам невыгодно работать так, как это делают все банки в мире – зарабатывать мало на каждом, но брать масштабностью. Наши банкиры любят сразу и много».

По оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в 2011 году объем ипотеки достигнет докризисного уровня. Как следует из отчета АИЖК, специалисты ожидают, что в текущем году объем выданных кредитов вырастет до 640 млрд рублей, а ставки в рублях будут находиться на уровне 11,8-13%, по кредитам в валюте - на уровне 10,2-11,2%. «Если инфляционное давление удастся удержать, в 2011 году ставки по ипотечным кредитам в России будут, возможно, самыми низкими за всю историю ипотечного кредитования», - говорится в обзоре.

«Пока это только благие пожелания, да и ставки в «от 10%» - это невероятно много, - считает Виктор Щербаков. – Сегодня в среднем в Европе ипотечная ставка не превышает 5%, и то считается высокой и несет на себе «отпечаток» кризиса. Два года назад ставки были на уровне 2,5-3,5%».

То, что россиян измучил квартирный вопрос – известно давно от классика русской литературы. Сегодня, как свидетельствуют данные социологов, только 14% экономически активных наших сограждан все устраивает в плане жилищных условий. 86% хотели бы их улучшить, но из этой части населения только 13% вплотную занимаются данным вопросом. У остальных нет на это возможности. Такие выводы содержатся в докладе портала Superjob по заказу «Финмаркета». На вопрос «Вы бы хотели улучшить свои жилищные условия (приобрести жилплощадь)?» 73% респондентов дали утвердительный ответ, однако заявили, что не имеют на это возможности.

24 марта 2011 года

Источник: Взгляд

Март - лучшее время подумать о покупке дачи

Хотите купить домик в деревне? Сейчас самое подходящее время, утверждают эксперты.

У покупки фазенды ранней весной, по мнению специалистов, есть два несомненных плюса. Именно в холодное время лучше заметны недостатки участка и территории поселка, в котором он расположен, качество подъездных дорог. Во-вторых, до начала летнего ажиотажа продавцы охотнее идут на скидки, поэтому есть реальный шанс купить участок по более привлекательной цене.

А спрос на дачи, замерший было во время кризиса, вновь оживился. "В этом феврале число обращений к нам было сопоставимо с показателями мая-июня прошлого года, - рассказывает Александр Коваленко, коммерческий директор одной из девелоперских компаний. - При этом надо отметить, что февраль традиционно считается периодом низкого спроса".

Как объясняют специалисты, спрос растет не только за счет москвичей. В последнее время все больше различных компаний в качестве бонусов для своих сотрудников предлагают им земельные участки под Москвой.

Почём сотка?
Цена на подмосковную сотку в коттеджном поселке по карману далеко не каждому москвичу. Вот средние цены за сотку:

на престижных направлениях (западное, северо-западное, северное, юго-западное) - 414 тыс. рублей;
на непрестижных - 143 тыс.

Разница, как видите, немалая. И если на северо-западе за сотку придется выложить более 607 тысяч рублей, то в 140 км от МКАД по Новорижскому шосе можно приобрести участок в коттеджном поселке из расчета 15-20 тысяч рублей за сотку. Правда, и дома там нет, и на то, что к участку будут быстро подведены коммуникации, рассчитывать не приходится.

Кстати, еще полтора года назад эксперты заговорили о том, что может подняться волна "обманутых дачников", которые, купившись на дешевизну земли и обещания фирм быстро подготовить дом к комфортному проживанию и оформить все полагающиеся документы, могут в итоге остаться ни с чем.

Увы, опасения подтвердились. Юристы констатируют: судебных исков к недобросовестным фирмам по причине задержки или срывов сроков получения свидетельств на участки и подведения газопровода и электричества стало больше примерно на треть.

В этом году число обманутых дачников может еще вырасти, ведь продажи участков без подряда стали особенно популярны около двух лет назад - примерно столько требуется на строительство поселка.

Сколько с дачи?
Если коттедж в охраняемом поселке не по карману, лучше поискать домик в деревне или в старом добром садовом товариществе (СНТ).

Самый доступный вариант - участок в 6 соток с щитовым домиком без удобств. Стать его обладателем можно и за 400 тысяч рублей, и за 1,8 миллиона рублей. Все зависит от расстояния от Москвы и наличия коммуникаций. В Интернете я нашла предложения практически идентичные: щитовые домики (общая площадь 50 кв. метров) с удобствами во дворе, типичные участки в 6 соток, где растут яблони и ягодные кустарники. Но цена вариантов разная:

в 80 км от МКАД по Дмитровскому шоссе - 750 тысяч рублей;
в 40 км от столицы по Киевскому шоссе - 1,6 млн рублей.

