Правовая информация

Оформление недвижимость в собственность

1. Квартиры. Законодательство разрешает приобретение квартир на иностранное физическое лицо, иностранное юридическое лицо и на местных лиц. Одновременно с квартирой оформляется «идеальная часть» участка земли, находящаяся под домом и «выделяемая» на квартиру. Обычно она составляет от 0,3 до 5 кв. м и является условным понятием. Не запрещается регистрация фирмы по адресу квартиры и использование ее в качестве офиса. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц. Иностранцы - владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право предоставления под наем.

2. Дома, отели, рестораны и иные здания. Приобретать здания могут те же лица, которые имеют право покупки квартир. Землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Она составляет незначительную часть (1-10%), поэтому высокая арендная плата неуместна. Этот вариант подходит при покупке дома для периодических краткосрочных приездов, например, для летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания на частное лицо, участок земли лучше оформить на фирму. Будут составлены 2 нотариальных акта: на здание и на участок земли. В стандартном случае при покупке здания и земли на одно и тоже лицо, оформляется 1 нотариальный акт.

3. Земля и леса. По конституции запрещена продажа земли и лесов иностранцам (физическим лицам). Это относится и к участкам под строительство и к сельскохозяйственной земле. Разрешено брать в аренду участки земли без ограничения ее размера. Минимальный срок аренды 4 года, максимальный – не установлен. Иностранная фирма, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями, которой являются иностранные физические или юридические лица. Образовавшееся юридическое лицо имеет право владеть несколькими участками.

Оформление купли – продажи.

Существуют различные схемы оплаты при покупке недвижимости. Схема оплаты устанавливается застройщиком в каждом конкретном случае и зависит в основном от степени готовности объекта. Но в основном схема выглядит следующим образом:

Резервирование: 1000 – 3000 евро;

Подписание Предварительного договора: в нем определены сроки и размеры платежей, примерно 30% после его подписания, 40% при готовности объекта под чистовую отделку и 30% при оформлении нотариального акта;

Оформление Нотариального акта: в Болгарии Нотариальный акт является правоустанавливающим документом на недвижимость.

Перед совершением сделки нотариусу предоставляется удостоверение (выписка) из регистра об отсутствии обременений объекта, т.е. о его чистоте. В удостоверении отражается наличие или отсутствие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу – продавцу.

Нотариальный акт о передачи собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество совершается у нотариуса, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей, нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья по вписыванием вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества. Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте.

Также важным документом является государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. Продажная стоимость, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из продажной стоимости, определяется размер госпошлины на сделку и нотариальной таксы.

Для оформления недвижимости покупатель – иностранное лицо должно предоставить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо – учредительные документы на фирму.

Открытие фирмы.

При желании покупки участка земли, иностранный гражданин должен сначала открыть фирму на себя или другого человека, после чего участок оформляется на юридическое лицо, а все стоящие на нем постройки на физическое лицо. Согласно Коммерческому закону существуют следующие виды предприятий:

Единоличен търговец (ЕТ – частный предприниматель)
Събирателно дружество (СД – собирательное общество)
Дружество с ограничена отговорност (ООД – общество с ограниченной ответственностью)
Акционерно дружество (АД – Акционерное общество)
Командитно дружество (КД – коммандитное общество)
Командитно дружество с акции (КДА – коммандитное общество с акциями)

Все они, за исключением Частного предпринимателя, являются юридическими лицами. Их учредителями могут являться болгарские или иностранные физические и юридические лица. Все предприятия должны быть вписаны в торговый регистр по решению окружного суда по месту нахождения регистрации в налоговой службе, статистическом управлении и фонде социального страхования.

Наиболее распространенной формой является ОДД, благодаря преимуществам, которые они предоставляют. При ООД не требуется личного участия соучредителей в деятельности общества, и они рискуют только суммами, внесенными в уставной капитал. В то же время ООД отличается от акционерного общества упрощенной процедурой регистрации, меньшей гласностью результатов деятельности и низким размером минимального уставного капитала – 5000 лв. К моменту подачи документов на регистрацию уставной капитал фирмы должен быть внесен в размере не менее 70%, оставшаяся часть – в течение одного года. Доля одного соучредителя в уставном капитале не может быть менее 100 лв. Число учредителей не ограничено. Управлять обществом и представлять его могут 1 или несколько соучредителей или специально назначенное лицо, не являющееся учредителем. Число учредителей может быть изменено, и после регистрации фирмы, т.е. учредители, могут быть выведены из фирмы или же введены новые. Все изменения в учредительных документах должны быть зарегистрированы в суде. Учредителем ООД может быть и одно физическое лицо или юридическое лицо. В этом случае оно будет именоваться «Единолично ООД».

