Мнение эксперта

Почти 70% итальянцев владеют домом, в котором проживают

Банк Италия опубликовал недавно данные, относящиеся к домам итальянцев, и как они изменились за последние года. Первое, что выплывает из подобного исследования, проведенного институтом, что итальянцы продолжают быть нацией, у которой на первом месте стоят «инвестиции в кирпич», и 68,4% итальянцев являются собственниками дома, в котором проживают, но существенно меняются методы владения объектами недвижимости.
Просматривая отдельные данные из это доклада, кроме процента владельцев, видим 21% семей, которые проживают в доме, который снимают, чуть меньше 7,5% проживают бесплатно в доме, в котором прописаны, и пользователи собственностью (узуфрукт) 2,8% итальянцев, и наконец 0,3% живет по формуле аренда с правом выкупа.
Банк Италия подчеркнул в комментариях, что за последние три десятилетия уменьшился процент населения, которое проживает в арендуемых домах, против процента населения, которые живут в собственных домах, но поражает, как увеличился процент семей, которые живут бесплатно в домах. Это свидетельствует о росте нового явления, о котором мы уже говорили ранее на сайте Immobiliare.it, как возросли предложения и спрос на объекты с правом голой собственности.
Доклад описал и своего рода типичного собственника объекта недвижимости. Собственники домов обычно в семьях с главой семьи в возрасте от пятидесяти пяти до шестидесяти четырех лет, имеет обычно высшее образование. Ввиду того, что несут меньше расходов на управление собственностью, то как правило семья состоит из двух элементов (72,7%), очень высокий процент собственников и в городах с менее двадцатью тысячами жителей (72,6%) и среди жителей центра Италии (70,5%)

Источник: Immobiliare.it
17 января 2012

С первого января 2012 года была введена новая реформа кадастра и налогообложения имущества.

Ниже приведены статьи экспертов, мнения которых расходятся в зависимости от политического взгляда. Чтобы разобраться иностранным гражданам в итальянском налогообложении имущества, хочу вкратце объяснить в чем состоит суть «больших перемен». Первым делом, хочу сказать, что если вам говорили, что в Италии отсутствует налог на недвижимость, то вас вводили в заблуждение. В 2008 г. Правительство Берлускони действительно отменило налог на недвижимость, но речь шла о резидентах, и относилось это только к тем объектам недвижимости, в которых гражданин был прописан и действительно проживал. Российские граждане, приобретая дом в Италии, не сразу становятся резидентами, поскольку действительной пропиской остается та, которую они имеют в России. Дом в Италии является Вашим вторым домом, и поэтому подлежит налогообложению, так называемым ICI (Муниципальный Налог на Недвижимость). Оплата этого налога производится либо раз в год единой суммой, либо в два платежа, в декабре и июне. Расчет налога на имущество проводится исходя из кадастрового дохода объекта, (гипотетический доход, который минимально может получать владелец), а не от реальной стоимости объекта, умноженного на коэффициент 0,76 (как второй дом, которым Вы владеете, поскольку для первого дома, в котором Вы прописаны этот коэффициент 0,4). Изменения которыми пугают население, относятся именно к величине кадастрового дохода. Эта цифра осталась на уровне 1989г, а за это время стоимость объектов недвижимости значительно возросла. Ввиду того, что очень сложно сделать так, чтобы доход (а соответственно и налог) рассчитывался из реальной стоимости объекта, правительство ограничилось тем, что решило увеличить на 5% предыдущий кадастровый доход.

Приведу практический пример для того, чтобы прояснить о какой сумме идет речь:
- За отдельно стоящую виллу площадью 200 кв. м. + гараж 18 кв. м.+ 4,5 г земли муниципалитету платят около 500 евро в семестр. (Реальная стоимость обьекта оценивается около 1 млн.евро).
- За трехкомнатную квартиру площадью 80 кв.м. платят 200 евро в семестр. (Стоимость обьекта около 150 тыс.евро)

Главные перемены ожидают самих итальянцев, поскольку налог на дом, в котором граждане прописаны и проживают, возвращается и называется теперь не ICI, а IMU (Единый Муниципальный Взнос), в который будут включены также оплата за мусор и другие коммунальные услуги. Ниже приведены статьи, связанные с этим аргументом, из самых основных итальянских газет.