Кстати, в СНТ помимо щитовых домиков строили и коттеджи. Поэтому в одном и том же кооперативе цена участков может отличаться на несколько миллионов рублей. "Самые дорогие варианты на землях, которые выделялись под сады в советские годы, пока не поднимаются выше 10 млн рублей", - сообщили "РГ" в одном из агентств недвижимости.

Земля без дома
Если денег на уже готовый дом пока не хватает, может быть, стоит запастись хотя бы землей в СНТ или в деревеньке? Читаем объявления в Интернете.

За 6 соток в СНТ, расположенном в деревне Селятино, что в 32 км от МКАД по Киевскому шоссе, просят почти 2 млн рублей. Радует, что электричество к участку подведено, газ по границе надела.

А есть ли дешевле? Есть. Экзотическое предложение: за 550 тысяч рублей предлагают пару соток (как написано, под небольшой дом) в 30 км от МКАД в деревне Софьино. Что ж, наверное, и этот вариант для кого-то сгодится.

"Цены на 6 соток в СНТ стартуют с 500 тысяч рублей, - поясняют эксперты. - Но в первом поясе удаления от МКАД (до 15 км) приобрести в садовом кооперативе надел в 6-8 соток дешевле, чем за 4-5 млн рублей, вряд ли получится".

Как же так? Выходит, участок с домиком купить дешевле проще, чем землю?

"Просто землю продают чаще всего те, кто покупал ее в инвестиционных целях или кому срочно нужны деньги, - поясняют эксперты. - Найти общий язык с хозяином, которому, скажем, на старости лет уже не по силам ездить на грядки за 100 км, гораздо проще. Такие люди, как правило, не заламывают цену и идут на баснословные скидки".

Для поисков таких предложений лучше всего изучать местные газеты с объявлениями или отправляться в вояж по деревням и дачным кооперативам, чтобы напрямую договариваться с хозяевами.

Любимая сторона света
Самыми популярными направлениями для желающих стать обладателями домика в СНТ в последнее время стали юго-восточное и восточное. И все потому, что там находятся более дешевые варианты. Значительно дороже обходятся участки на северо-западе, западе и юго-западе Подмосковья.

Если до кризиса многие предпочитали выбирать предложения не далее 30 км от МКАД, то теперь рады ездить и на окраины Подмосковья. По мнению экспертов, сегмент вторичного рынка недвижимости в ближайшее время будет значительно расти за счет предложений за границами области, где купить дом с шестью и более сотками дешевле 500 тысяч рублей - не проблема.

Совет

Какая бывает земля и что на ней можно строить:

ИЖС. Участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - это земля поселений, которая может быть использована только для строительства жилого дома не выше трех этажей. На одном участке можно построить только один жилой дом. Его проект должна подготовить проектная организация, имеющая государственную лицензию. Затем его надо согласовать в контролирующих государственных инстанциях. В таком доме возможна постоянная регистрация по месту жительства.

ЛПХ. Участки с назначением для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) бывают двух видов. Если они располагаются на земле населенного пункта (приусадебный земельный участок), можно строить дом и хозяйственные постройки. Для оформления объекта в собственность не требуются разрешения на строительство и согласования в надзорных органах введения в эксплуатацию - достаточно получения технического паспорта. В доме можно получить постоянную регистрацию. Если же участки находятся за чертой населенных пунктов и земля предназначается только для производства сельскохозяйственной продукции, строить ничего нельзя.

Земля под дачное строительство. На некоторых садовых участках, расположенных на земле сельхозназначения под садоводство, можно построить жилой дом с возможностью регистрации. Получить ее будет непросто: придется доказывать, что дом является единственным местом проживания.

Источник Российская газета

11 марта 2011

На вторичном рынке квартир в Москве застой, а рынок арендного жилья набирает обороты

«Спрос и цены топчутся на месте» — так охарактеризовал ситуацию на вторичном рынке жилья Москвы один из его участников. По данным аналитиков, средние цены колеблются незначительно, чаще реагируя на изменение валютного курса (стоимость выставленного на продажу жилья указывается преимущественно в долларах), а не на активность покупателей. На фоне стагнации вторичного сегмента резко выделяется рынок аренды: здесь царит не вполне привычное для этого времени года оживление.

Избыток продавцов
Сегодня средняя стоимость жилья на вторичном рынке Москвы составляет 159 тыс. рублей за метр. Несмотря на высокую активность покупателей, в прошлом году цены выросли незначительно — примерно на 10%. В настоящее время, по мнению экспертов, не видно объективных предпосылок ни для снижения цен, ни для их роста.