Регистрация ООД стоит около 500 евро, весь процесс вместе с подготовкой документов занимает около 3 – 4 дней.

В процессе покупки следует отметить:

1. Переговоры с Продавцом или его представителем по интересующим вопросам: детали предварительного договора, дата окончания строительства объекта, условия оплаты, договора по обслуживанию и управлению недвижимостью.

2. Как только Вы определились с объектом недвижимости необходимо внести бронирующий депозит (обычно 1000 – 3000 евро) на счет Продавца, чтобы последний снял выбранную недвижимость с продажи. Следует помнить о том, что указанный депозит не возвращается. Недвижимость снимается с продажи приблизительно на 14 – 21 дней, что достаточно для подготовки и подписания предварительного договора купли – продажи между Продавцом и Покупателем, а также согласования сроков первого платежа.

3. Если недвижимость покупается вместе с участком земли, то Вам понадобится открыть фирму на Ваше имя.

4. Подписание Предварительного договора – с этого начинается процедура проверки недвижимости и застройщика. Договор предварительный в том смысле, что он заключается до Нотариального Акта, получаемого по завершении строительства объекта. Предварительный договор представляет собой окончательный договор в форме Нотариального Акта, согласно которому право на недвижимость переходит к Покупателю. Предварительный договор обязует застройщика (1) построить объект и (2) передать право на него по завершении строительства. Если не выполняется первое, то Продавец обязан вернуть уплаченные за объект деньги и выплатить неустойку (если это оговорено договором); если не выполняется второе, то или возвращаются внесенные суммы или право на недвижимость Покупателю гарантируется Ордером судебного органа, равноценного Нотариальному Акту (в этом случае Покупатель сам выбирает документ). Обычно в Предварительном договоре отражено следующее:

· Точное описание недвижимости;

· Стоимость объекта недвижимости;

· Схема оплаты;

· Обязательства Покупателя и Продавца;

· Сроки строительства, проверок, исполнения обязательств;

· Сроки окончания строительства и ввода в эксплуатацию;

· Гарантия (продавца), что на момент продажи недвижимости она не отягощена обязательствами, ипотечными кредитами, а также договорами в пользу третьих лиц;

· Неустойки и сроки окончания договора.

5. После подписания Предварительного договора Покупатель вносит депозит или первый взнос (согласно схемы оплаты), таким образом, подтверждая свое обязательство покупки указанной недвижимости.

6. Одновременно с предварительным договором Покупатель возможно должен будет подписать договор на обслуживание и охрану недвижимости (если таковой подготовлен Продавцом). Такой договор обязателен к подписанию Покупателем и составляется ежегодно. Расценки за обслуживание объекта недвижимости варьируются в пределах 5 – 12 евро за кв. м в год.

7. Передача права собственности – при оформлении Нотариального Акта необходимо заплатить определенные налоги и сборы. Общая сумма их достигает 3 – 4% от стоимости недвижимости, указанной в Нотариальном Акте, или налоговой оценки недвижимости.

8. Регистрация недвижимости в муниципалитете, налоговой службе и Булстате:

· Булстат – необходимо иметь в виду, что в течение 7 дней после получения Нотариального Акта иностранный гражданин (если недвижимость приобретается физическим, а не юридическим лицом) должен для статистики зарегистрировать свою недвижимость в местном отделении Булстата. Таким образом, владелец регистрируется в качестве иностранного инвестора.

· Налоговая служба – покупатель в течение 2 месяцев после получения Нотариального Акта должен задекларировать недвижимость перед налоговой службой.

9. Послепродажные налоги и сборы:

· Налог на недвижимость – налог до 0.2% оценочной стоимости недвижимости (по оценке налоговой инспекции) платится ежегодно. Если дом построен на общегосударственной или местной земле, то за участок также придется платить налог.

· Налог на мусор – величина этого налога устанавливается муниципальными властями и составляет обычно не более 0.1% от стоимости недвижимости; оплачивается ежегодно.

· Страхование недвижимости – по желанию владельца недвижимости.