С января Imu на недвижимость

Львиная доля дискуссий о реформе связана именно с новыми налогами на недвижимость, которые принесут казне государства около 7-8 млрд.евро. Единый Муниципальный Налог, который после реформы о федерализме, устанавливается Городским Управлением и входит в силу с января 2012 г., и в этот раз касается и главных объектов, в которых владельцы проживают (так называемый Первый дом). Базовый налог Imu был установлен в размере 0,76%, но на Первый дом будет снижен до 0,4%, с правом мэрии, опираясь на нужды городского баланса, увеличить или уменьшить налог на 0,3 пункта, и на 0,2 % для первого дома.
« 'Imu будет рассчитываться из кадастровой стоимости объектов недвижимости, посчитанном с использованием новых коэффициентов умножения. Для того, чтобы получить кадастровую стоимость, нужно умножить кадастровый доход не на 126, как раньше, а на 160. И этот коэффициент будет использоваться для всех видов недвижимости : квартир, вилл, домов, земельных участков, коммерческой недвижимости. Практически, кадастровые оценки на объекты возрастут на 60 %», - по словам Министра Экономики Витторио Грилли.
Возвращение налогообложения на имущество только на первые дома принесет прирост доходов в казну на 5 млрд. Евро. Тогда, как IMU на «вторые дома» может быть даже более выгодной, чем предыдущий ICI, которая ранее имела эффективный налог в размере 0,64%, но не включала в себя налог на доход граждан и налог на землю. В IMU кроме этого, включены также налоги на мусор и коммунальные услуги, так наз. Res, в размере 0,2 из тысячи, взамен старых Tarsu и Tia.

Источник: Il Corriere della Sera

Ведутся работы над домом

Правительство спешит успокоить и клянется, что новые введения не станут ударом. В любом случае, можно сказать что реформа кадастра не дает покоя кошелькам итальянцев. Конечным объективом является адекватный расчет кадастровых доходов в новых условиям рынка, и сбалансировать разницу в оценках объектов между центром города и периферией.

Кадастровая революция

Нововведения из официального документа, распространенного Министерством Экономики, который устанавливает 5 критерий, на которые опирается реформа кадастра: 1) Кадастровая система, которая включает доход (а точнее средний возможный доход от объекта, исключая расходы на поддержку и управление объектом), а также имущественную стоимость объекта, для обеспечения адекватной базы налогообложения, для использования в различных типах налогов; 2) Улучшения классификации типов объектов недвижимости; 3) заместить действующее систему по категориями классам в отношении к ординарным объектам недвижимости, на систему статистических функций, которые объединяют стоимость объекта и его доход с местонахождением объекта и строительных характеристик; 4) изменение термина «помещение», как единицу измерения величины объекта в целях налогообложения, на термин «площади», выраженной в квадратных метрах; 5) переквалификация методов прямого учета для «объектов специального назначения»

Один пример в Милане

А теперь перейдем к подсчетам. Рассмотрим пример для Милана: на базе новой реформы кадастра, увеличение Imu (в сравнении со старой Ici) может быть в среднем на 60%, а в некоторых случаях и на 200%. А налог на приобретение нового дома (без каких-либо субсидий и скидок) может возрасти на 113%. Эти подсчеты еще очень приблизительные, конечно. Но в любом случае, ввиду существующего кризиса среди итальянцев, даже при минимальном увеличении, это станет ударом для населения.

Разница между реальной стоимостью и кадастровой стоимостью объекта

Как известно, стоимость объекта недвижимости недооценена кадастром. Фактом является то, что существует огромная разница, в зависимости от того, в каком городе проживаете. Так, например, самое большое соответствие реальности наблюдается в г.Бари, где оценки приуменьшены «только» на 155% и в Вероне (162%). В Неаполе, Палермо, Венеции разница достигает 400%: на практике, Налоговая инспекция оценивает 20, то что на рынке стоит 100. В Милане эта разница составляет 172%, тогда как в Риме 250%.

Второй этап

В то же время, Совет Министров, созванный на среду, призваны ввести новые реформы, новые возможности для роста экономики, против регрессии. Так называемый «второй этап». Нужно избежать негативного внутреннего дохода, и сократить расстояние (spread) между итальянскими Btp и немецкими bund, которые кажется не дают покоя.