Объем сделок с недвижимостью в январе вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: Росреестр зарегистрировал 4466 договоров купли-продажи квартир против прошлогодних 3923. Однако эксперты считают, что это лишь отголоски прошлогодней покупательской активности, а не новая волна спроса, способная поколебать нынешнюю стабильность рынка. По их прогнозам, ежемесячно в Москве будет заключаться 5–6 тыс. договоров купли-продажи жилья. То есть спрос останется примерно на прошлогоднем уровне.

Столичному рынку жилья мешает разогнаться балласт в виде огромного объема предложения, который оценивается примерно в 50 тыс. квартир. За 2010 год предложение увеличилось на 38,1% и продолжает расти.

Ипотечные ожидания
Все надежды продавцов квартир на рост рынка связаны с ипотекой. Пока она особенно востребована в нижнем ценовом сегменте. По информации компании «Миэль», в прошлом году с помощью ипотеки москвичи чаще покупали жилье площадью 52–54 кв. м в панельном доме стоимостью 6,1 млн рублей (при сумме кредита 3,29 млн рублей).

В целом же с использованием ипотечного рычага пока совершается 20–30% сделок. И это несмотря на то, что доступность кредитов в последнее время заметно выросла. Увеличились сроки кредитования, что позволило заемщикам сократить размеры ежемесячных платежей. Многие банки снова стали рассматривать доход, подтвержденный не только справкой по форме 2-НДФЛ, но и справкой по форме банка. Размер первоначального взноса снизился с 40–50 до 10–20% от стоимости жилья.

По данным ипотечного брокера «Фосборн Хоум», в прошлом году средневзвешенная процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам заметно снизилась и составляет 12–13% годовых. В начале 2011 года сразу несколько банков («Дельтакредит», «Союз», «Уралсиб» и ряд других) заявили о дальнейшем снижении ставок. В феврале их примеру последовали еще несколько кредитных учреждений.

«Дальнейшая динамика ипотечных ставок будет зависеть прежде всего от уровня инфляции и действий Банка России в области монетарной политики. Если инфляцию в 2011 году удастся удержать в пределах 8–9 процентов, то ставки по ипотеке могут оказаться самыми низкими за всю историю ипотечного кредитования в стране», — полагают аналитики Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Арендаторы оживились
Считается, что если квартиры неохотно раскупают, то резко возрастает спрос на арендуемое жилье. Конъюнктура московского рынка аренды подтверждает это.

«Рынок аренды жилья в Москве начал оживать после декабрьского затишья. Число потенциальных арендаторов увеличилось на 15–20 процентов. Количество совершенных в январе сделок выросло на 10–12 процентов», — констатируют аналитики МИАНа. По информации «Миэль-Аренда», спрос на арендное жилье в январе вырос на треть.

При этом объем предложения квартир снизился по сравнению с декабрем на 13%. Ощутимее всего рынок сдулся в самом востребованном нижнем ценовом сегменте (до 30 тыс. рублей в месяц). Наиболее востребованы однокомнатные квартиры, на долю которых приходится 63% заявок, и двухкомнатные квартиры (29% заявок). Арендные ставки на «однушки» колеблются в диапазоне от 20 до 94 тыс. рублей, на «двушки» — от 25 тыс. до 275 тыс. рублей.

В 2010 году арендные ставки на квартиры поднялись на 12–15%. По прогнозам риелторов, в первом полугодии 2011 года цены могут вырасти еще на 5–10%. Позитивная динамика объясняется восстановлением рынка труда. Почувствовав стабильность, многие арендаторы решили улучшить жилищные условия. Кроме того, в Москву вновь потянулись трудовые мигранты из ближнего и дальнего зарубежья. К слову, согласно рейтингу, составленному компанией ECA International, Москва заняла второе место среди мировых столиц по уровню арендной платы за жилье, которое снимают иностранные топ-менеджеры: средняя ставка составила 3,5 тыс. долларов в месяц. Дороже снимать квартиру только в Токио (4,3 тыс. долларов в месяц).

Любопытно, что положительная динамика зафиксирована и на рынке аренды загородного жилья. В январе спрос на загородные дома вырос на 41%, а объем предложения снизился. Особенно востребованы коттеджи по цене от 30 до 90 тыс. руб. в месяц. «Судя по всему, сезон сдачи загородных домов в аренду на лето в этом году начнется в феврале. При этом спрос на объекты, удаленные от МКАД более чем на 50 километров, примерно в четыре раза превышает предложение. Увеличивается количество заявок на аренду летних дач, максимально удаленных от столицы», — рассказывает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. Памятуя о жарком и дымном лете 2010 года, москвичи спешат застолбить место подальше от города.

Источник Эксперт

03 марта 2011