Затраты на приобретение недвижимости в Болгарии
*Предоплата*	Бронь 1000 – 3000 евро
*Предоплата*	Оплата по схеме, указанная в Предварительном договоре
*Налоги с покупки*	НДС при покупке апартамента: 20%
*Налоги и таксы при получении нотариального акта*	Местные налоги: 2 – 4 % от стоимости вписанной в Нотариальный Акт
	Нотариальные таксы: по тарифу о нотариальных сборах (около 1%)
	Таксы за другие услуги (оформление документов, лицензированный переводчик)
*Ежегодные налоги*	Налог на недвижимость: до 0,2% в год от налоговой оценки имущества
*Налог при перепродаже*	Налог на прибыль: 10%, если недвижимость в собственности более 3-х лет
*Расходы по содержанию недвижимости*	Такса обслуживания объекта: 5 – 15 евро / м2 в год
	Электроэнергия: 0,097 евро / кВ / ч
	Вода: 0,70 евро / м3
	Телефон: установка новой линии – 12 евро, месячная плата от – 10 евро
	Интернет: установка новой линии – 18 евро, месячная плата от – 10 евро

Страхование

После приобретения недвижимости одним из наиболее важных шагов для ее сохранения является страхование. Как и в любой другой стране, в Болгарии принято страховать свою недвижимость от непосредственного повреждения здания, от воздействия природных и атмосферных явлений, от воровства, нанесения ущерба от неправомерных действий третьих лиц и т.д. Это особенно важно, если вы будете отсутствовать в Болгарии в течение длительного периода времени.

Во сколько обойдется страховка? Страховые полисы и условия страхования меняются, но мы можем дать несколько примеров. Например, стандартное страхование апартамента с 1 спальней, стоимостью 50000 евро, будет стоить от 200 евро – с мебелью и др. бытовыми приборами. Минимальная сумма страховки недвижимости составляет 710 евро/кв. м и не может быть более 140000евро. Страхование имущества зависит от следующих факторов: страхуете ли Вы движимое и недвижимое имущество, оценки имущества, виды рисков и некоторых др. фиксируемых индикаторов.

Вид на жительство в Болгарии и визовый режим

Вид на жительство

Чтобы пересечь границу Болгарии, необходима виза. Она оформляется в посольстве в Москве и в генеральных консульствах в Петербурге, Екатеринбурге и Новосибирске

Основания для выдачи разрешения на продолжительное пребывание, согласно ст.24 Закона Республики Болгария об иностранцах:

1. Разрешение на осуществление трудовой деятельности в Болгарии, выданное органами Министерства труда и социальной политики РБ;

2. Коммерческая или иная предпринимательская деятельность в стране, в порядке, установленном законом, если в результате этой деятельности созданы как минимум 10 рабочих мест для болгарских граждан;

3. Поступление на дневное обучение в лицензированное учебное заведение;

4. Деятельность иностранных специалистов, пребывающих в стране на основании международных договоров, по которым Республика Болгария является стороной;

5. Заключение брака с болгарским гражданином или с постоянно проживающим в стране иностранцем;

6. Создание представительства иностранной фирмы, зарегистрированного в Болгарской торгово-промышленной палате;

7. Поступление на продолжительное лечение в медицинское учреждение (при наличии необходимых финансовых средств на лечение и содержание);

8. Аккредитация в РБ, в качестве корреспондентов иностранных средств массовой информации;

9. Деятельность в соответствии с Законом об иностранных инвестициях;

10. Разрешение на осуществление свободно практикуемой деятельности в РБ;

11. Удостоверение о родственных связях с иностранцем, получившим разрешение на продолжительное пребывание (родители - при наличии документов, удостоверяющих финансовую обеспеченность);

12. Статус родителей иностранца - члена иностранного дипломатического, консульского или торгового представительства на территории РБ, или представительства международной организации в Болгарии.

Для получения визы необходимы следующие документы:

– действительный загранпаспорт;

– копии всех страниц загранпаспорта, где есть личная информация или действующие визы;

– цветная фотография размером 3,5×4,5;

– заполненная анкета, подписанная лично заявителем, она выдается в посольстве;

– подтверждение наличия денежных средств из расчета €100 в сутки на человека (справка о покупке валюты, выписки со счета, дорожные чеки);

– медицинская страховка, сумма покрытия минимум €30 тыс.;

– оригинал и копию авиа - или железнодорожных билетов. Также можно предоставить подтверждение брони билетов (при получении документов необходимо предъявить оригинал);

– для детей – оригинал и копию свидетельства о рождении. В случае если ребенок путешествует с одним из родителей, необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность от второго родителя, а также копию первой страницы его паспорта.