Источник: газета “OGGI”

Дом, революция правительства. Вот как меняется кадастр

Монти объявляет реформу оценок объектов недвижимости: «Прочь помещения, на смену приходят квадратные метры». Потом обещают: «Никаких расходов на введение, не будет ударом».
Уходят помещения как единица измерения в целях налогообложения, приходят квадратные метры. Этот вопрос еще не закрыт, и работы продолжают идти в правительстве с целью революции Кадастра. Обещание: никакого страшного удара по кошелькам граждан. Но видя предпосылки, все это еще нужно проверить. Главной целью является обновление данных огромного имущественного архива Италии, подстраиваясь под сегодняшнюю реальность, когда рыночная стоимость в среднем в 3,73 раза выше от кадастровой. Так исполнительный комитет гарантирует, что реформа - которая послужит также уравновешиванию величин оценок между центром города и окраинами - не будет стоить ничего для государственной казны: урегулирование налогооблагаемой базы, объясняет правительство, будет обязательно сопровождаться снижением налога.
Обещание – Правительство пытается таким образом привести в порядок джунгли итальянского кадастра. Последняя подобная попытка была сделана в 2006, когда тогдашнее правительство под руководством Проди представило приложение к Финансовому плану на год и реформу организации кадастра, который фактически еще организован по системе категорий и классов, введенном в самом рождении итальянского Кадастра, с ценами и доходами на объекты недвижимости остановившимися на 1990г, опирающимися на предшествующее десятилетие. Но, в связи с падением правительства, и этот законопроект был отброшен. Новый проект будет введен по рекордным срокам, именно во избежание окончания срока действия правительства. Содержимое уже известно из документа, разработанного Министерством Экономики, которое устанавливает пять направлений изменений. «Как известно, - говорится в этом документе,- действующие параметры кадастрового дохода , на которых держится система налогообложения имущества, не соответствуют реальной стоимости объектов.» Последний отчет Территориального Агентства по учету недвижимости указывает в частности на то, что разница между кадастровой и реальной стоимостью объектов в среднем в 3,73 раза. А каноны найма объектов недвижимости превышают в 6,46 раз кадастровый доход.
Реформа – Новый законопроект, разработанный Министерством Экономики, который пять направлений, на которые опирается реформа кадастра: 1) Кадастровая система, которая включает доход (а точнее средний возможный доход от объекта, исключая расходы на поддержку и управление объектом), а также имущественную стоимость объекта, для обеспечения адекватной базы налогообложения, для использования в различных типах налогов; 2) Улучшения классификации типов объектов недвижимости; 3) заместить действующее систему по категориям и классам в отношении к ординарным объектам недвижимости, на систему статистических функций, которые объединяют стоимость объекта и его доход с местонахождением объекта и строительными характеристиками; 4) изменение термина «помещение», как единицу измерения величины объекта в целях налогообложения, на термин «площади», выраженной в квадратных метрах; 5) переквалификация методов прямого учета для «объектов специального назначения».

Источник: Libero – Il quotidiano

Купля-продажа недвижимости

За счет покупателя: первый дом
Налоги   От частных лиц или агентства    От застройщика
НДС    -                                    4 %
Налог на регистрацию   3 %      168 Euro
Ипотечный налог                                           168 Euro                      168 Euro
Кадастровый налог                                        168 Euro                      168 Euro

За счет покупателя: другие дома
Налоги                                       От частных лиц или агентства    От застройщика
НДС    -                                   10%
Налог на регистрацию                                       7%                             168 Euro
Ипотечный налог   2%      168 Euro
Кадастровый налог                                           1%                            168 Euro