Консульский сбор составляет 1 850 руб. Можно оформить срочную визу – 2 410 руб. Сбор оплачивается в рублях при подаче документов. Виза оформляется в течение десяти рабочих дней. Для подачи документов в консульство необходима предварительная запись.

Однократная или многократная бизнес-виза или виза по приглашению дают право находиться в стране 90 дней в течение шести месяцев, причем ограничений на посещение каких-либо регионов страны нет, исключение могут составлять военные или военно-стратегические объекты.

Покупка недвижимости в Болгарии дает право получить мультивизу, дающую возможность находиться в стране 180 дней в течение года. При последующем обращении у собственника жилья есть право получить трехлетнюю мультивизу. Каких-либо других визовых льгот для иностранного владельца болгарской недвижимостью не предусмотрено.

Статус ВНЖ в Болгарии дает право

– безвизового въезда и пребывания в стране в сроки действия статуса;

– ведения бизнеса в собственной фирме;

– обучения в школах и вузах;

– получения статуса ПМЖ по истечении пяти лет и получения гражданства (по натурализации – при пребывании в статусе ПМЖ пять лет);

– оформления визы в страны Шенгенского соглашения.

Постоянное место жительство (ПМЖ)

Постоянное место жительства оформляется на неограниченный срок. Пребывание в статусе ПМЖ более пяти лет дает право на получение болгарского гражданства. ПМЖ оформляется иностранцам в следующих случаях.

1. При заключении брака с болгарским гражданином или с постоянно проживающим в стране иностранцем, при условии, что брачный стаж составляет не менее двух лет.

2. Родителям болгарских граждан, которые обеспечивают этим гражданам определенное законом содержание, а в случае усыновления – при условии, что со дня усыновления прошло не менее трех лет.

3. При беспрерывном проживании на законном основании в Болгарии на протяжении последних пяти лет.

4. При наличии удостоверения Государственного агентства по иностранным инвестициям о прямом инвестировании в экономику страны суммы, превышающей 3000000 евро.

Разрешение на постоянное пребывание в Болгарии иностранцы могут получить и при отсутствии указанных выше оснований, когда они имеют особые заслуги перед Болгарией в общественной и экономической сфере, в области национальной безопасности, науки, технологий, культуры или спорта.

Статус ПМЖ в Болгарии дает право:

– безвизового въезда и бессрочного пребывания в стране;

– ведения бизнеса в собственной фирме и работы по найму;

– получения образования на общих основаниях с болгарскими гражданами;

– получения гражданства Болгарии по истечении пяти лет пребывания в статусе ПМЖ;

– оформления визы в страны Шенгенского соглашения без предоставления приглашений и туристических ваучеров за один день.

Пенсионная программа

Как же переехать пенсионеру из России в Болгарию!?

В стране действует закон о иностранцах, в котором четко прописаны все пункты, на основании которых, иностранцы могут получить вид на жительство в стране и в течение пяти лет продлевать его.

Через пять лет, иностранец получает статус постоянного жителя Болгарии.

И в этом законе об иностранцах в статье 24 пункт 10 говориться, что визу для долгосрочного пребывания (типа Д) может получить пенсионер – иностранец, который располагает достаточными средствами для проживания в стран и пенсионно обеспечен.

Переезжающий в Болгарию пенсионер, для получения иммиграционной визы «Д» должен представить в консульство Болгарии следующие документы:

- Действующий загранпаспорт

- Договор о владении или договор найма квартиры или дома в Болгарии, где он будет жить (можно снимать жилье).

- Открытый в Болгарском банке счет на имя пенсионера.

- Наличие небольших денег на счете в Болгарском банке – примерно 1000 – 3000 евро, что является подтверждением того, что пенсионер сможет прожить в течение года на эти деньги.

- Договор о переводе пенсии из России в Болгарию, на тот же счет в банке.

- Легализованная в Болгарии справка о пенсии, получаемой в России за три месяца. Эту справку перевести на болгарский язык и заверить нотариально!

Мало кто знает, что законодательство этой страны очень дружелюбно по отношению к россиянам: по болгарскому Закону об иностранцах – любой российский пенсионер может получить право на длительное проживание в этой стране. В Болгарии традиционно хорошее отношение к русским (особенно среди старшего поколения). Болгарский язык похож на русский, большинство болгар понимают русский язык, таким образом, практически, отсутствует языковый барьер, что, в свою очередь, существенно упрощает адаптацию к проживанию в стране.