Источник : Налоговая Инспекция

Оплата нотариуса

Нотариальные расходы, плата за услуги нотариуса, налоги, взносы и другое

Сколько стоит нотариус ?
Сколько нужно платить в общем во время нотариальной сделки по приобретению дома?
На момент нотариального акта и его регистрации в реестрах объектов недвижимости, происходит полная передача прав на собственность. И именно во время подписания акта перед Нотариусом происходит оплата всех налогов и взносов(ипотечного, кадастрового и за регистрацию), НДС, оплату услуг нотариуса, и любые расходы нотариуса на составления нотариального акта для клиента.
Точно предвидеть и рассчитать расходы бывает очень сложно, совет, заранее просить предварительную смету у нотариуса, которому вы доверяете, чтобы сравнить ее с таблицами приведенными ниже, в которых указаны тарифы, установленные Нотариальным Орденом, и из них вы можете получить общую идею о минимальных и максимальных размерах оплаты услуг нотариусов.
Оплата нотариуса регулируется общенациональными тарифами, установленными законом, суммы подразумевают услуги, права, оплату подтвержденные министерским декретом.
Размер оплаты нотариуса может варьировать в зависимости ль числа объектов недвижимости, их местонахождения, количества владельцев, поэтому сумма может возрасти, если несколько объектов находятся в разных городах и принадлежат разным владельцам. Если речь идет об акте без особых сложностей, как в большинстве случаев, когда продается один или несколько объектов в одном и том же городе, от одного владельца, с историческим исследованием по ипотеке и кадастре без особых осложнений, которые не требуют непредвиденных расходов, одна только подпись и один только оборот собственности, выдача четырех копий из восьми страниц, прием в офисе и составление и прочтение акта без расходов на выезды, в любом случае должно входить между минимальными и максимальными тарифами от министерства, подтвержденными Нотариальными Коллегиями всех округов.

Стоимость обьекта до (в евро)     Минимальная стоимость услуг    Максимальная стоимость услуг
                      93.000,00                                    1.681,30       2.428,80
                     139.500,00                                   1.805,50                                             2.617,40
                     186.000,00                                   1.933,15 2.830,15
                     232.400,00                                   2.029,75 2.991,15
                     280.000,00   2.157,40       3.203,90
                     370.000,00    2.254,00       3.364,90
                     465.000,00   2.478,25                                             3.738,65

К указанным тарифам нужно добавить НДС 20% на плату за услуги нотариуса , запись в нотариальном архиве, государственные марки, и административные налоги.

Рассмотрим пример стоимости акта купли-продажи с покупателем, который может воспользоваться скидками на первый дом. Заявленная стоимость объекта 150 тыс.евро.

Расходы и налоги

Налог на регистрацию      4.500
Ипотечный взнос   168
Кадастровый взнос                            168
Налог на государственную марку       230
Налог внесения в архив                   39
Ипотечный и кадастровый налог         70
Ипотечная визура (проверка)            130
Общая сумма налогов и взносов       5.305

К общей сумме налогов нужно добавить стоимость услуг нотариуса, подсчитанной из заявленной суммы в 150.000 евро.

На базе заявленной стоимости объекта, оплата услуг нотариуса

                                                                              Минимальный тариф    Максимальный тариф
Стоимость услуг                                                               1.933,15    2.830,15
НДС над оплатой услуг    386,63                            566,18
Общая сумма к оплате за услуги нотариуса                     2.319,78   3.396,33

И в конце акт купли продажи обошелся в такую сумму:

   Общая сумма Минимальный тариф    Общая сумма максимальный тариф
Налоги    5.305                              5.305
Услуги нотариуса                                                                2.319.78    3.396.33
Сумма                                                                                 7.624,78   8.701,33

Покупатели, как предусмотрено законом, которые заявили в нотариальном акте реальную оплаченную стоимость объекта, могут снизить плату пассивных интересов на всю продолжительность ссуды (ипотеки).

Источник: Сompraeaffitta.it

Нотариальные акты с энергетическим сертификатом. Нет места отклонениям : без сертификата купле-продажа недействительна

Новые обязательства продавцов объектов недвижимости.
Энергетические сертификаты на объекты недвижимости получат вскорости все большую важность, откроется новая глава в их непростой истории. Подтверждением тому закон 2009/28/CE, который в первую очередь продвигает использование альтернативных источников электроэнергии, но и постановил в статье 11 изменение арт.6 от закона 192/2005, то есть обязуя предоставить покупателю полную информацию об энергетическом снабжении объекта, указывая его класс, а на момент купли-продажи обязательно передать энергетический сертификат , выданный соответствующими органами.

Источник: ilsole24ore.com
Март 2011